三道红线”试点房企买地金额不得超年度销售额40%

1. 三道红线”试点房企买地金额不得超年度销售额40%

观点地产网讯：7月26日，据财联社报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。
观点地产新媒体了解到，被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%的比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
另据观点地产新媒体此前报道，2021年6月30日，央行等监管部门已经出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。
不过，据知情人士透露，目前商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标，不排除未来被纳入计算的可能性。倘若商票数据日后被纳入“三道红线”指标中的有息负债指标计算，未来房企降负债压力将进一步加大。
此前于2020年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

2. “三道红线”试点房企再遭监管：拿地金额受限？有房企已超标

深处监管深水区的房地产行业隐现着新信号。
据市场消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
“这不是一个新政策。”中国房地产报记者从去年参加过“三道红线”相关座谈会的一位房企人士处获悉，去年“三道红线”监管政策推出后，监管层就提出重点监管“买地金额超年度销售额40%”房企，之后通过动态监管，要求重点房企每月报送相关监测数据。
“现在每月上报的监测表中还要报送拿地信息，包括拿地额在销售额中占比。”该房企人士称。
“三道红线”首批试点企业的一位人士表示，“现在都是以收定支，房企大都是这么做的。”
在一位业内人士看来，这一监管思路并不意外，近日高层已不断释放出加强房地产融资端监管信号。7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正指出，“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”
这日，住建部相关领导亦表示，“下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则”“加强住房、土地和金融信贷政策协调”。
一系列“负面”消息下，7月26日，房地产股遭遇“黑色”星期一，多只地产股下挫。
  “重点盯三个维度”
2020年8月底，住建部、央行在京召开房地产企业座谈会。会议指出，为控制房地产企业有息债务增长，设置“三道红线”。参与此次座谈会的12家房企成为首批试点企业，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。
2020年最后一天，有关部门再次召开关于“三道红线”座谈会，表示将对试点企业扩围，数量可能会从12家扩大到30家。恒大、融创、阳光城、碧桂园、万科5家企业参加了第二次座谈会，此外还新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。
“三道红线”下，房企纷纷将“零踩线”、降负债列为头等大事。但同时，不断有市场人士担心，融资新规虽能有效控制企业表内财务杠杆，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金；此外，房企采用联合营模式的大部分重要信息并未公开披露，有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。
尤其在首批集中供地中，开发商多“马甲”拿地、利用收购并躲避监管的现象不断被媒体曝出，部分头部房企激进拿地的情况也引发监管层注意，监管开始升级。
据一位券商人士透露，今年监管部门对于“三道红线”试点房企重点盯上了三个维度，一是当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%；二是过去3年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负；三是每月上报商票数据。
就在6月30日，央行等监管部门将商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。现在，拿地数据也被纳入房企每月须上报的监测报表中。
40%拿地金额占比上限，在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，大大限制了房企运用财务杠杆和高周转来做大规模回转空间，对于地方政府土地出让金收入的负面影响也是必然的，但总体而言有利于房企财务运行与现金流回归到安全稳健区间。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，该政策对热点城市影响比较大。开发商拿地开始回归热点城市，特别是龙头开发商对“两个集中”供地模式下热点地块争夺非常激烈。部分开发商还有做大规模动力，有些企业冲千亿、冲万亿企业积极性很高，对这部分企业影响也比较大。
  这些房企上半年拿地销售比已超40%
中国房地产报记者注意到，根据买地金额不得超年度销售额40%上限，2021年上半年拿地30强房企中，有12家已经过线。
一类是“零踩线”央企国企队，它们资金充裕，成为此轮拿地主力，如招商蛇口、华润置地、越秀地产、建发房产。
上半年国企央企中拿地最为激进的是越秀地产。根据克而瑞数据，前6个月越秀地产实现销售收入487亿元，却豪掷436亿元用于拿地，拿地销售比高达89.5%。
4月26-27日，在广州的集中供地中，越秀地产一次拿下8幅地块，拿地金额为171.97亿元，成为当之无愧的“黑马”。
2021年越秀地产销售目标为1122亿元，以此计算，其全年拿地金额上限应为448.8亿元，这也意味着即使完成全年业绩目标，下半年不再拿一块地，越秀拿地销售比依然超标。
在几个月前的年度业绩发布会上，越秀地产地产副董事长、执行董事兼总经理林峰透露，公司今年计划买地金额将达到520亿元以上，继续保持较大投资力度。
建发房产、招商蛇口以及华润置地上半年拿地销售比分别为70.6%、50.9%和50.2%，亦均超标。
上半年，建发房产实现销售收入934亿元，新增土地价值659.2亿元，拿地销售比高达70.6%。且建发房产频繁高溢价拿地、夺地王，其去年才突破千亿元门槛。
值得注意的是，建发房产在去年也频繁高溢价拿地，此前也曾多次拿下“地王”。在追求规模的同时，建发房产也面临着一些问题。
建发房产没有单独上市，但以建发股份数据来看，2020年建发股份经营性现金流净额97亿元，同比降低13.34%。2021年一季度，建发股份经营性现金流大幅下降162.3%至-407.5亿元；资产负债率达80.6%。
一位房企人士称，此次监管层再度明确累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%，预计这些企业后期会适当降低拿地力度，以达到40%标准。
另一类则是不惜冒着“踩线”风险，也要冲刺规模的房企，这部分占了多数，如卓越集团（拿地销售比93.8%）、绿城中国（65%）、中骏集团（57.9%）、中交房地产（52.1%）、新希望地产（52.6%）、融信集团（45.3%）、雅居乐（45%）等。
拿地销售比最高的是卓越集团，上半年实现销售收入683亿元，新增土地价值640.6亿元，拿地销售比高达93.8%。
上半年，卓越集团在北京狂揽四幅地。其中，5月11日，卓越联合体拿下的昌平区中关村生命科学园地块和东小口地块，未来地块售价上限为6.3万元/平方米，但该地块竞拍后楼面价已经高达5.32万元/平方米，中间只有不到1万元价差。
据媒体报道，2020年11月，卓越集团高层在内部会议上提出，两三年内希望能做到行业TOP20。除了规模诉求，冲刺香港IPO也是卓越凶猛拿地的一个重要原因。
绿城中国今年上半年拿地888亿元，占当期销售额比重为65%。2020年，绿城就在土地市场频频拿地，对于规模拓展野心可见一斑。有分析称，绿城中国优势是第一大股东中交集团央企的信用背书，为其在资本市场融资提供便利。
截至2020年底，绿城中国净负债率和现金短债比分别为66%和2，已符合监管要求；但剔除预收账款的资产负债率为71%，仍“踩中”一道红线。拿地销售比超过40%的雅居乐，同样“踩中”一道红线。
值得注意的是，上半年拿地销售比达52.1%的中交地产已脚踩“三道红线”。数据显示，其2020年剔除预收款后的资产负债率为83.4%，超出70%的红线值；净负债率为296.4%，同比上升146.2%。
相比之下，之前一些参加过“三道红线”座谈会的标杆房企则从拿地百强榜上“消失”了。债务压力下，为达到国家对“三道红线”要求，他们不得不收缩拿地，甚至通过降价促销、甩卖资产等方式来改善财务状况。
无论是在某指院还是克而瑞发布的上半年拿地百强榜中，中国恒大均未能上榜，进入榜单的最低门槛是37亿元。这意味着中国恒大2021年上半年在土地市场上几无收获。
去年刚刚跨过3000亿元销售规模的世茂，上半年拿地金额也不过74.8亿元，与其过去几年高扩储的态势画风变化略大。此外，中南置地、阳光城、雅居乐和佳兆业等房企上半年拿地规模也明显降速。
分析人士预计，（40%拿地销售比）政策落地后，预计第二批集中供地热度会降低，整体土地溢价率会走低。

3. “红档”房企不得拿地！楼市调控首次和“三道红线”挂钩

本报记者李凯旋 李未来 北京报道
成都楼市的调控升级了。3月22日，成都市官方部门发布了相关文件，从土地、住房交易、金融等多个方面进行了新的调控。其中，“红档房企”无法在成都拿地，且中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、竞地价”的出让方式。市场方面，成都将“网红盘”的限售期限从3年延长至了5年，且法拍房也需要遵循相关的限购限售规定。此外，成都会针对热点片区、热点楼盘的二手住房发布二手住房成交价格参考机制。
不过，《华夏时报》记者了解到，虽然一直未有官方消息，但业内已经多次传出“三道红线”自2020年8月份开始在重点房企试点，于2021年开始全行业推行。尽管房地产调控频发，但成都是首次将楼市调控与房企的“三道红线”进行联系。
“红档房企”无法参与土拍
3月22日，成都市住房和城乡建设局发布了关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知，新政共有16条内容。文件显示，相关调控是为了坚决贯彻“房住不炒”，促进成都市房地产市场平稳健康发展，持续保持生活成本竞争力，建设高品质生活宜居地，增强居民幸福感和获得感。
首先，成都从对住宅用地的供应做出了调整。文件显示，增加住宅用地供应，2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上。同时，中心城区商品住宅用地严格执行集中公告、集中出让，切实稳定地价和市场预期。
值得关注的是，成都将加强对于土地竞买主体的资格审查，超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与成都的土地竞拍。这则规定意味着“剔除预收账款后资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1”的红档房企无法在成都拿地。
“三道红线”的设置是为了防止房企出现财务风险。若以2020年的财务数据为指标来看，在销售额较高的50家房企内，约有14家为红档房企。不过，自2020年8月份“三道红线”的消息传出后，房企已在积极降负债。
同时，成都还深化了房价地价联动机制，中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”的出让方式。
“相关调控有利于将高杠杆、高风险的开发商挤出市场，加强开发商降杠杆的意愿。预计未来限房价、竞地价也将成为常态，房企的利润空间也会面临售价和成本的双重压力。这项调控有利于经营稳健、融资成本低的房企拿地，也可以在一定程度上降低土拍竞争热度和土地的溢价率。”贝壳研究院成都分院院长付跃华如此认为。
“网红盘”限售期限延长
除了针对土地市场进行了调控加码之外，成都还对住房交易市场进行了相关的调整。文件显示，登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房销售期限由3年延长至5年。
此外，依据合同规定方式取得本市住房的主体，以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体，均应当符合本市住房限购、限售政策的规定。这两项调控意味着成都的抢手楼盘限售期限延长，且法拍房的限购限售同样从严。
另外一点值得关注的是，成都紧跟深圳的步伐，建立二手住房成交参考价格发布机制。在2021年2月份，深圳发布了同样的调控机制并已开始实施。目前，深圳的具体操作方法是相关部门在研究调查的基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并定期在官方网站等平台上发布。值得关注的是，调控对市场的作用“立竿见影”，新政后的深圳二手住房2月份的网签量环比1月份下降超过40%。
目前，成都在先期对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，并定期在官方网站等平台发布。
加强金融监管
进入2021年以来，多地发文对房地产贷款进行严格的管控。同时，严禁经营贷、消费贷等贷款流入楼市。文件显示，成都则同样要求银行业金融机构要严格落实房地产贷款各项管理要求。加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。
此外，成都还加强了对市场秩序的监管。文件显示，加强对房地产开发企业、中介机构、网络平台、自媒体及个人等各类市场主体的监管。严厉打击恶意炒作、发布虚假广告、借名买房、哄抬房价、捂盘惜售等违法违规行为，涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。
付跃华认为，信贷方面，热点区域和高价房源降温是重点。二手房成交参考价将作为银行房贷的重要参考，购房者的首付总金额将会受到一定影响。
除此之外，成都还加大了住房保障力度，采取公租房实物保障和货币补贴并举，实现城镇户籍的住房和收入“双困”家庭“应保尽保”。成都还在稳步推行装配式建筑和绿色建筑，全市新取得建设用地居住建筑工程项目原则上全面推行装配式建设方式和绿色建筑要求。

4. “红档”房企不得拿地！楼市调控首次和“三道红线”挂钩

本报记者李凯旋 李未来 北京报道
成都楼市的调控升级了。3月22日，成都市官方部门发布了相关文件，从土地、住房交易、金融等多个方面进行了新的调控。其中，“红档房企”无法在成都拿地，且中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、竞地价”的出让方式。市场方面，成都将“网红盘”的限售期限从3年延长至了5年，且法拍房也需要遵循相关的限购限售规定。此外，成都会针对热点片区、热点楼盘的二手住房发布二手住房成交价格参考机制。
不过，《华夏时报》记者了解到，虽然一直未有官方消息，但业内已经多次传出“三道红线”自2020年8月份开始在重点房企试点，于2021年开始全行业推行。尽管房地产调控频发，但成都是首次将楼市调控与房企的“三道红线”进行联系。
“红档房企”无法参与土拍
3月22日，成都市住房和城乡建设局发布了关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知，新政共有16条内容。文件显示，相关调控是为了坚决贯彻“房住不炒”，促进成都市房地产市场平稳健康发展，持续保持生活成本竞争力，建设高品质生活宜居地，增强居民幸福感和获得感。
首先，成都从对住宅用地的供应做出了调整。文件显示，增加住宅用地供应，2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上。同时，中心城区商品住宅用地严格执行集中公告、集中出让，切实稳定地价和市场预期。
值得关注的是，成都将加强对于土地竞买主体的资格审查，超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与成都的土地竞拍。这则规定意味着“剔除预收账款后资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1”的红档房企无法在成都拿地。
“三道红线”的设置是为了防止房企出现财务风险。若以2020年的财务数据为指标来看，在销售额较高的50家房企内，约有14家为红档房企。不过，自2020年8月份“三道红线”的消息传出后，房企已在积极降负债。
同时，成都还深化了房价地价联动机制，中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”的出让方式。
“相关调控有利于将高杠杆、高风险的开发商挤出市场，加强开发商降杠杆的意愿。预计未来限房价、竞地价也将成为常态，房企的利润空间也会面临售价和成本的双重压力。这项调控有利于经营稳健、融资成本低的房企拿地，也可以在一定程度上降低土拍竞争热度和土地的溢价率。”贝壳研究院成都分院院长付跃华如此认为。
“网红盘”限售期限延长
除了针对土地市场进行了调控加码之外，成都还对住房交易市场进行了相关的调整。文件显示，登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房销售期限由3年延长至5年。
此外，依据合同规定方式取得本市住房的主体，以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体，均应当符合本市住房限购、限售政策的规定。这两项调控意味着成都的抢手楼盘限售期限延长，且法拍房的限购限售同样从严。
另外一点值得关注的是，成都紧跟深圳的步伐，建立二手住房成交参考价格发布机制。在2021年2月份，深圳发布了同样的调控机制并已开始实施。目前，深圳的具体操作方法是相关部门在研究调查的基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并定期在官方网站等平台上发布。值得关注的是，调控对市场的作用“立竿见影”，新政后的深圳二手住房2月份的网签量环比1月份下降超过40%。
目前，成都在先期对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，并定期在官方网站等平台发布。
加强金融监管
进入2021年以来，多地发文对房地产贷款进行严格的管控。同时，严禁经营贷、消费贷等贷款流入楼市。文件显示，成都则同样要求银行业金融机构要严格落实房地产贷款各项管理要求。加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。
此外，成都还加强了对市场秩序的监管。文件显示，加强对房地产开发企业、中介机构、网络平台、自媒体及个人等各类市场主体的监管。严厉打击恶意炒作、发布虚假广告、借名买房、哄抬房价、捂盘惜售等违法违规行为，涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。
付跃华认为，信贷方面，热点区域和高价房源降温是重点。二手房成交参考价将作为银行房贷的重要参考，购房者的首付总金额将会受到一定影响。
除此之外，成都还加大了住房保障力度，采取公租房实物保障和货币补贴并举，实现城镇户籍的住房和收入“双困”家庭“应保尽保”。成都还在稳步推行装配式建筑和绿色建筑，全市新取得建设用地居住建筑工程项目原则上全面推行装配式建设方式和绿色建筑要求。

5. 房地产三条红线政策文件

法律分析：三条红线：1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1倍。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

6. 12家房企试点融资三道红线，将如何影响房地产融资划出？

7. 房地产政策三条红线

房地产三条红线是为了限制房地产行业风险的一条政策，若未达标,监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。房地产三条红线的具体内容为：（1）剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十；（2）净负债率不超过百分之百；（3）现金短债比不小于一。融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理度的重要组成部分。
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

8. “三条红线”重压 房企还有规模化机会吗

“三条红线”重压 房企还有规模化的机会吗
房地产行业分化整合愈演愈烈，市场表现逐渐向头部汇聚，行业集中度进一步提升。“强者恒强”局面的出现，促使中小房企快步跟进，在竞争激烈的市场格局下，或主动或被动，一批地产“黑马”应运而生。然而行业逻辑正在发生变革，房地产行业将加速进入全新的时代。对于行业而言，“唯规模论”早已不再盛行，举债扩张的高风险模式也将退出市场。当“三高”模式步入尾声，面对仅存的窗口期，谁将会是去规模下的最后“黑马”？
估值流血的上市
随着“三条红线”的出台，对于很多负重前行的中小房企而言，如何在降负债与促增长之间寻求平衡，显得尤为迫切。中小房企要实现“逆袭”，阶段表现必为积极扩张与广泛布局，但当前节点这一路径面临巨大压力。
年关将至，港交所还有多家涉房企业在排队等待上市。北京商报记者梳理发现，截至目前，年内已有包括汇景控股、港龙中国、金辉控股、上坤地产、祥生控股及领地控股等6家房企成功上市，另有大唐地产已通过聆讯。
值得一提的是，上述房企的共同特点在于均有“踩线”多条的情况，祥生、金辉更是TOP50内少数未上市的房企。
A股等待四年未果，金辉控股于年内转战港股，两次递表方才如愿。据招股书披露，金辉控股复合年增长率为48.5%，其中2019年度增幅达62.56%。即便如此，金辉控股并未收获资本市场的热情，开盘首日即破发，表现低迷。
与金辉控股相比，祥生控股虽逃过开盘即破发的命运，但作为千亿房企中的一员，其股价首日表现并不亮眼。不过祥生千亿房企的身份也让其免去了多次递表的波折。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，自融资“三条红线”出台后，目前可以说是房企上市最后的“窗口期”，从市场表现来看，地产股已不再受资本青睐，负债规模高、盈利能力偏弱是最直接的原因。尤其是当前节点，中小房企扎堆上市，更压低了这一板块的整体估值。
负债是绕不开的共性问题。招股书显示，2019年祥生控股的净资产负债比率为360%，虽较高点有大幅下降，但依然处于高位。同样的，截至2020年4月30日，金辉控股净资产负债比率为180%，较2019年底的170%有所上升。过往三年的资产负债率也一路走高。
降负债与促增长如今似乎站到了对立面。即将迈入千亿，对于未来规模化的设想，北京商报记者与金辉方面取得联系，但对方并未给出正面回应。
在谢逸枫看来，受传统开发模式影响，“三高”模式仍是房企成长的基础，这样也造成在当前节点并不被追捧，尤其是在物管板块的冲击下，就更显差距。
“即便上市成功，短期的‘输血’并不能取代长期的‘造血’。”贝壳研究院高级分析师潘浩则指出，在2020年突发疫情以及监管新规下，行业逻辑正在发生变革。对于行业整体而言，“唯规模论”早已不再盛行，举债扩张的高风险模式也将退出市场，更加有利于管理红利型房企的规模扩张才是长期趋势。
大湾区红利的机会
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，融资收紧给房地产带来的影响毋庸置疑，房企拿地也将保持谨慎态度。如果这一条件均等，那么未来区域性成长就显得格外重要。“受益于区域市场的发展，类似于粤港澳大湾区等城市群，这两年呈现爆发式增长，相关房企的项目布局自然有利可图。”
行业内比较一致的判断是，上一轮长三角的爆发，提速了新城、中南两大华东房企规模化的进程，又储备了像祥生这样的新千亿企业，鉴于以北京为中心的京津冀区域调控力度不减，未来能够借助区域红利做大规模的只有粤港澳大湾区内重仓的企业。
北京商报记者注意到，受疫情影响，上半年房地产销售几乎停滞，但大湾区深耕房企普遍表现强劲。以龙光集团为例，今年前11个月，龙光集团已完成了全年销售目标的99%。财报数据显示，截至2020年6月30日，龙光集团拥有大湾区土储货值占土储总货值比重82%。下半年可售货值约1340亿元，逾六成位于粤港澳大湾区。
同时，龙光集团于年内不断收割优质地块，并创造了多个“地王”项目。其中，龙光以115.97亿元竞得深圳前海宅地，溢价率高达43.49%。频频出手扩张或是出于“突围”的目的，但如此大的动作，也带来了资金上的压力，未来需要较高的利润去填平。龙光方面在接受北京商报记者采访时也直言，在行业整体利润率下行的背景下，未来龙光依然有信心保障盈利能力领先。截至2020年6月30日，公司平均地货比仅为31%，远低于同业。公司有信心未来三年权益销售平均增速不低于20%，增速高于同业。
除龙光集团外，时代中国也已于11月超额完成全年目标，这一方面有年初目标设置的保守性，另一方面也体现出区域发展的韧性。
谢逸枫称，目前房地产行业有两个重要标志，一个是由规模转向品质，另一个就是由增量时代进入到存量时代。粤港澳大湾区受政策红利加持，而且拥有丰富的旧改资源，强大的内需正在形成。“目前的土储结构决定未来几年的江湖地位。当规模不再成为硬性指标，未来考核房企的指标将回归基本面。”
事实上，随着大湾区建设提速，越来越多的房企加入到该区域的市场竞争中。同策研究院数据显示，2020年前11个月，30家房企在大湾区总计获得173宗涉宅用地，拿地面积达1189.78万平方米，总拿地金额达到3358.28亿元。这之中有龙头房企恒大、保利、碧桂园，亦有“当地”房企时代中国、龙光、佳兆业。
抗风险能力保障
房地产行业分化整合愈演愈烈，一批地产“黑马”应运而生。但对于它们而言，如何在去规模化的环境下实现“突围”，仍是摆在眼前的难题。
多位房企负责人也直言，相比于前些年一味地规模化，目前大家更希望有质量、安全地规模化。“比如，能不能抵抗突然收紧的融资环境、能不能在天灾人祸中生存下去，都远比单一规模化要重要。”一位重仓大湾区的千亿规模房企副总裁如此表示。
潘浩称，“黑马”型房企普遍源于早期对于趋势的预判以及优势区域的货值储备。行业新逻辑之下，对于行业新机遇的洞察预判以及提早布局仍是其快速成长的保障。而想获得长期的成长性，则要考验房企整体的抗风险能力。从行业长期发展的角度看，当“黑马”型房企实现一定的规模后，将进入控速发展的平台期。在高速冲击规模效益后，将面临后续资金、债务、流动性等诸多问题，这些问题都需要人、财、物以及时间上的修复。“因此，预判是前提，储备是基础，抗风险能力是保障，这才是‘黑马’房企成长的关键。”
就未来而言，房企将从规模发展到有质量发展，这里的有质量不仅是成长的稳定性，还包含企业经营的安全性。对于资金密集型的房地产行业，主要是金融安全性。“三条红线”影响下，房企短期以“降负债”为首要目标，在目标之下，房企在规模、土储、融资等多方面都将作出适当的策略调整。
严跃进则指出，虽然目前都在谈去规模化，但只是把这一指标弱化，并非全面掩盖。实际上对规模来说还是需要看好，并不存在顶部的概念，目前改善型需求被广泛挖掘，“住得更好”本身也没问题，所以未来做规模依然还是有机会的。融资“三条红线”确实产生了约束作用，从后续发展看，资金面确实需要把握，这一点需要房企自己的努力。而土地储备则需要更为谨慎，跟着政策大方针走，不能一味追求“便宜”，而忽视了区域未来的成长价值。