美国铁狮门的基金管理

1. 美国铁狮门的基金管理

 铁狮门中国基金，LP（“中国基金”）在2008年资本承担达884亿美元。中国基金，奉行机会主义的策略，目的是利用中国经济的强劲增长，日益富裕的中产阶级，和大规模的城市化所造成的引人注目的房地产投资机会。该基金的收购，开发和管理房地产资产，位于中国主要的高增长城市中心。中国铁狮门基金，2005年美国第一家房地产公司开始完全集中在中国的投资基金。铁狮门于2005年建立铁狮门中国基金，在中国进行相对独立的房地产开发，受到较少金融风暴影响。铁狮门中国制定了开发国际品质、地标性建筑的长期规划。铁狮门已经完成在中国上海、北京、天津和成都四城市的战略布局，并在上海（上海杨浦区新江湾城F地块）、天津（和平区南京路和五大道商圈的成都道项目）、成都（东大街7号、8号地块）开始了房地产的开发。

2. 铁狮门的公司实力

 1、铁狮门是一家百年老字号独立出来的非上市房地产公司，在世界各地如美国，欧洲，中国，巴西和印度的主要城市从事甲级写字楼、大型城市综合体项目和高档住宅的开发。公司历经了全球房地产业的起起伏伏，成为世界商业房地产开发和投资的领头羊。2、自1978年以来，铁狮门收购、开发、运营的物业价值超过550亿美元，其中包括超过1100万平方米的优质写字楼和92000个住宅单元。3、铁狮门房地产公司的核心竞争力体现在整合房地产开发的各个环节；从前期收购和建设，到后期的租赁和物业管理、以及成熟的资本市场运作。 1、铁狮门从1997年进入基金管理领域，成功地发起了14支房地产基金及一家上市的房地产投资信托、投资美国、欧洲、印度、巴西及中国的房地产市场。从1978年到2010年期间，铁狮门为投资者在已退出的项目上实现了21.9%的年度内部收益率。2、铁狮门管理者来自超过150位投资人的约90亿美金的基金股权资本以及来自超过90位投资人的104亿美金的并投资本。铁狮门的投资人包括主权财富基金、企业养老基金、公共养老基金、保险资金和高净值客户。3、《PERE》是全球房地产私募界有名的投资刊物。铁狮门在过去两年连续被《PERE》在其全球30大房地产私募基金排行榜上位列三甲。 1、铁狮门自己的物业管理团队2012年负责200多栋大楼的管理，这包含了遍布40多个城市的，近700万平方米的甲A级写字楼，住宅和城市综合体。作为世界顶级的地产运营商，公司也同时为世界上几大知名公司管理它们的全国或区域总部。2、在制定和执行物业管理战略时，铁狮门视每一个物业为独立的经营企业，赋予物业经理在物业管理方面如同独立企业的CEO一样的权限。3、这一方法确保了物业经理有足够的力量去通过减少运营支出、增加经营收入的方式创造价值。其中包括积极地管理空间划分和租金收入，尽可能地拓展其他收入来源（例如签订协议帮助租户维护其内部系统、出租顶层作为储存空间或置放通讯接收器以及出售楼宇的广告和冠名权）。4、铁狮门管理的世界顶级地标建筑包括：（1）洛克斯勒中心（美国 纽约）；为高级办公及零售租户的首选，出租率达到97%。同时也是游客们在纽约的首选参观地点。（2）克莱斯勒中心（美国 纽约）：是纽约最受青眯的商业建筑之一，被市场用作评定甲A级商夏的标准，出租率保持在98%。 铁狮门与全球超过3500[有租户保持紧密联系，包括许多财富500强和大型跨国公司，同时也越来越受中国公司的认可。1、在全球财富500强中，23%即116家公司）为铁狮门的现有租户；2、在全球财富100强中，39%（即39家公司）为铁狮门的现有租户；3、铁狮门的品质深受铁狮门的租户的信赖和认可，例如建造了UBS在法兰克福的区域总部，高盛在纽约的全球总部，中国国家电网在巴西选择购买铁狮门的办公物业，耐克集团在铁狮门的上海“尚浦领世”项目设立大中华区总部。

3. 铁狮门的基金有哪些？

1、铁狮门的基金有铁狮门中国基金、铁狮门地产基金等。
2、铁狮门秉承创造最大的价值的哲学理念，并与每个单位或项目展开深入合作，鼓励文化的创造和跨学科的各种非常规思维的相互结合。铁狮门旗下的标志性建筑囊括洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、柏林的索尼中心等

4. 华宝金石长赢系列 铁狮门基金 多少自己起

我想应该可以的 你们想想 鸣人爆4尾能打败大蛇丸6尾应该都比4尾起码还强一倍 我曾经推测鸣人最多有6尾就能打败佩恩 ..更何况只是一个天道？？有人说 看佩恩的表情应该能打败6尾 那你想想当初大蛇丸和4尾时的鸣人打不是也很狂么？？别忘了9尾是无敌的 斑都无能为力？？佩恩都听斑的话难道还比斑强？？ 斑只能压制99尾的力量可是伤不了9尾 当初大蛇丸用草雌剑可是对4尾的鸣人不管用..现在的鸣人6尾什么东西能伤到他呢？？

5. 铁狮门的成功秘决

铁狮门的成功秘决在于其在绿色节能、产业创新，管理平台整合方面的不断投入。 正是由于铁狮门敢于创新的精神，铁狮门历经过全球房地产业的起起伏伏，从一家纽约的地产商发展壮大成为世界商业房地产开发和投资领域的领头羊，铁狮门多年来创造多个房地产业内的多个“第一”（1）德国——法兰克福，麦斯特尔大厦，1988 第一家美国房地产公司在欧洲开发和建设甲A能的办公楼。（2）巴西——圣保罗，北方大厦，1996 第一家美国房地产公司在巴西开发和建设甲A级的办公楼；（3）澳大利亚——铁狮门办公基金，2005 第一家在澳大利亚公开资本市场发行甲级办公楼证券基金的美国房地产公司；（4）美国——赫斯特大厦，2006 开发了纽约第一座LEED金奖认证的高层商业建筑；（5）中国——人民币基金，2011 立志于成为第一个在中国设立人民币房地产基金的美国公司。 铁狮门的全球的管理平台整合了房地产开发的各个环节。中国的本土团队得到铁狮门总部的大力支持，其中包括政府和金融机构资源、跨国公司租户资源和高端房地产开发的专业经验。

6. 铁狮门基金有什么特别？？

中国铁狮门基金，2005年美国第一家房地产公司开始完全集中在中国的投资基金。铁狮门于2005年建立铁狮门中国基金，在中国进行相对独立的房地产开发，受到较少金融风暴影响。铁狮门中国制定了开发国际品质、地标性建筑的长期规划。

7. 铁狮门房地产基金怎么样？

美国铁狮门房地产公司成立于1978年，是全球一流的房地产投资与开发公司，在全球18个城市开发或管理着包括洛克菲勒中心在内的41宗商业与居住房地产项目；并已经成功开发并获取了资产价值超过150亿美元、面积超过520万平方米的土地投资组合，是擅长开发与管理密切结合的房地产企业。 


   2005年下半年，铁狮门房地产与美国投资公司GSCPartners组建合资公司，计划斥资5亿美元在上海和北京开发高端商业和住宅项目。

  铁狮门房地产基金(TISHMANSPEYERGSCPARTNERSLLC)成立两年以来，一直表现得相当低调，很少有投资项目曝光。但这并不意味着这个投资基金在国内没有进行过投资。据了解，其在国内的房地产投资项目，至少包括收购成都一大厦在建工程项目。

8. 商业地产轻资产运作：看万科，凯德，万达等怎么玩

商业地产商业地产的投资大、回报周期长，对于资金的依赖要比住宅更甚。目前国内的商业地产开发商，融资模式较为单一，过于依赖传统的模式。如果开发商想要大举扩张，就必须减少资金沉淀，保障充裕的现金流，在这个背景下，轻资产成为企业必须追求的路径。
自2010年住宅调控开始，一批开发商开始集中转向商业地产领域。2014年，在住宅市场由卖方市场转向买方市场的大背景下，更是有大批企业纷纷进入商业地产领域淘金。然而，正如一枚硬币有两面，商业地产华丽的外表下也隐藏着三大凶险——同质化竞争激烈，运营模式存疑和资金压力过大。其中，尤以资金最为关键(商业地产行业在本质上是金融业)。
一些有先见之明的企业，早在数年前就已经开始布局商业地产的轻资产化运作，并摸索出一套适合自身发展的可行操作方案，明源君思考对比总结了目前商业地产轻资产运作的3种主流模式、具体案例、实现的方法和需要注意的点，供大家学习借鉴。为表述简单，我们选取了3种模式的典型代表企业对模式进行命名。
一、凯德模式
- 集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链
凯德的模式是，将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。国内标杆房企中，万科商业地产轻资产运营模式被认为是凯德模式的典型代表。
1、盈利模式：基础费用+额外收入
在凯德模式中，以地产金融平台为动力的全产业链是其盈利模式的核心构架(如图1)。通过投资管理+房地产金融平台+招商运营，成功实现以金融资本(私募基金与信托基金REITs)为主导，以商业地产开发收购、管理运营为载体，既实现稳定的租金收益和持有项目增值收益，又实现金融业务发展带来的“跳跃性高收益”。

具体而言，凯德模式下，收益来自于基础管理费和额外收入。
1)基础管理费

对于CRCT，基本费用占持有物业价值的0.25%，如果按照8%的资本化率计算，基本费用占净收入比重约3.125%(0.25%/8%)；业绩提成费为净收入的4%；物业管理费一部分由总收入的2%构成，而CRCT的净收入/总收入历年来一直稳定在64%左右的水平，因此这一部分占净收入比重约3.125%(2%/64%)，而另一部分为净收入的2%。综上所述，凯德置业从CRCT提取的管理费理论上合计应为净收入的12.25%，实际提取的管理费用占净收入的比重为14%~15%。
2)额外收入
由于持有20%CRCT的份额，因此除了基础管理收费，凯德置地还可以享受基金分红。根据简单的估算，在2007年~2013年期间，凯德置地平均每年从CRCT获得的分红收入为0.1亿新元，外加年均提取的基础管理费收入0.12亿新元，相比其初始投入的1.5亿新元(CRCT运营物业总价值7.57亿新元×20%)，年均投入资本回报率约为15%(0.22/1.5)。
2、融资模式：PE+REITs
以房地产PE和REITs为核心的金融平台是凯德置业融资的主要方式(如图2)。

3、基金的3大特点

1)凯德主导运作基金产品，但所持权益比例适中；
2)优质商业资产进入信托资产包，平衡了投资回收和长期回报的问题；
3)信托产品以稳健的收益健康发展。
二、铁狮门模式
- 以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式
前面讲到，商业地产商业地产的投资大、回报周期长往往吓退无数英雄好汉，即便“有钱、大胆、任性”进入者，获取的投资收益也相差甚远。有没有一种方法，只需要投入很少的钱，却能够获得超额的收益？铁狮门一度做到了。
铁狮门的总裁曾坦言，通过合资基金模式，铁狮门不仅实现了加速扩张，而且能够以不到5%(通常只有1%)的资本投入，却分享项目40%以上的收益!下面，明源君以其旗下上市基金、澳大利亚交易所上市REITs
 Tishman Speyer Office Fund(TSOF)的管理合约为例，分析铁狮门的“空手套白狼”的轻资产运作模式。

TSOF于2004年12月在澳大利亚交易所上市，募集资金4.05亿美元。上市之初，TSOF通过发起另一只私募基金铁狮门Speyer
 Properties(TSP)，间接收购新加坡国家投资公司旗下Prime 
Plus基金在美国持有的12处物业45.9%的股权(当时总估值约18.87亿美元，总收购价18.52亿美元)，后又借助TSP参与收购了另外6处物业(根据协议，TSOF有权利在TSP新收购的位于美国核心地区的物业资产中占有至少25%权益，但如果TSOF连续两次拒绝TSP提供的投资机会，或在24个月内拒绝了3次投资机会——无论连续与否——或TSOF的控制权改变，则上述参与投资协议终止)。
作为TSOF的管理者，TSP和旗下管理公司TS
 
Manager每年将提取相当于TSOF总资产0.5%的基础管理费；在所有运营成本、开发和再开发成本实报实销的基础上，TSP还将提取相当于年收入2.5~4.0%的物业管理费，并在改善性投资中提取相当于施工成本2.0-4.0%的监理费，在新开发项目投资中提取相当于施工成本3.5%的开发管理费，在收购事件中提取相当于收购总价1%的收购管理费，在资产出售事件中提取不超过转让总价1%的资产转让费，租户支付的租金保证金也由TSP代管。
上述由TSP和TSP
 
Manager提取的运营费收益约占到TSOF基金年净收入的13~14%，这些还只是铁狮门日常的管理费收入。此外，它还参与基金超额收益的分享，即业绩提成。根据协议，自成立之日起，TSOF每5年进行1次业绩分享(第一次是在2009年12月1日)，只要5年的年均总回报率(包括租金收益和资产升值收益)超过10.5%，超过部分TS
 Manager将提成30%。
鉴于2007年高峰时铁狮门旗下许多物业在不到三年的时间里已升值了两倍，以此计算其分成收入确实能达到30~40%水平!
当然，铁狮门的模式在获得巨大成功的同时，也因其一味通过放大财务杠杆扩大收益等原因，在上一次金融危机中遭遇重挫，值得警惕。
三、万达模式
- 以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式
作为中国最大的商业地产商，万达早期的模式，是一方面低成本获取土地，一方面用销售物业回流的现金，来弥补百货、酒店等持有物业的资金沉淀。
与之对应的，作为北美最大的零售商业地产商，西蒙地产的核心在于有效的资产运作和资本管理，以REITs来支持扩张和发展必需的资本，由于没有资金沉淀的负担，其绝大部分精力放在运营上，收入大头也来源于零售租户租金。
虽然万达正在走的路径与西蒙有所不同，但目标都是为了实现轻资产化运作。王健林说，未来，万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达做，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中进行分成。
1月14日，万达对外宣布已经与光大安石(北京)房地产投资顾问(中国光大控股附属公司)、嘉实资本管理、四川信托及快钱支付四家公司，分别签署了有关设立合作投资消费平台的框架协议，4家投资机构拟出资240亿元用于投资20座万达广场，万达商业只负责建设和管理。
万科商业地产业务与凯雷的合作属于专业的商业地产开发商与专业的头管理机构合作的典型案例。但不同于万科转让成熟的商业地产项目个给凯雷，万达商业地产的轻资产化选择了用新建项目与投资机构合作。
万达已经用数年的时间证明了其运营能力，而且有故事可讲和良好的政府关系，目前公司的很多地块较为核心，未来还有新增项目，对于投资人来说有利可图，值得期待。
四、4条路径实现地产轻资产化
从提升企业资产流动性，进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展，提升净资产回报率(ROE)进而在短期内提升业绩的角度而言，商业地产企业的轻资产化都是十分必要的。
商业地产企业实现轻资产化经营的途径主要有售后回租、REITs、商业信托、合作开发4种。

五、发展轻资产要注意的4点
1.良好的资本运作能力是轻资产模式成功的关键——物业前期的开发和收购需要占压大量资金，凯德采用“REITs+私募基金”的方式解决物业开发和培育的问题，而美国铁狮门则采用高财务杠杆收购实现规模扩张；
2. 良好的运营管理能力是成功的依托——无论是新加坡还是美国REITs，后期都是通过成熟优秀的运营管理能力获取超额收益；
3. 优化资产组合是成功的推进力——新加坡凯德以及美国铁狮门等往往是通过不断优化资产组合，提升整体的投资回报水平；
4. 严格的风险控制是成功的保障——美国波士顿模式即通过严格的资产交易原则(P/FFO或租金回报率/资金成本)把握行业周期，从而规避风险，实现低买高卖，以提高整体投资回报率。
六、总结
地产趋之若鹜追求轻资产运营是否过火了？争论还在继续。
但争议归争议，地产轻资产化运营趋势已无可阻挡。无论是重资产还是轻资产发展模式，其发展都需要一定的时间和资本投入，而轻资产模式财务杠杆率更高，可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈，获得快速发展。随着国内金融市场的逐渐成熟，商业地产商应逐步搭建REITs平台，前端整合金融资源，后端提升运营能力，同时坚持风险底线，避免铁狮门的悲剧，实现快速稳健的发展。