人民币汇率上升对我国房地产行业的影响

1. 人民币汇率上升对我国房地产行业的影响

　　人民币汇率上升对房地产行业需求的影响：
　　房地产市场是我国最重要的支柱产业之一，在国民经济中的地位十分重要，人民币升值必然对房地产市场的决策主体产生重要影响。房地产市场的需求主要分两类：
　　一类是真实需求，包括自主型需求和投资性需求；
　　另一类是虚拟性需求，即投机性需求。
　　其一，从自住需求的角度来看，中国正处于城市化进程的加速时期，城镇居民住房结构的升级和农村人口的转移加剧了对房地产市场的需求。人民币升值意味着进口商品价格的下降，从而带动国内一般消费品价格的走低，人民的实际收入增加，用于购房的可支配收入增加，人民币升值带来的收入效应导致了对房地产市场需求增加。
　　其二，从投资性需求的角度来看，面对通货膨胀的威胁和负利率的压力，储蓄者将房屋作为一种货币保值增值的手段。
　　其三，人民币升值的投机性需求可能是推高住房价格的主要因素。资本具有天生的逐利性，与投资性需求看重房地产市场的成长不同，投机只是一种短期的买卖差价的套利行为。目前在人民币进一步升值的强烈下，使得大量热钱通过直接投资项目下和贸易项目下的各种合法和非法渠道进入境内并转化为人民币资产，并预期可以获得很大的升值和获利空间。

　　人民币汇率上升对房地产行业供给的影响：
　　人民币升值将增加开放商的土地储备价值，在建工程和存货价值也会增加；币值上升也会降低房地产行业建筑材料、住宅设备进口价格，降低开发商的建设成本。
　　人民币升值增强了国外资本进入房地产领域的信心，国外资本不仅直接购买物业，同时也直接加大了于国内房地产企业的合作力度。在一定的程度上增加了房地产行业的资金来源。部分实力雄厚的企业甚至进行直接投资，如凯德置业（中国）自1994年进入国内以来，就一直活跃在房地产投资与开发市场，目前在华投资总规模已达120多亿元人民币。房地产开发投资领域尽管面临调控压力，但投资回报率仍然高达30%，因此，房地产开发仍然是资金追逐的投资“乐土”。

2. 人民币贬值，对楼市会造成怎样的影响？房价和汇率如何绑在一起？

人民币对美元贬值有点厉害，网上一堆人开始分析汇率对楼市的影响，长篇累牍地讨论保汇率还是保楼市。
每个分析看似逻辑严密，其实漏洞百出，经不起推敲。如今我不打算进行各种花里胡哨的理论分析，而是直接看历史数据。理论可能是错的，但数据不会骗人。下图是2012年到如今美元对人民币的汇率(811汇改之前不做讨论)，在本轮贬值之前，人民币历史上经历过2次大幅度贬值，分别是15年8月到16年12月，以及18年4月到19年10月。大家自己可以回想一下，那两个时间段楼市是什么情况，答案不言自明。

保房价就是保汇率。如果房价跌幅较大，比如30%，就会有大量二套房三套房的抛售，无房的需要买房的刚需接手。
资金就从基本不可能出国移民的人转移到有几百几千万可能会移民的人手里。这些人手里钱多了后，又没有投资渠道，换汇甚至可能性就很高，人民币汇率贬值压力也就更大。所以保房价汇率可能会小跌，不保房价汇率一定会大跌。

最后，说说什么影响房价。
①人均GDP。
②新房与二手房的比例。即市场供需。
③三大增长，人口增长，积极人口增长（大老板，带头人甚至网红等等），经济增长。
④税收，财产税，遗产税，增值税等等
⑤人民币汇率，贬值的话，可能能够拉动内需，不至于到国外去投资，相反，人民币增值的话，国外投资或许更多。
⑥盲猜，政策应该也会有影响，尤其指贷款，产权，流程等。
⑦经济形势预期。对住房本身持有更期待更乐观态度的，可能会更愿意买房。

以上就是我的见解。

3. 中国的房地产泡沫跟人民币汇率有什么关系？

人民币现在面临的主要压力是升值，
人民币升值
使得投资者对
人民币汇率
的预期增加。人民币汇率的稳定使我国吸引投资的潜力增大，大量“
热钱
”会从国际市场涌入国内市场。我国的房地产业主要靠投资拉动，对房地产业过度的投资增加了用地成本（比如竞拍土地成本增加），抬高了房价，脱离了商品的
价值规律
，造成了房地产业的泡沫。

4. 请问人民币汇率会影响国内房地产有什么影响吗。请具体点。分现在不给如有满意的答案我会加分。不要复制的

　　汇率波动对国内房地产市场价格的影响
　　如果本国货币升值，即汇率下降，比如从1美元等于8元人民币变为1美元等于7元人民币，那么人民币购买力自动上升，但由于进口产品、资金流出的分流，人们会增加出国消费的机会，或留学、或旅游、或购买汽车(明后两年，汽车的进口率降大幅下降，进口产品增加，汽车进口量增加会占相当大比重)，不会自动引起对房地产品的需求上升，而使房地产市场价格上涨。同样，也不会像消费品市场那样，出现价格下降的趋势，因为，房地产业的供应量受进口的影响是较小的。加上房产消费在相当长的一段时间，还是国人消费的一大热点。可以说国内房地产市场上的供求关系所受的影响不会很大。
　　应防范国际“游资”对国内房地产市场可能的负面影响
　　人民币升值，汇率下降，会使国内市场竞争更加激烈，特别是资金的外流，会影响国民经济增长的后劲儿。然而，进口产品的增加对于提高人民的消费水平，提高国内厂商的市场竞争能力是有益的，所以人民币升值，也并不可怕。关键的问题是国内企业能否经受这种竞争的考验，能否提供吸引人们消费的有竞争力的产品。由此分析，房地产品就是一种竞争力较强的产品。


　　有一种情况下，房地产市场又可能成为风险最大的，受汇率变动影响最大的市场。因为国际游资会找到一个获利性好的产业作为切入口，在较短的时期内完成人民币买入卖出的置换，这个行业不会是国内的汽车业，也不会是国内的消费品生产行业，而很可能是在国内有较长久消费需求支持的房地产业、建筑业、教育业、金融、保险业等。这些“热钱”会像吹气球一样很快地把房地产业等增长性好的行业捧上天，形成整个市场偏冷的情况下的几个热点。当人们看到这些行业的投资回报率高于其它行业，特别是在股票市场上，基金市场上，人们就会把资金移向这些行业。2004年2月 22日北京青年报披露的2003年四季度投资基金情况的报表，显然房地产业和建筑业是基金投资净值增长最快的行业，房地产业是第六位，建筑业第二位。银行必然会扩大信贷，放松对贷款的限制，削弱了银行体系的防范风险的能力，这就是人们常说的“泡沫”。虚拟经济增长远远快于实体经济的增长，脱离了实体经济的基础。这时一有风吹草动，大量短期资金外逃，就可能导致像东南亚金融危机类似的结果。然而当这些热钱完成了炒作人民币的置换之后，这些行业的冬天就到了。的确应记取1997年开始的亚洲金融危机的教训。房地产业是带动经济的龙头，同时可能成为国际游资进入的桥梁。


　　这种可能的过程可以概括为：人民币准备升值——进口增加、资金流出——经济增长放慢——金融监管不力，国际游资通过资本市场进入房地产等行业——经济出现结构性通货膨胀——国内银行放松银根，股市上大量资金跟进——银行周转资金不足、企业负债过大——国外短期资金外逃——股市下跌，经济泡沫进裂。


　　可见这个可怕的过程中有三个关键的环节：如何区分国际投资与国际游资？如何防范国内资本市场的投机行为？如何预测和防范国际游资外逃？试自问，我们做好准备了吗？


　　所以人民币升值对房地产业没有多大影响，是件好事，相反，如果由于人民币升值，房地产市场火热起来，不见得是件好事，所以房地产业应该保持平常的心态，不要急于大捞一把，否则不是我们利用“外资”，却很有可能是被“外资”利用了。

　　转自： wangqi56

5. 深度解读：房价与汇率有何关系

下午接到一个朋友的电话，说有观点认为，人民币贬值会导致房价大跌？听了这个论断，我不禁哑然失笑。我说，要搞清楚这个问题，需要厘清汇率和房价的关系。主要是搞清楚三个问题，第一，人民币对美元贬值是强势美元造成的，相对来说，人民币对于非美货币还是相对升值的。人民币贬值可能是一个中期趋势，长期趋势人民还会升值。第二，本来房价与汇率的关系不大，有可能是正相关，也有可能是负相关。但对目前中国来说，存在一个预期，可能会无论汇率怎样变动，都会促使房价微弱上涨。第三，就人民币在升值过程中的贬值来说，不仅不会导致持有美元的外资撤出，更有可能会流入。我对朋友说，我分别来阐述这个问题，你会更清晰，不然你可能被忽悠住。第一人民币最近几天对美元开始了贬值，这里原因其实在于美元的问题，美元本身走强的速度很猛，已经达到了2002年的水平。如果美元继续走强的话，人民币可能还要贬值，最近听说美国财长又要来中国让人民币继续升值了，真的很搞笑，是你们美元为了打击欧元、日元等挑战你们美元霸权地位而采取的升值，现在又来赖人民币贬值了。美国为了避免美元霸权受到威胁，刺激自己国家的实体产业，避免美元沦为白条而丧失信用，今年采取强势美元措施，估计最近一段时间美元还会强势。但相对于其他非美货币对美元狂跌来说，还是在升值。第二，一般来说，人民币升值，会促使外资进入中国楼市，因为外资可以获得资产升值和汇率双重利益，2005年以来，外资进入中国楼市就是在人民币不断升值的预期下进入的。但是，反过来说，为何说人民币贬值一些，并不能促使外资大撤退反而还积极进入呢?其一，人民币对非美元货币基本上还是升值的，这一部分外资不会撤出，非美元货币国家的大宗商品被抛售，非美货币也大跳水，而人民币相对坚挺，对他们来说，人民币是相对升值的。其二，美国是危机的中心，而中国依然是资本最看好的避风港，这次中国的救市力度比美国还大，这些外资没有理由去赌人民币会持续贬值下去，这次贬值仅仅是对美元强势而言的，再说，全球非美元货币对美元都在大幅度跳水，没有理由要求我们只升值，不回调。也就是说，这次贬值是大趋势升值过程中的一次中级回调。因此，那些外资很可能就会趁机杀入，而非做出相反的动作。其三，只有房地产市场对汇率的敏感度不高，因为其他大宗商品都是美元商品，房地产则不是，特别是中国的房地产市场不是如此。原因很简单，其他大宗商品可以世界自由流动，房地产市场只能在国内。全球性的房价不可能是一样的，关键看土地所内核价值。如果一个城市生活质量高，这个房子所扩张的价值就水涨船高，反之亦然。因此，我们可以看到，受制于国际大宗商品大幅度上扬，国内的很多商品价格很快就上扬，国际大宗商品大幅度下挫，国内商品价格就会大幅下滑，这跟全球市场相关。而房地产不一样，房屋的建筑部分是折旧的，毫无保值可言，如果硬说房价与汇率有联系的话，就是建筑材料市场和劳动力市场有关系，从这里传到至房价中来，但房地产市场的周期很长，短期内也难以波及，等到波及后，其他因素可能就变化而抵消了。从这个意义上而言，相对于其他商品下跌，而房价基本保持稳定，可以是升值了，随着国内消费和投资找不到应有的渠道，即这些脱离生产的资本不可能老是蹲在银行里或者处处游荡，更重要的是，房价短期内的稳定不再飙升，为刚性需求者提供了入市的良机。因此，很可能会随着政策的宽松，还会重新再来，会成为拉动投资和消费的一个发动机。第三，人民币升值导致各类人民币计算的成本和费用都会上升，国内的实际工资、房屋租金、地价、厂房及各类公费用等换成美元后，成本比升值前都将增加，按着一般理论来说，高档写字楼因为成本提高，价格变高会阻碍外资需求，事实上2007年的实践证明是相反的。但贬值后，也是外资还是进来的多，汇率改革之前，人民币是贬值的，但外资进入楼市也很多，房价也在涨，而且2001到2003年增速很大。关键不在汇率是怎样变动，而是在经济提高，房屋所包涵的价值在提高，主要是土地价值，因为周边环境的变好，比如交通设施更方便、周边商业价值在增加，医疗教育环境的改善，使处于该地块的价值在升值，因此，房屋价格也在上涨，这是最核心的东西。中国经济地位在提高，一些大城市的经济价值、文化价值都在提高，处于这些城市里面的土地价值势必在升值，因为他所蕴含的内核。所以，外资不会傻到不管什么情况下，都当范跑跑。虽然最近经济出了问题，但相对其他国家是好的，增速也是最快的，而且保经济的决心最大。就说四万亿资金吧，就是对国人信心的大提振，有些人总想把这一点信心都给破坏掉。危急时刻，信心是关键，中国人自信了，全球资本对中国也会有信心。而且，这次贬值是在美国和全世界也发生危机的背景下出现的，外资显然不会像一些人那样傻，比较不出来好坏，最近非美货币大跌，而人民币最近才出现贬值的苗头，就可以看出外资对中国的经济是有信心的。

6. 汇率跟房价有什么关系

实际汇率与房地产价格表现出较强的相关性，但并没有因果关系。实际汇率是经济结构的重要变量，它体现了制造业与服务业的相对比价。实际汇率升值往往对应着服务业价格的上涨，实际汇率贬值则对应着服务业价格的下跌。房地产行业是中国经济服务业的重要组成部分。
汇率升值和房价上涨有时会同时发生，但这种相关关系只能说明人民币汇率和房价共同取决于相对劳动生产率等基本面因素，并不意味人民币汇率能够影响房价。

扩展资料：
人民币汇率与利率的相关性：人民币贬值的原因1.美元正处在加息周期，美元汇率持续走高，相对于人民币就会贬值2.美国持续升高的基准利率与中国持续的低利率之间的利差会导致美元从中国流出。3.国内不断的释放流动性，会导致人民币计价的资产发生贬值，这些资产既包括中国人的资产，也包括外国人的，外国人不希望看到不断增加的流动性使自己的资产缩水，所以就会选择以美元的形式离开中国，从而导致人民币贬值。4.不断加强的贸易战，会打击投资者对中国经济的持续增长的信心，从来打击对人民币的信心，导致人民币贬值。
以上几个因素人民币持续贬值，如果人民币贬值破七以后会带来更大的贬值压力。要想阻止人民币贬值，就需要在国内进行加息操作或动用外汇储备买入人民币。所以人民币的利率是人民币汇率变化的重要因素之一。如果不进行加息，会带来人民币汇率更大的贬值压力，但是房价不会下跌。人民币利率如果加息，就会减轻人民币贬值压力，但是对房价造成很大的打击。房价就会下跌。这就是通常大家说的，到底是保房价还是保汇率。其实是由中间的利率决定的
参考资料：人民网-央行谈汇率和房价之争：市场夸大各自领域风险

7. 人民币汇率变动与金融地产之间的关系？ 求专业人士解答 推荐相关资料也可

展望2019年，从基本面压力来看，人民币兑美元汇率仍将承受一定的贬值压力：首先，短期内中国经济增速仍有下行压力，而美国经济至少在2019年上半年仍将保持强劲增长。我们的预测是，中国经济年度增速将由2018年的6.5-6.6%左右下降至2019年的6.2-6.3%上下。目前市场上对于美国经济未来走向存在不同看法，但大部分人认为，美国经济增速的趋势性下行最早也会出现在2019年下半年；其次，美联储在2018年12月与2019年上半年，仍有可能加息3次左右，而中国央行在同期内至少不会收紧货币政策。这意味着，货币市场与债券市场上的中美利差有望继续缩小，甚至可能双双实现反转，也即中美利差有正转负。这无疑会给人民币兑美元汇率造成新的下行压力；再次，如果未来一段时间中美贸易摩擦继续加剧，考虑到贸易摩擦短期内将对顺差国造成更大冲击，这也可能打压人民币兑美元汇率；最后，当前全球地缘政治冲突仍有进一步加剧的趋势，而从历史经验来看，地缘政治冲突加剧通常可能使得作为最重要避险货币的美元汇率走强。如果说基本面方面人民币兑美元汇率将会继续承受压力的话，那么未来一段时间内，人民币兑美元汇率何去何从，将直接取决于中国央行的态度。如果中国央行不进行干预，那么人民币兑美元汇率将会破7、甚至进一步贬值。而如果中国央行针对汇率进行持续干预，那么人民币兑美元汇率将会继续呈现窄幅波动趋势，甚至可能在短期内不会破7。从目前来看，中国央行的确存在一定的动机来维持人民币兑美元汇率稳定。一方面，考虑到2018年中国金融市场相当动荡，无论信用债市场还是股票市场均出现显著调整，而目前投资者对国内资本市场信心非常脆弱。如果人民币兑美元汇率跌破7这个关键点位，那么可能造成投资者信心进一步下降，进而造成新一轮资本市场动荡。这种不确定性，可能是中国央行试图努力避免的；另一方面，目前中美贸易博弈处于非常敏感的阶段。如果人民币兑美元汇率显著贬值，这就可能被美国政府用来指责中国政府操纵人民币汇率，从而有可能激发新一轮中美贸易冲突。应该说，短期内中国央行有较强的能力来维持汇率的基本稳定。中国央行维持汇率稳定的主要工具有四：其一，中国央行可以在外汇市场上通过卖出美元、买入人民币来稳定汇率；其二，中国央行可以通过进一步加强资本流出管制来削弱国内主体的换汇动机；其三，中国央行可以通过逆周期调节因子来管理每日人民币兑美元汇率开盘价；其四，在市场高度关注离岸汇率对在岸汇率的引导作用的前提下，中国央行还可以通过干预离岸市场来稳定离岸汇率。不过，只要人民币兑美元汇率面临持续的贬值压力，无论中国央行运用上述哪种工具来维持汇率稳定，均会付出一定的成本或代价：第一，外汇市场上的公开市场操作将会导致外汇储备显著缩水，且通过大量卖出外汇储备来维持汇率稳定可能是一种得不偿失的福利损失；第二，严厉的资本流出管制一方面将会影响中国企业的海外投资，另一方面也会对人民币国际化造成负面影响；第三，逆周期调节因子的频繁使用，将会显著增加汇率定价不透明性，并降低市场供求对汇率中间价的影响程度；第四，如果中国央行进行离岸市场干预，这就会削弱离岸市场的价格发现功能。换言之，境内外投资者将会日益认为离岸市场不是一个真正的“离岸”市场。更重要的是，在中国经济增速下行、中美利差收窄甚至反转、中美贸易摩擦将给中国贸易部门带来严重负面影响的前提下，如果人为抑制人民币兑美元汇率的贬值，这不仅会带来上述成本或代价，还会给出口部门带来额外的冲击，也不利于宏观经济增速的企稳。此外，如果中国央行试图维持人民币兑美元汇率的稳定，那么央行就不会让中美利差缩窄太快。换言之，汇率维稳将会降低中国货币政策的独立性。在基本面存在持续贬值压力的前提下，中国央行的政策选择将会决定未来人民币汇率的走势。而上述分析表明，中国央行在是否持续维持汇率稳定方面面临着两难选择。我们认为，未来一段时间人民币兑美元的汇率走势，将会面临三种情景：情景之一，是人民币兑美元汇率在短期内破7，并在破7之后继续快速贬值；情景之二，是人民币兑美元汇率在短期内破7，但在破7之后不会继续快速贬值，而是会在7上下呈现较长时间的双向波动。等市场主体对于汇率破7较为适应之后，再进行新的渐进式贬值；情景之三，是人民币兑美元汇率在短期内不会破7，而是在6.7-7.0的区间内呈现较长时间的窄幅波动。不难看出，情景一是中国央行不再干预外汇市场的结果，情景二是中国央行适当干预外汇市场的结果，情景三是中国央行以更大力度干预外汇市场的结果。尽管我们从学术角度而言一直支持人民币汇率市场化，但从一个市场观察者的角度出发，我们倾向于认为，情景一的概率最低，而情景二与情景三的概率均较高。至于中国央行最终究竟选择情景二还是情景三，这在较大程度上取决于近期内中美贸易摩擦的演变。如果中美贸易摩擦进一步恶化，则情景二的概率将会明显提高。

8. 利率和汇率变动对房价的影响？

一、房地产业是资金密集型产业，其供给和需求都离不开银行贷款，具有第二金融的“美称”，使得货币政策对房地产业发展具有极其重要的影响｡在开放的经济条件下，利率ᦊ汇率是主要的货币政策工具，当以这些工具为代表的货币政策较为宽松时，常常出现金融支持过度现象，导致房地产价格剧烈波动，甚至出现金融危机｡ 
　　经验研究表明，名义利率与住宅价格之间呈负向关系｡如，Arcelus和Meltzer(1973)认为抵押贷款规模对住宅供给和需求影响不大，但具有较高的住宅供给和需求弹性;Kau & Keenan(198)认为利率与住宅需求呈反比关系，提高利率将导致投资和住宅价格同时下降;Agarwal和Phillips(1984)为降低利率而额外付款的抵押模式降低了抵押贷款的利率效率，并降低了对住宅价格的影响，两者之间呈负向关系;Harris(1989)通过计量经济分析发现名义利率是影响住宅增值预期的主要变量，通过预期的影响，名义抵押贷款利率与住宅价格呈反向关系;Reichert(199)认为美国地区房价与抵押利率存在负向关系;Dongchul Cho(24)也认为住宅的租押价格取决于实际利率，实际利率越低，租押价格上升得越快｡ 
　　与此同时，其他学者也对利率与住宅价格的关系做了深入研究｡如，著名城市经济学家Muth(1986)在估算抵押贷款函数时发现，住宅价格与长期利率关系密切;Baffoe-Bonnie(1998)认为住宅市场对抵押贷款冲击非常敏感｡Adrian Cooper(24)利用牛津经济预测(OEF)模型对英国房地产市场进行研究时发现，自2世纪8年代以来英国抵押贷款利率与长期利率的联系制度使得房地产价格波动幅度减弱，但是近期该利率机制却是房地产价格持续上升的主要原因｡但2世纪9年代以来，一些文献还对利率与住宅价格的关系提出了另外一种观点，如Pozdena(199)，Painter和Redfern(22)认为金融创新和违规操作使得利率与住宅价格间的关系已经被弱化;Goodman(1995)和Kenny(1999)在研究中发现住宅需求和利率间存在正向关系｡ 
　　国外学者对利率与住宅价格的关系研究比较充分，但他们的研究观点仍然存在一定差异，而且忽略了汇率与住宅价格的关系研究｡当前我国房地产价格持续高涨，为降低房地产金融风险，中国人民银行于24年1月29日和25年3月16日两次调整住房贷款政策，贷款利率分别上调.27个百分点和.2个百分点｡同时，近期美元持续下跌，我国经济长期看好和较高投资回报预期与人民币供求结构上的不平衡，使得我国面临着人民币升值的压力｡然而，国内货币政策和国际金融环境变化将对我国房地产价格有何影响呢?下面将从理论和实证两个层面，对该问题做细致研究｡本文第二部分将通过构建利率ᦊ汇率与房地产价格关系模型，解决三者理论关系不确定或研究不充分等问题;第三部分对实证分析涉及的相关数据进行描述;第四部分利用理论模型对我国房地产市场进行实证研究;最后得出结论及基本对策｡ 
　　 
　　二、理论模型 
　　 
　　在开放经济条件下利率和汇率的不断波动，使资本在各产业之间频繁转移，对资本品收益和价格产生了深刻影响｡由于房地产是一种重要的资本品，而且其开发和销售都与金融支持有密切联系，利率和汇率的变化都会对房地产资金链产生重要影响，使得房地产价格变动与利率和汇率有着更直接的关系｡ 
　　由于房地产业金融依赖度极高，房地产价格随着金融支持力度的变化而波动，当房地产价格增长率超过银行贷款利率时，将形成价格继续上涨的预期，导致房地产群体投机行为，最终使房地产价格上涨的预期得以实现｡在上述这种机制作用下，我们可以认为房地产预期价格的形成主要受两个因素影响:(1)房地产所有者从物业的使用中获得的收益，其中假设资本收益预期为零;(2)房地产所有者预期的增值收益｡下面将沿着该思路推导出房地产价格与利率ᦊ汇率的理论关系｡根据前面的分析，我们假定房地产价格由两部分组成: 
　Pt=Pmt+Ht(1) 
　　期中，Pt代表t期的房地产价格;Pmt代表房地产仅为自身使用时的房地产价格;Ht代表房地产作为投资品而获得增值收益的现值｡很显然，房地产预期增值收益的现值可表示为: 
　　Ht=H*t+1/(1+it) (2) 
　　期中，H*t+1代表下一期预期增值收益;i代表t期的利率｡ 
　　房地产市场跟股票市场一样，消费者具有买涨不买跌的投资心理｡一旦部分消费者预期房地产价格将上涨，其他消费者会匆忙跟进，从而造成房地产市场非理性繁荣｡因此，我们可以认为房地产增值收益与前一期的收益相关，即与房地产价格增长率有关｡由于房地产开发建设ᦊ销售都离不开银行贷款，使得利率变化对未来房地产增值收益有很大影响｡同时，货币升值将使国际游资迅速向获利性好的产业转移，在较短的时期内完成货币买入卖出的置换，吸纳这些游资的行业不会是汽车业，也不会是国内的消费品生产行业，而最大可能是有较长久消费需求支持的房地产业｡这些“热钱”会像吹气球一样很快地把房地产业炒热，导致房地产价格迅速上升｡因此，下一期房地产增值收益可表示为: 
　　H*t+1=f(gt，it，Et) (3) 
　　其中，gt表示房地产价格增长率，E表示汇率，上述公式说明H*t+1是由过去价格的增长率ᦊ利率和汇率共同决定｡ 
　　由于方程(1)中Pmt代表房地产仅为自身使用时的房地产价格，即消费者从房地产的使用中获得的效用，因此我们可以认为此时房地产价格仅与收入Y和利率i有关｡这是一种简化的描述，收入Y可以代表消费者的需求能力，利率i代表金融支持程度，同时也是一个宏观变量｡因此，自身使用时的房地产价格可表示为: 
　　Pmt=f(Yt，it)(4) 
　　将方程(3)ᦊ(4)代入方程(3)，可得到如下表达式: 
　　Pt=f1(Yt，it)+f2(gt，i，E)/(1+i)(5) 
　　通过上面的理论分析，可以清楚地了解到影响房地产价格变动的若干因素，分别是可支配收入ᦊ过去房地产价格实际增长率ᦊ利率和汇率｡根据方程(5)建立近似线性方程如下: 
　　pt=αo+α1Yt+α2it+α3gt+α4Et+ui(6) 
　　由于房地产折旧速度非常慢，实际利率是租赁价格的主要部分｡承租人支付给房东的房租中，绝大部分是对房屋所占用的资金的补偿｡如果你自己拥有一所住宅，那么年成本的主要部分就是抵押贷款的利息｡所以，在总需求的所有组成部分中，房地产投资对实际利率最为敏感，货币紧缩或者是其他原因使利率提高时，房地产投资将会下降最多｡房地产投资下降，意味着房地产需求下降，最终会导致房地产价格下跌｡因此，房地产价格与利率在经济上呈负相关关系｡ 
　　由于汇率与利率之间呈正相关关系，汇率下跌即货币升值出现时，利率将下降，房地产价格也会随之上涨｡如果一国货币升值时国内出现通货膨胀，那么随着进口产品的增加，进口产品的价格也会随着上升，将进一步推动国内商品价格的上涨，房地产价格也不例外｡因此，房地产价格与汇率之间呈负相关关系｡ 
　　 
　　三、数据选取及说明 
　　 
　　在以往的研究中学者们经常用年度数据分析房地产业运行状况，殊不知房地产作为一种投资品，价格在一年内将发生显著变化，仅用年度数据难以反映这种变化，应尽量使用季度或者月度数据｡同时，在研究房地产价格波动状况时用全国整体的数据并不能反映局部的差异，使用城市级数据是最佳选择｡ 
　　本文在对房地产价格与利率关系进行计量分析时，为了准确判断利率对各地区房地产价格的影响，将以21年9月-25年12月期间的季度面板数据为基础，对北京ᦊ天津ᦊ上海ᦊ南京ᦊ重庆ᦊ杭州ᦊ宁波ᦊ青岛ᦊ沈阳ᦊ深圳ᦊ成都ᦊ武汉等12个房地产价格上涨较快的城市进行实证分析，所包含的变量有房地产价格Pᦊ可支配收入Yᦊ房地产价格实际增长率g｡由于选取的是12个城市的截面数据，样本量很大｡ 
　　我国实行的是有限弹性的固定利率制度，中国人民银行根据市场走势决定利率涨幅，使得市场利率呈现间断变化，但我国银行间拆借业务发展较快，拆借利率市场化程度高｡另外，1994年汇率并轨以后，我国实行以市场供求为基础的ᦊ有管理的浮动汇率制度｡为缓解人民币升值的压力，25年7月21日起，我国开始实行以市场供求为基础ᦊ参考一篮子货币进行调节ᦊ有管理的浮动汇率制度｡为深入探讨利率ᦊ汇率对房地产价格的影响，本文将以21年9月-25年12月期间银行拆借利率ᦊ汇率数据为基础进行实证研究｡ 
　　 
　　四、实证分析 
　　 
　　下面根据式(6)进行实证分析｡表1中模型1和模型2分别分析了利率与房地产价格的关系｡模型1的解释变量为过去房地产价格实际增长率gᦊ滞后1期的利率I(-1)城镇居民可支配收入Y和滞后1期的房屋销售价格指数P(-1)｡从模型1的回归结果可以看出，可支配收入的t统计量不显著，而且该变量的系数仅有.4，说明在这一时期可支配收入对房地产价格上涨的推动力极为有限｡在模型2中我们去掉可支配收入变量，重新回归结果如下:过去房地产价格实际增长率每上升1个百分点，房屋销售价格指数将上涨11.8142个百分点;利率与房屋销售价格指数呈反比关系，即滞后1期的利率每上升1个百分点，房屋销售价格指数将下降.786个百分点;滞后1期的房屋销售价格指数每增加1个百分点，当期的房屋销售价格指数将上升.9968个百分点｡回归结果说明利率与房地产价格存在负相关关系｡
　　 
　　表1中模型3描述了汇率与房地产价格的关系，解释变量为城镇居民可支配收入Yᦊ汇率Eᦊ过去房地产价格实际增长率g｡回归结果显示，过去房地产价格实际增长率每提高1个百分点，房屋销售价格指数将上升59.694个百分点;可支配收入每增加1元，房地产价格指数仅上升.33个百分点，说明可支配收入对房地产价格的影响力较弱;汇率上升1个百分点，房地产价格指数将上升13.449个百分点，说明汇率与房屋销售价格指数存在正相关关系，人民币升值将导致房地产价格下降｡从上述两个模型可以看出，利率ᦊ汇率对房屋销售价格有较大影响，进一步印证了金融支持在房地产价格运动中的重要作用｡ 
　表2是利率ᦊ汇率对房屋销售价格的共同影响的实证分析结果，其解释变量分别为过去房地产价格实际增长率gᦊ滞后4期的利率I(-4)ᦊ汇率Eᦊ滞后2期的房屋销售价格指数P(-2)ᦊ城镇居民可支配收入Y｡模型a和模型b是对21年9月-25年3月期间数据进行回归｡模型a的回归结果表明，可支配收入变量的系数值非常小，且该变量的t统计量小于临界值，进一步说明可支配收入对房屋销售价格的影响力弱｡在模型b中我们去掉可支配收入变量，重新回归结果如下:过去房地产价格指数增长率每增加1个百分点，房屋销售价格指数将上升96.1639个百分点;滞后4期的利率每提高1个百分点，房屋销售价格将下降5.1351个百分点;人民币对美元汇率每下降1个百分点，即人民币每升值1个百分点，房屋销售价格指数将下降3.2728个百分点;滞后2期的房屋销售价格指数每提高1个百分点，当期房屋销售价格指数上升.861个百分点｡ 
　　 
　　模型c和模型d是对21年9月-25年12月期间数据进行回归｡模型c的回归结果同样表明，可支配收入对房屋销售价格指数变化的影响力弱｡在模型d中我们去掉可支配收入变量，重新回归结果如下:过去房地产价格指数增长率每增加1个百分点，房屋销售价格指数将上升9.264个百分点;滞后4期的利率每提高1个百分点，房屋销售价格将下降5.831个百分点;人民币对美元汇率每下降1个百分点，即人民币每升值1个百分点，房屋销售价格指数将下降4.2257个百分点;滞后2期的房屋销售价格指数每提高1个百分点，当期房屋销售价格指数上升.7999个百分点｡ 
　　上述各模型回归结果进一步揭示了，近期我国房地产价格上涨主要受非收入因素影响，其中对未来价格继续上涨的预期ᦊ利率ᦊ汇率都是决定当前我国价格走势的主要变量，其中利率ᦊ汇率对房地产价格有较大影响，在21年9月-25年12月期间这种影响更显著，说明金融管制放松将对房地产价格产生持续影响｡下面，将本文所讨论的利率ᦊ汇率与房地产价格的理论与实证关系做一比较，如表3所示｡ 
　　 
　　 
　　五ᦊ结论及进一步解释 
　　 
　　房地产业具有第二金融的“美称”，在强有力的金融支持下才能健康发展，尤其在以银行为主要融资渠道的国家表现得更为明显｡我国房地产业发展所需资金大部分是从银行取得的，从理论上看利率ᦊ汇率对房地产业的影响应该非常大，它们之间呈负相关关系｡ 
　　对我国12城市的实证研究结果显示，房地产价格指数与利率呈负相关关系，利率不断调整给房地产开发商和购房者传达了非常明确的信号，即国家将通过降低金融支持力度的手段给房地产业降温｡无疑利率的提高将大幅增加企业和购房者的成本，因此在该信号的指引下，房地产需求下降，开发商提高市场供给的积极性也下降，使得房地产市场逐步走向正轨｡25年下半年以来，我国房地产价格涨幅回落，就与利率不断调整有直接关系｡但回归结果显示，利率滞后4期对房地产价格有显著影响，说明我国利率传导机制不健全，金融体系还不完善｡ 
　　在房地产与汇率关系的实证分析中，可以看出两者具有相同的变化趋势，与理论不相符，这与我国汇率制度的不成熟有直接关系｡从经济理论层面上看，在健全的汇率制度下如果本国汇率下降，即出现升值时，进口会大幅增加，本国货币供给将上升，导致市场利率下降｡当国外商品大量进入国内市场后，将以比原来更高的价格出售，有可能引起进口量的进一步增加，并使国内商品市场价格出现普遍上涨，其中，房地产价格也将有较大涨幅｡然而，当前我国为规避风险没有开放资本账户，实行盯住美元的固定汇率制度，使得汇率对产品市场ᦊ货币市场和国际收支的调节作用难以发挥，汇率变化对我国银行贷款利率的影响非常有限，导致房地产价格与汇率的理论关系和现实关系出现偏差，这也进一步印证了改革我国汇率制度是一项重要的课题，否则将难以对经济政策的效果做出正确的判断｡ 
　　实证研究结果还表明，当前房地产价格上涨与可支配收入增加的关系不大，说明此次房地产价格上涨缺乏相应的经济基础支持，存在显著的投机因素｡这些结果说明为抑制当前我国房地产价格快速上涨，增加市场透明度和信息对称性，将有助于消费者形成正确的市场预期，有利于利率调节作用的发挥｡至于汇率政策，我们认为在当前的金融制度下使人民币升值将有利于房地产价格的稳定，但随着我国汇率制度的完善，汇率政策的实施应更加谨慎｡ 
　　通过本文的研究揭示了房地产价格与利率ᦊ汇率之间的理论关系，并对我国的实际情况作了实证分析｡研究结果表明，利率对房地产价格有负向影响，汇率对房地产价格波动有正向影响｡为了更好地发挥利率ᦊ汇率对房地产业健康发展的调节作用，我们认为应采取如下几个方面的措施: 
　　1.继续提高房地产贷款利率｡进一步提高房地产贷款利率，将大幅增加投机购房者的成本，有利于消费者转变市场预期，有利于培育消费者的理性购房行为｡ 
　　2.加大公积金覆盖面，提高公积金贷款额度｡公积金制度的实施降低了消费者的购房成本，对投机购房也有抑制作用｡因此，加大公积金覆盖面，提高公积金贷款额度将有利于真实购房需求的发展和房地产价格的稳定｡ 
　　3.人民币小幅升值有利于房地产价格的稳定｡当前，在我国不完善金融制度下汇率与房地产价格呈正向关系，人民币小幅升值将有利于房地产价格的稳定｡但从长期来看，随着我国汇率制度的完善，保持汇率稳定将有利于房地产价格的稳定｡ 
　　4.逐步拓宽房地产融资渠道有利于规避房地产金融风险｡当前，我国房地产业发展所需资金主要来源于银行，风险由银行独自承担是我国融资体制的突出问题｡因此，逐步拓宽融资渠道，化解银行信贷风险，是我国房地产金融体制改革和房地产业保持长期安全运行的必然选择｡ 
　　5.增加金融市场的透明度和政策取向的可信度｡金融市场的信息不对称性很严重，地方银行为了吸引更多的客户，常常降低资质审核，造成了中央政策紧地方政策松的局面｡这种逆向选择行为对消费者而言是一个误导，容易导致市场非理性投资行为产生｡因此，增加金融市场的透明度和政策取向的可信度也是一个重要的政策选择｡