供热收费权abs所募资金用途有限制吗？特别是房地产开发

1. 供热收费权abs所募资金用途有限制吗？特别是房地产开发

没有限制，除非你自己想让证监会知道

2. 请问资产证券化ABS与REITs的不同点是什么呢？感谢！

ARS和REITs不同点：
1、两者定义不同，ABS是资产抵押债券，REITs是房地产信托投资基金。
2、ABS 是你有房产，然后拿去做抵押，发型债券。REITs 是公募来钱之后去做房地产投资。


扩展资料：
一、资产证券化的种类范围
⒈根据基础资产分类。
根据证券化的基础资产不同，可以将资产证券化分为不动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收益证券化（如高速公路收费）、债券组合证券化等类别。
⒉根据资产证券化的地域分类。
根据资产证券化发起人、发行人和投资者所属地域不同，可将资产证券化分为境内资产证券化和离岸资产证券化。
⒊根据证券化产品的属性分类。
根据证券化产品的金融属性不同，可以分为股权型证券化、债券型证券化和混合型证券化。
二、 REITs 分类方法
1、根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种。
公司型 REITs 以《公司法》为依据，通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。
契约型 REITs 则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。
二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型 REITs 比公司型 REITs 更具灵活性。公司型 REITs 在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型 REITs 则较为普遍。
2、根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。
权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。
抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。
混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性
3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种 REITs。
封闭型 REITs 的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型 REITs 可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型 REITs 一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。
4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。
私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。
公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。
参考资料：
百度百科-资产证券化
百度百科-房地产信托投资基金

3. 问下基金的操作方式及如何运营 与股票的具体区别

　　投资基金

　　本章主要内容：投资基金概述，包括投资基金的概念、性质和特点；投资基金的种类；基金投资价值分析。

　　第一节 投资基金概述

　　一、投资基金的概念和性质

　　1．投资基金的概念

　　投资基金是一种受益证券，是通过发行单位基金证券，募集社会公众投资者资金，再分散投资于各种有价证券，所获收益按单位基金份额分配给公众投资者的一种投资工具。

　　随着经济的发展，人们的收入水平不断提高，许多人都有较多的剩余资金，但由于缺少专业的投资知识和投资经验，所以，把大量资金委托专业投资操作机构用于投资，于是便产生了基金。专业投资操作机构变成了基金管理公司，即基金管理人。基金管理人凭藉其专业知识和经验，主要把资金投资亏股票和债券等有价证券上。  所以，投资基金包含了两层含义：第一，投资基金是一种投资制度，它从广大公众投资者那里聚集巨额资金，组建投资管理公司进行专业化管理和经营。第二，投资基金发行的基金证券是一种面向社会投资者的投资工具，投资者通过购买基金证券而达到投资的目的，并凭借其持有的基金证券而分享基金的投资收益，同时也承担投资风险。

　　2．投资基金的性质

　　（1）投资基金是一种金融市场的媒介物

　　投资基金的管理者把投资者的资金转换成股票、债券等金融资产，并对这些金融资产负有经营、管理的职责，而且，投资基金必须按照基金合同的要求确定资金的投向，保证投资者的资金安全和投资收益的最大化。另外，投资者把资金交由基金管理者运用，基金运营的好坏，投资收益的高低取决于基金管理者的经营业绩，  基金管理者按经营业绩好坏提取费用，投资者则必须承担投资风险。而储蓄则不同，储蓄是存款人将货币资金存入银行，  在间隔一定期限后可将本金和利息收回（除非存款银行破产）的一种投资方式，存款人的收益比较固定而风险则很低。银行要对吸收进来的资金进行有效的管理和运用，并对使用资金的盈亏负责。

　　（2）投资基金是一种金融信托形式

　　投资基金主要当事人有基金管理人（基金管理有限公司）、基金托管人（一般为银行）、基金持有人（投资者）三个。投资者根据各种基金的章程（其中包括基金的基本情况、投资操作目标、投资范围、投资组合、投资策略及投资限制），选择适合自己投资的基金。基金管理人把投资者的资金集合起来，形成一笔巨额资金进行投资。基金管理人可根据事先确定的投资原则进行投资组合， 可大大减少投资风险， 并能获取较高的收益。而基金管理人与基金托管人之间订有信托契约：基金管理人主要负责按照基金契约的规定，运用基金资产投资并管理资产，同时及时、足额地向基金持有人支付基金收益；基金托管人主要负责安全保管基金的全部资产，执行基金管理人的投资指令并办理基金名下的资金往来，监督基金管理人的投资运作， 复核、 审查基金管理人计算的基金资产净值及基金价格。

　　（3）投资基金本身属于有价证券的范畴

　　投资基金设立时发行的受益凭证（基金证券）与股票、债券一起构成了有价证券的三大品种。投资者都希望通过购买这些有价证券获得较大的投资收益，在这一点上，三者之间并无实质上的差别。然而，投资基金与股票、债券反映的关系是不同的，由此带来的收益与风险也是不同的。

　　3．投资基金与股票、债券的区别

　　（1）发行的主体不同， 体现的权利关系不同

　　股票是股份公司发行的，持有人是股份公司的股东，有权参与公司管理，是一种股权关系。债券是分别由政府、银行和企业发行的，体现的是债权债务关系。投资基金证券是由基金发起人发行的按契约形式发起的基金，证券持有人与发起人之间是契约关系。按公司形式发起的基金，通常组成基金公司，并由发起人（大股东）组成董事会，决定基金的发起、设立、中止以及择定管理人和托管人等事项，证券持有人成为公司股东的一员，但都不参与基金的运作。发起人与管理人、托管人之间安全是一种信托契约关系。

　　（2）运行机制不同， 投资人的经营管理权不同

　　通过股票筹集的资金，完全由股份公司运用，股票持有人有权参与公司管理。通过债券筹集的资金，完全由债权人自主支配。而投资基金的运行机制则有所不同。不论哪种类型的投资基金，投资人和发起人都不是直接从事基金的运用，而是委托管理人进行运营。同时，投资基金信托又不同于个人信托。个人信托是单个投资者委托证券公司从事买卖业务，这种委托业务是完全体现投资者个人的意志，即按投资者的指示买进或卖出。投资基金信托是一种集中信托， 受托的管理人本着“受人之托， 代人理财，忠实服务，科学运用”的精神，按基金章程规定的投资限制，对该基金自主地运用，保证投资人有丰厚的收益。投资人只分享基金的盈利和分红，而不干预基金的管理和操作。

　　（3）风险程度不同

　　一般情况下，股票的风险大于基金对于中小投资者而言，由于受可支配资产总量的限制，只能直接投资于少数几只股票，这就犯了“把所有的鸡蛋放在一个篮子里”的投资禁忌，当其所投资的股票因股市下跌或企业财务状况恶化时， 资本金有可能化为乌有； 而基金的基本原则是组合投资，分散风险，把资金按不同比例分别投于不同期限、不同种类的有价证券，把风险降低至最低程度；债券在一般情况下，本金得到保证，收益相对固定，风险比基金要小得多。

　　（4）收益情况不同

　　基金和股票的收益是不确定的， 而债券的收益是确定的。 一般情况下，基金的收益比债券高。以美国投资基金为例，国际投资者基金等25种基金1976～1981年5年间的投资收益增长率，平均为301.6％，其中最高的20世纪增长投资者基金为465％，最低的普利伦德基金为243％；而1996年国内发行的2种5年期政府债券，利率分别只有13.06％和8.8％。

　　（5）投资回收方式不同

　　债券投资是有一定期限的， 期满后收回本金，股票投资是无限期的，除非公司破产、进入清算，投资者不得从公司收回投资，如要收回，只能在证券交易市场上接市场价格变现；投资基金则要视所持有的基金形态不同而有所区别：封闭型基金有一定的期限，期满后，投资者可按持有的份额分得相应的剩余资产，在封闭期内还可以在交易市场上变现；开放型基金一般没有期限，但投资者可随时向基金管理人要求赎回。

　　（6）存续的时间不同

　　每一种投资基金都规定有一定的存续时间，期满即终止。这一点类似于债券投资。不同于债券投资之处在于，投资基金经持有人大会或基金公司董事会决议可以提前终止，也可以期满再延续。封闭型基金在存续期间内不得随意增减基金券，持有人只能通过证券交易所买卖证券。这一点类似于股票投资。不同之处在于，开放型基金可以随时增减，持有人可以按基金的资产净值要求申购或赎回其持有的单位或股份。

　　4．投资基金与股票、债券的联系

　　基金、股票、债券都是有价证券，对它们的投资均为证券投资。基金份额的划分类似于股票：股票是按“股”划分，计算其总资产；基金资产则划分为若干个“基金单位”，投资者按持有基金单位的份额分享基金的增长收益。 契约型封闭基金与债券情况相似， 在契约期满后一次收回投资。 另外， 股票、债券是证券投资基金的投资对象，在国外有专门以股票、债券为投资对象的股票基金和债券基金。对于身边有点闲钱，但又没有时间或缺乏投资知识的人而言，  投资基金可以说是目前最佳的投资工具。由投资专家经营管理基金，能使基金得到最佳运用，可以使投资者得到相当可观的回报， 之所以如此， 是因为投资基金具有显著的优点及作用：

　　（1）集合投资

　　投资者特别是一般中小投资者由于资金有限，无力同时购入多种金融资产、使自己的投资多元化以分散风险，而投资基金则为他们提供了一个良好的投资方式。首先，众多中小投资着以自己有限的资金购买投资基金受益凭证，积少成多，形成巨额的投资基金，然后分散投资于各种不同企业的股权、股票和其他有价证券，可取得较多的投资收益。其次，巨额的投资基金分散投资于不同种类的有价证券，即使有少数证券的价格下跌，但就整体而言，仍可享受较大投资收益。同时，巨额资金有足够条件和能力选择最佳时期、最佳企业、最优良的有价证券作长期投资。

　　（2）分散风险

　　由投资专家经营管理，能使基金得到最佳运用。小额投资者往往很难具备专业知识以正确分析市场行情和市场走势，对发行证券的企业也较难作出判断，而由投资专家执掌的投资基金组织去运筹帷幄，这些问题就可迎刃而解。首先，投资基金管理公司设立独立的投资分析部门，聘请投资分析专家，对于如何投资何时投资、如何获得最大利益，都能比较准确地掌握；其次，基金管理公司可与投资顾问、咨询公司建立合作关系，为全体投资者追求最佳投资利益；最后，基金管理公司信息灵通，资料齐全，具有先进的设备和管理手段。

　　（3）能以最低费用享受专家服务

　　投资者在进行投资时一般都要请求投资顾问机构或投资专家代为管理或寻求投资咨询服务，而这些服务费用较高，这对单独进行投资的小额投资者而言是难以承受的。若由投资基金组织聘请，这笔服务费用就由所有基金投资者共同分摊，负担极为有限，投资者等于花很小的代价，享受专家的服务。

　　（4）投资基金收益凭证流动性大

　　投资基金收益凭证可以流通，变现能力较强，并能获取价差收益。首先，投资基金管理公司发行的受益凭证，在一定时间后可以上市转让，尤其是开放型基金，投资者随时可请求公司购回，不过，在投资基金普遍经营良好，受益凭证价值不断上升的情况下，投资者很少卖出受益凭证；其次，投资基金管理公司每一营业日终了，大多通过新闻媒介公告受益凭证的每一受权单位资产净值， 在净值提高到一定程度， 受益人又需要用款时，可在市场或投资公司出售，获取可观的收益。

　　二、投资基金的特点

　　投资基金作为一种专为中小投资者设计的金融投资工具，与其他投资方式相比，有着不可替代的独特的优势。

　　1．组合投资，分散风险

　　投资基金的基本原则是组合投资，分散风险。投资基金把一定量的资金按照不同的比例分别投资到不同行业、不同种类或不同国别的有价证券上，这样，一定时期某些证券的跌价损失可以由其他证券或其他证券市场上的投资收益来抵销，甚至某一地区经济的暂时不景气也不至于对基金的整体收益造成太大的影响。证券投资基金的投资风险一方面由所有的基金持有人分担，另一方面又通过不同种类的证券和不同证券市场来分担，从而既拓宽了投资渠道，又避免了集中投资的风险。1997年颁布实行的《证券投资基金管理暂行办法》对投资基金分散投资作了若干规定： 第一，1个基金投资于股票、债券的比例， 不得低于该基金资产总值的80％； 第二，1个基金持有1家上市公司的股票，不得超过该基金资产净值的10％；第三， 同一基金管理人管理的全部基金持有1家公司发行的证券，不得超过该证券的10％； 第四，1个基金投资于国家债券的比例，不得低于该基金资产净值的20％。

　　2．小额投资，费用较低

　　投资基金是专门为中小投资者设计的一种投资工具，每单位基金的面额为1元， 每1000个单位为一手，作为交易的起点。由于每个基金都有几十个亿的规模， 所以基金的交易价格大多为1元多一点，这样，中小投资者只要花1000多元就可以购买并持有1000个单位的基金证券，参与证券投资，并获取投资收益。同时，由于投资基金的资金量大，所以买卖证券的交易量也很大，一般证券商会给予佣金上的优惠，从而减少了投资成本，相应地增加了基金收益。而且，证券主管部门为扶持基金的发展，对基金实行税收上的许多优惠政策，基金的交易费用也比其他证券低，使投资者投资基金能获得更多的收益。此外，投资基金大多聘请证券投资专家来代理进行投资操作，这比每个投资者各自聘请专家进行咨询服务所需花费的费用要低廉得多。

　　3．专业管理，专家经营

　　投资基金的运作方式是资金的经营与保管分开。所有基金的投资组合和投资决策都是由基金管理人来负责的。基金管理人专门聘请证券投资专家进行投资操作。这些投资专家是以研究证券投资方法，分析证券行情变化为职业的，他们可以运用各种证券方面的专门知识、经验、信息和现代化的研究方法，全面地系统地对国内外的经济形势、金融动态、行情变化和各行业、各公司的基本情况进行分析研究，并以此作出合理的、富有弹性的多样化投资组合，从而避免了个人投资者由于缺少专业知识和信息、时间和精力有限而产生的盲目投资现象。而基金的保管则是由指定的基金托管人负责。基金托管人必须是信誉卓著的大银行或非银行的金融机构。基金托管人把基金的资产和自有资产分开，独立核算，并且对基金管理人还具有制约和监督职能，从而保证了基金资产的安全运行。

　　4．流动性高，变现力强

　　投资基金发行的单位份数一般都很多，我国近年新发行的新基金，每个基金规模一般都在20～30亿元的水平，这些受益凭证可以流通，可以变现或可以赎回。在实务操作过程中，开放型投资基金定期根据其净资产值公开报价买卖，封闭型投资基金通过证券交易所的上市交易进行买卖，所以，投资者购买投资基金以后，如果由于种种原因而紧急需要资金时，可以随时把投资基金变现，而不至于遭受很大损失。因此，投资基金流通性很强，投资者可以随时买进或卖出基金。

　　5．种类繁多，投资灵活

　　随着利率市场化、金融全球化和资本流动自由化的发展，投资基金的种类和投资范围也迅速发展，这有利于满足具有不伺投资偏好的投资者的需要。目前，在世界各地的证券市场上，投资基金的数量已超过1万多种，遍及一切金融领域，而且大多数基金都进行跨国投资，任何一种被市场看好的行业或金融品种，都可以通过设立和购买基金得到开发和利用。投资基金为广大投资者提供了广阔的选择空间，而且往往一个基金管理人可以管理几个或几十个投资基金，一般投资者可根据不同层次和不同类型的需要投资几个投资基金。

　　三、投资基金的产生和发展

　　投资基金起源于英国，1868年英国创立了世界上第一个基金机构“海外和殖民地政府信托”组织。当时正是英国产业革命成功之时，工商业高度发达，殖民地和对外贸易遍及全球。由于国内资金积累过多，而市场相对狭小，资金便纷纷转向海外。首创的这家投资基金机构专以分散投资于殖民地的公司债为主，投资地已遍及南北美洲、中东、东南亚地区以及意大利、西班牙等国。

　　虽然投资基金最早出现在英国，而其兴盛则于美国。1924年，美国的第一个共同基金“马萨诸塞投资信托基金”在波士顿设立。该基金设立时只有5万美元的资产，由哈佛大学的200名教授出资。 1年后，资产增加约39.4万美元。直到今天，这个基金依然存在，其资产已超过10亿美元，有85 000人投资于该基金。

　　如今，投资基金已成为美国最普遍的投资方式，其投资总额己超过同期银行储蓄总额，基金投资已达全美股票市值的50％ 以上； 各种投资基金的总资产达到了18 000亿美元，基金投资账户已超过了6000万户，参与基金投资人数占美国人口的四分之一强，投资基金的数目高达4000多个。

　　在金融较为发达的国家中，日本是个后起之秀。虽然它的基金业起步较晚，但自建立以来，一直得以高速、顺利地发展。日本投资基金萌芽于1930年。这一年，日本人寿保险公司为防止因纽约股市暴跌而引发日本股市下滑，共同出资组建了“生命证券”投资公司，这是一个具有法人性质的公司。到了1937年，经纪人藤本创立了名为“藤本票据经纪商”的有价证券投资组织，这个组织以每户500元，每10万元为一组， 向一般投资者募集资金，用以购买股票和债券，并将所获收益分配给投资者。“藤本票据经纪商”已具备了证券投资信托的性质，一般认为它是日本投资基金的第一个正式法人组织。

　　由于金融市场的发展和投资者需求的多样化，日本的投资基金进入20世纪70年代以后得以不断发展。1980年推出的中期国债基金这一划时代的投资商品，把长期投资与中期投资结合起来了。债券投资信托基金也不断推出适合自然人和法人多样化需求的新品种，如1975年股票投资信托推出目标型高收益基金；1983年推出追加型基金、为法人服务的无手续费基金，还有以工资预扣方式认购基金的累积型基金等，它们都普遍受到投资者的欢迎。1988年，后来居上的日本超过美国，成为全球基金投资业最为发达的国家。

　　投资基金在西方发达国家已有一百多年的历史，已形成了一整套较成熟、较完善的运行机制。 而在我国， 投资基金则属于一种金融制度的创新，它的出现，不仅仅为我国投资者提供了一种风险较低、收益较高的投资工具，也为我国证券市场，乃至整个社会主义市场经济提供了新的发展动力和稳定机制。

　　随着收入水平的提高和风险意识的增强，人们需要有更多的投资种类和投资机会， 他们 已不再满足于银行储蓄和国债等能获取固定利息的投资。但由于个人的零散资金不能形成规模投资，而所需资金规模起点较低的股票投资，又因时间、 精力及专业知识的限制而难以驾驭， 且风险较大，这样，投资基金作为汇集广大投资者的零散资金，由专门投资机构经营的大众式集合投资制度便应运而生。

　　随着我国经济体制改革的深化和证券市场的发展，《证券投资基金管理暂行办法》已颁布实施。投资基金作为一种有着与储蓄、股票、国债等金融产品不同特点和魁力的金融工具，必将成为我国证券市场的中流砥柱和普通投资者理想的投资工具。

　　投资基金的种类

　　投资基金内容丰富，种类繁多，在国外，不同投资目的的投资者几乎都可找到自己所需要的投资基金。由于划分的标准不同，投资基金可分为不同的类别。

　　一、公司型基金与契约型基金

　　根据基金组织形态的不同，投资基金可区分为公司型基金与契约型基金，这是投资基金最基本的划分方法。

　　1．公司型基金

　　公司型基金是按照公司法成立，以营利为目的，通过发行基金股份将聚集的资金投资于有价证券的基金。公司型投资基金在组织形式上与股份有限公司相类似，投资基金的资产为所有投资者（股东）所有，由股东大会选举产生董事会，由董事会选聘基金管理公司，基金管理公司负责管理基金的投资业务。公司型基金的设立要在工商管理部门和证券交易委员会注册，同时还要在股票发行和交易所在地登记。

　　美国是公司型基金最为发达的国家，美国的投资基金大多数为公司型基金。按1940年美国《投资公司法》规定，以证券投资为目的的投资公司可分为三类：一为面额证书公司；二为单位型投资信托公司；三为管理型投资公司。目前的投资公司绝大多数是管理型投资公司。管理型投资公司又可分为以下两种类型：

　　（1）封闭型投资公司

　　封闭型投资公司发行的股份数量是固定的，发行期满后基金就封闭起来，不再增加股份，所以也称为股份固定投资公司。投资公司发行的股票可以在证券交易所上市交易。投资公司的股东（投资者）不得退股，即不得要求投资公司买回股票。

　　（2）开放型投资公司

　　开放型投资公司原则上只发行一种股票，发行的股票数量不固定，股票持有者可根据市场价格行情和自己的投资决策来决定是否退股，即要求投资公司把发行的股票买回。因而，投资公司的投资基金股票总数是可以增加或减少的，所以开放型投资公司也称为股份不定或追加型投资公司。

　　2．契约型基金

　　契约型基金也称为信托型投资基金，是指依据信托契约，通过发行受益凭证而组建的投资基金，这种基金一般由基金管理公司、基金托管人和投资者三方当事人订立信托投资契约，基金管理公司依据契约运用信托资产进行投资，基金托管人负责保管信托资产，而投资者则享受投资收益并承担投资风险。契约型投资基金募集资金的方式通常是发行受益凭证。受益凭证是有价证券的一种，表明投资者对信托资产的受益权。日本、韩国和我国台湾地区的投资基金基本上属于契约型基金。契约型投资基金也可分为两种类型。

　　（1）现金型基金

　　该类型基金最初设立时，投资者用现金购买受益凭证，待全部受益凭证发行完毕后，基金全部资本也就聚集完成，然后基金管理公司再将基金资产交由基金托管人保管，并进行证券投资操作。这种基金往往要规定一定的期限。期限一到，信托契约也就解除，期限未到，基金持有人不得解约或退回本金，但可以在交易市场上把受益凭证按当时交易价格出售给其他投资者。

　　（2）垫付型基金

　　这种基金的规模和期限没有固定限制。在基金发行时，先由基金管理公司垫付基金的资本总额用于购买各种有价证券，并交由基金托管人进行保管，然后再通过发行受益凭证筹集资金归还发起人。基金管理公司根据每份基金的净值，公布受益证券的买价和卖价，投资者可以以买价把基金证券卖给基金管理公司，以解除信托契约，抽回资金；也可以以卖价从基金管理公司手中买进，进行投资。

　　3．公司型基金与契约型基金区别

　　①公司型基金具有法人资格，而契约型没有。

　　②发行的证券种类上，公司型为股票，而契约型为受益凭证。

　　③在投资者的地位上，公司型为股东，契约型为受益人。

　　④在信托财产运用上，公司型依据公司章程，而契约型依据信托契约。

　　二、开放型基金与封闭型基金

　　投资基金按照交易方式的不同，即投资者是否能够随时进出变现，分为开放型基金与封闭型基金两种。

　　1．开放型基金

　　开放型基金是指基金的资本总额或股份总额可以随时变动，即可以根据市场供求情况，发行新基金份额或赎回股份的投资基金。开放型基金的交易价格可根据基金净资产价值加一定手续费来确定。由于投资基金总额是不封闭的、可以追加的，因此也称为追加型投资基金。

　　开放型基金有两种类型：收费基金与不收费基金。收费基金要雇佣证券商把基金证券出售给投资者，因此基金的发行价格由净资产价值加一定比例的销售费用构成。不收费基金直接按净资产价值出售给投资者。尽管不收费基金不收取销售费用，但也要收取小额赎回费用，这种收费有利于投资者长期持有基金资产。

　　2．封闭型基金

　　封闭型基金是指基金资本总额及发行份数在基金发行之前就已确走下来，在基金发行完毕后和规定的期限内，基金的资本总额及发行份数都保持固定不变的投资基金。由于基金的受益凭证不能被追加认购或赎回，投资者只能通过证券商在证券交易市场进行交易，因此又称封闭型基金为公开交易投资基金。基金收益以股利、红利的方式支付给投资者。基金的交易价格虽然是以基金净资产价值为基础，但更多的是反映证券市场供求关系，通常情况下，基金交易价格或高于或低于基金净资产价值。

　　3．开放型基金与封闭型基金区别

　　①开放型基金购回时，其赎回价格主要是参照基金净资产值而定，封闭型基金的交易价格则是依市场供需情况而定，并不一定反映基金的净资产值。

　　②开放型基金赎回手续费较高，适宜长线投资；封闭型基金交易价格受市场供求影响大，价格起落较大，而且交易费用较低，因此投机性交易较浓。

　　③开放型基金投资灵活性大，容易满足证券市场对资金的需求，但必须有一定比例的现金资产以备投资者赎回受益凭证，所以在投资效益上受到牵制，并因此对基金管理公司提出了更高的要求；封闭型基金的基金管理公司由于没有赎回受益凭证的压力，故资金可充分利用，以更好贯彻投资策略，追求较高的投资效益。

　　4．组合形态的投资基金

　　在实际操作中，公司型与契约型基金，开放型与封闭型基金通过不同组合，产生了基金市场中最常见的四种类型基金：封闭型与契约型的结合即封闭一契约型基金；封闭型与公司型的结合即封闭一公司型基金，又称封闭型投资公司；开放型与契约型的结合即单位信托基金；开放型与公司型的结合即共同基金。

　　在现实的证券市场上，纯粹形态的投资基金是不存在的，所见到的往往是组合形态的投资基金。如美国最常见的投资基金是共同基金，在英国是单位信托基金。

　　三、成长型基金与收入型基金

　　按照基金的投资目标不同，投资基金可以分为成长型基金和收入型基金。

　　成长型基金是指该类投资基金的目的是追求资金的长期成长，而收入型基金则重视当期最高收入、 因为投资目标不同， 这两种基金的投资方向、投资策略自然不同，这样势必影响投资人的收益及本金的稳定性。围绕这两个不同的投资目标，可派生出各种其他类型的基金。

　　1．成长型基金

　　成长型基金主要投资于成长股票。成长股票，属于一种普通股票，是指其股市价格预期上涨速度快于一般公司的股票或快于股市价格综合指数的股票。 由于这些股票的上市公司通常将收入用于再投资， 实现资本增值，成长型基金因此将获得利益。成长型基金又可分为稳定成长型基金和积极成长型基金。稳定成长型基金一般不从事投机活动。“基金裕隆”则凸现成长型基金概念，欲通过投资于业绩能够长期可持续增长、从长远来看市场价值被低估的成长型上市公司来实现基金的投资收益。

　　详见>

4. 开房产中介的条件?手续?

找房子、找房产经纪人、到工商局登记领取营业执照、到税务局登记领取税务登记证
收入主要是佣金
最好有很好的关系


评估费收费标准，国家没有明文规定，而是随行就市，也就是评估机构收费标准由市场调节。北京市中介机构目前的收费标准是：房屋总价100万元以下（含 100万元）的，收取评估总价的0.42%，100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0.3%，500万元到2000万元的收取评估总价的 0.12%，2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0.06%，5000万元以上的收取评估总价的0.012%。例如，一套 150万元的房屋，今后需缴纳的评估费将为100万×0.42%+（150万-100万）×0.3%=4200+1500=6700元。
但一般来讲，既然你已找了中介，那应由中介机构代您寻找评估机构，评估费用也是有的谈的，一般中介会给你压一些价格。据经验看，评估几十万左右的房产，评估机构收费大约在1500元左右，可以说，你的费用并不高。
你所说的负担的各项费用，都是一定要负担的，其中的大头是中介费和契税，其他的并不高。评估费，也是必须要交的，不属于乱收费。因为办理贷款和过户，是必须要进行房产评估的。所以，您尽管放心。

过户税费标准

①登记费：住房，权利人按每套房屋80元交纳；非住房，双方各按买卖房价总额的2‰交纳。
②转让手续费：住房按每平方米6元交纳，由转让双方各承担50%；非住房转让手续费，按每平方米18元交纳，由转让双方各承担50%。
③契税：受让人按成交价格（或市场价格）的3%缴纳契税；个人购买售价在5000元/M2（含本数）以下自用普通住宅（不含别墅），于1999年 8月1日后签定合同的，按成交价格的1.5%缴纳契税；市内六区范围内，个人购买售价在3000元/M2（含本数）以下自用普通住宅，于2002年10月 1日后签定合同的，按成交价格的1%实际缴纳契税。
④印花税：存量房按合同记载金额的0.5‰的税率计税，各自全额贴花。房屋权属证书每本5元。
⑤工本费：核发一本房屋权属证书的，免收证书工本费；向一个以上房屋所有权人核发房屋所（共）有权证书时，每增加一本证书，按每本10元交纳证书工本费。

保险费：贷款额 X 贷款年限 X 0.06%


合同中注明是十五万是为了少交税，契税，印花税等都是按照房价的百分比算的，此外，今年新规定，凡商品房购买后五年内又出卖的，要交5.5%的营业税，也是按房价的百分比算的。你这种实际价格和合同价格不一致的俗称“黑白合同”，“阴阳合同”或者“鸳鸯合同”，这种对你买房人不利，中介的这种行为属于逃税行为，万一被查出，属于《合同法》上的无效合同之一，合同被宣布无效后，按照合同上的金额返还财产的话，你只能得到15万，除非你们另立约定，明确规定房屋的价格。另外还有一个更值得注意的，你以后再卖房子的话，是以你卖出的价格减去你买入的价格，你买入的价格是以你合同价格算的，现在你的合同价格低了，以后出卖时的差额就大了，卖房子交的费税就多了。如果你以后还要把这二手房卖了，你现在合同签低价就不划算了。

贷款涉及到的费用有，保险费/担保费，律师费/公证费，评估费（期房就不需要交了），抵押登记费等等，使用公积金贷款可以不交其中的律师费，商业贷款可以不交评估费。

你是用公积金买的二手房，所以要交的费用由评估费，保险费（担保费），至于律师费，公积金贷款应该是不需要的，你可以再详细询问一下中介公司。
以下一些资料你可以参考。
买二房要注意的事项：

买二房签合同要注意的事项:
1：要看房地产证，或抵押合同原件，或房地产买卖合同。没有原件，复印件也行，主要是核对面积。
2定金要求托管在中介房，等中介查档确认无瑕疵方可转定给业主。
3首期要在中介方或银行托管，还有首期到位的时间一定算好，不然万一不能按合同约定的时间到位首期款可是麻烦了。
4：收楼时间一定要清楚。
5、确认自已该交的交易税费
6，看清并理解备注的内肉。

商业银行按揭贷款利实行的是最低限制政策：即商业贷款利率（年利6。12%）的0.9倍，就是年利5.508%，月利：0.459%。没有上限，中国是大陆统一样的。。一般来讲。在买第一套房子贷款时享受最低优惠利率。即月利0.459%。第二套就要看银行和你的信誉

过户时要交的税费:
买家:
公证费
契税
印花税
查证费
交易税
佣金
业主:
营业税等
个人所得税
赎证费
印花税:

按揭税费:
买家:
评估费:有些公司还可能收按揭手续费:
下面有一文章你可以参考下:
购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。
在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。
最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

挑选“二手房”四大技巧
住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。
查明产权状况
“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。
特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。
看清房屋结构
“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。
选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。
考察环境和配套
旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
了解物业管理状况
对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。

二手房砍价技巧
目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。
旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。
砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。
也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。
另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。

二手房安全交易四步走
第一阶段心理准备
针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三，要有较好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。
不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司代理。
想卖多少钱？这是业主最关心的问题。如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。
第二阶段市场考察
看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好。
房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值。
第三阶段房屋交易
卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务员，有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，讨价还价，电话不断，精神高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会派专人负责，有针对性地向客户推荐房房，组织看房，尽快地寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大量的时间和精力，安全可靠又快捷。
第四阶段物业交割
正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房，则根据情况，暂扣部分房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定。很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关。殊不知，如果买方故意不交供暖费、物业费，也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位，弄得不好，还会影响您的声誉。如果寻找一家中介公司，则会省去这些麻烦


买新房要注意的事项：


1、一定要看五证二书,2、一定要选择品版开发商


五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

购房过程中涉及的法律问题

作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。

个人在购房中，大体上分三个阶段。

第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。

第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

具体讲，涉及到一些法律问题。

第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这 5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。

怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。

在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定” (订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。

商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。

在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。

还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险

5. 到底什么是衍生金融资产和非衍生金融资产啊？

什么是衍生金融资产

6. 请教，资产证券化和资产支持票据有什么不同？

严格意义上讲，资产支持票据与过去的资产证券化产品的性质是不同的，后者应该具备风险隔离的基本特征，在此前提下，发行人可以突破融资规模限制，甚至可能以高于主体的评级获得更低的融资成本。而指引对于ABN 的交易结构中是否要进行严格的风险隔离安排并没有做出非常具体的要求。

扩展资料资产证券化，是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券(Asset-backed Securities, ABS)的过程。它是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。 
资产支持票据，是一种债务融资工具，该票据由特定资产所产生的可预测现金流作为还款支持，并约定在一定期限内还本付息。资产支持票据通常由大型企业、金融机构或多个中小企业把自身拥有的、将来能够生成稳定现金流的资产出售给受托机构，由受托机构将这些资产作为支持基础发行商业票据，并向投资者出售以换取所需资金。
参考资料百度百科-资产证券化百度百科-资产支持票据

7. 资产证券化募集资金偿还银行质押贷款可行吗

可行。目前，对募集的资金用途没有明确地法律法规规定。
资产证券化募集的资金可用于生产经营，也可用于偿还银行贷款，资金用途不受监管部门限制。

8. 普通住宅物业收费权abs 可以发行么

世茂集团董事长许荣茂表示，世茂集团专门组织财务团队围绕房地产上下游全产业链研发各类创新金融产品，与多家金融机构广泛合作。未来世茂还会陆续推出其他相关资产证券化项目，同时也会持续发力股权众筹、REITs、社区金融等方面。

据记者了解，资产证券化，是指将一系列流动性较差的但可以创造一定稳定现金流的资产，通过对风险和现金流进行结构性重组，打包成不同评级的产品销售给投资者。

业内人士认为，物业费收入资产证券化的推出，填补了国内市场空白，进一步拓宽了中国金融产品的组合区间，对有长期资产配置需求的机构进行需求细分，丰富了国内金融市场层次和产品。在企业获得了新的融资渠道的同时，也为投资者提供了不同类型的产品选择。

但是，对于资产证券化项目，投资者关心的还是资本增值。易居智库研究总监严跃进认为：“从盈利来讲，第一、首先要计算出世茂房地产所管辖物业的物业经营收入，相对来说，物业管理费用会按一个比较低的速度呈现年度递增的，但无论如何都可以把未来的物业管理收入进行折现，即计算成当前的现金流。第二、基于此类现金流设计一类金融产品，对于投资者来说，一次性或分阶段购买此类金融产品。而后续的收益来源则和此类物业管理收入直接挂钩。当然，并不会直接从物业管理收入中进行扣缴，相关的资金管理人会做一个资金池进行资金的给付。 ”

但是，截止目前，世茂房地产尚未公布具体的融资额度及相关物业费盈利规模