论述题 何为房地产估价？为什么要进行房地产估价？

1. 论述题 何为房地产估价？为什么要进行房地产估价？

房地产估价〔real estate appraisal〕是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
为什么要进行房地产估价
一、房地产估价的必要性   
随着我国土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制改革的不断深入和完善，房地产估价的作用越来越大，服务的领域越来越广，房地产估价行业日趋成熟并在各项经济活动中渐显其地位和重要性。之所以要对房地产进行价格评估，源于现实中的需要和理论上的必要。   （一）现实中的需要   
现实各项活动中对于房地产估价的需要从大到小表现在多方面。房地产估价的主要需求领域包括土地使用权出让，土地使用权转让；房地产买卖、租赁、交换、赠与；房地产抵押、典当、保险、课税；集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿；房地产分割、合并；房地产纠纷、涉案、损害赔偿；企业以房地产合资、合作；企业合并、兼并、分立、改制、上市、破产清算；还包括由房地产估价引发的涉案纠纷中的房地产价格复估等。   
（二）理论上的必要   房地产市场是不完全市场。在普通商品市场，买者和卖者众多，买者可以通过卖者的明码标价充分了解市场的价格信息。而房地产具有不可移动和独一无二的特性，买卖双方无法通过简单的比较去判断房地产价格的高低，再加上形成房地产价格的因素很复杂，即便是同一类型房地产，甚至是同一宗房地产，其价格也会因时因地而异。所以，没有专门的知识和经验便无法正确把握房地产的合理市场价格，于是便构成了对房地产价格进行专业评估的需要。   
二、房地产估价的现实需要   
现实中对房地产估价的需要具体表现在诸多方面，可以说是举不胜举，以下从房地产管理、交易、抵押、典当、保险、税收、土地征用、拆迁补偿、纠纷处理、企业经营等方面进行分析。


希望对你有用并采纳，谢谢

2. 目前对房地产估价的需要主要有哪些方面

理论上需要进行房地产估价，现实中也需要进行房地产估价包括房地产交易的需要、房地产抵押的需要、房地产典当的需要、房地产保险和损害赔偿的需要、房地产税收的需要、房地产征用拆迁补偿的需要、处理房地产纠纷和有关法律案件的需要、企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市破产清算等的需要、房地产管理的需要等。

3. 房地产估价的目的有哪些

土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案、企业合资、合并、合作、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算、房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。

4. 在什么情况下要进行房地产市场价值评估

1、一般评估： 　　这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
 　　2、房地产抵押贷款评估： 　　这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。
 　　3、特定评估： 　　这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。(作价入股) 
         拆迁补偿不一定要进行评估，直接协商即可。如协商价格相差甚远，可进行一般评估。再有异议可走法律程序，法院指定评估公司进行特定评估。

5. 从实物角度来看现实中的房地产估价对象主要有哪些

空地、有建筑物的土地、地上建筑物、土地与建筑物的合成体、在建工程、未来状况下的房地产、已经消失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、房地产的局部、包含有其他资产的房地产、作为企业整体的一部分的房地产。

6. 试对你认为三种重要的房地产估价社会需要所引出的估价目的进行揭示?

　房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须使活动过程遵循一套严谨、科学的工作程序。这套工作程序是进行房地产估价所必须经过的工作阶段，反映了各阶段之间的内在联系，是人们对估价对象形成立师认识的思维历程，是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。【摘要】
试对你认为三种重要的房地产估价社会需要所引出的估价目的进行揭示?【提问】
　房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须使活动过程遵循一套严谨、科学的工作程序。这套工作程序是进行房地产估价所必须经过的工作阶段，反映了各阶段之间的内在联系，是人们对估价对象形成立师认识的思维历程，是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。【回答】
按照房地产估价程序进行评估可以提高效率，减少失误，确保质量。房地产估价程序可以分为以下几个阶段;估价申请和业务受理、制定估价作业计划、资料的收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、撰写估价报告、交付估价报告书及收取信公服务费。　　房地产估价的目的　　房地产估价目的，是指估价结果的期望用途，或者说，是指为何种需要而评估房地产的价格。　　房地产估价目的具体可以分为土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价(如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等);估价结果的价格类型也可分为土地出让底价、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、投保价格、课税价格、征用价格和投资价格等等。　　需要指出的是，不同的估价目的将影响估价的结果。因为估价目的的不同，相应的估价原则、因素和采用的估价方法就有可能不同。温馨提示：在实际法律问题情景中，个案情况都有所差异，为了高效解决您的问题，保障合法权益，建议您直接向专业律师说明情况，解决您的实际问题。【回答】

7. 房地产估价的特点和本质包括哪些方面？

　　房地产估价特点或本质概括起来有五个方面：

　　1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
　　中国在20世纪80年代开始恢复房地产估价活动时，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解，特别是当时人们对本质上不是劳动产物的土地，否认它有价值或者对它是否有价值存在很大的分歧，从而采用了“价格评估”的称谓而未采用“价值评估”的称谓。
　　价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。因此，为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。
　　2、房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价
　　估价与定价（pricing）有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等。交易当事人出于某种目的或者需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于房地产的价值。
　　例如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，在向其提供土地时可以给予价格优惠；或者为了限制某些产业发展，可以对其实行高地价政策。至于私人之间的让利交易就更不用讲了。
　　3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
　　估价行业外的人通常认为，估价机构和估价师提供的评估价值，应是在市场上可以实现的。否则，估价机构和估价师应当赔偿由此造成的损失。实际上，房地产估价是房地产估价师以“房地产价格专家”的身份发表自己对估价对象价值的见解、看法或观点，即估价结果是一种专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。
　　虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证，但并不意味着估价机构和估价师可以不负任何责任。可以把估价专业意见的作用分为性质不同的两类：一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。为估价委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，例如评估投资价值为委托人确定投标报价提供参考，估价报告是一种“私人产品”，这种估价通常是属于咨询性或参考性的。
　　为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的特定第三方特别是给众多的不特定的第三方使用，例如评估市场价值为上市公司的关联交易提供参考依据，估价报告具有“公共产品”性质，这种估价通常是属于鉴证性或证据性的。在这两类起着不同作用的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任。其中在起着鉴证性或证据性作用的估价中承担的法律责任，一般要大于在起着咨询性或参考性作用的估价中承担的法律责任。
　　4、房地产估价都有误差但误差应在合理范围内
　　从估价行业外的人来看，合格的估价师对同一估价对象的评估价值应是相同的；对于为交易提供价值参考依据的估价，评估价值是否正确还应当用事后的实际成交价格来检验。但在实际中，评估价值与实际成交价格常常有一定的差异甚至差异很大；即使是聘请合格的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的价值进行重新评估，不同的估价师得出的评估价值往往也不相同。这就产生了估价准确性的问题。
　　5、房地产估价既是科学也是艺术
　　正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须依靠房地产估价师的实践经验。因为房地产市场是地区性市场，各地的房地产市场行情和价格影响因素可能各不相同，而且影响房地产价格的因素众多，其中许多因素对房地产价格的影响难以准确把握和量化，从而房地产价值不是简单地套用某些数学公式或者数学模型就能够测算出来的，数学公式或者数学模型中的一些参数、系数等，有时也要依靠房地产估价师的实践经验作出判断。
　　此外，每种估价方法都是从某个角度或者某个方面建立起来的，它们或多或少存在一些局限性。在估价实务中要求采用两种以上估价方法进行估价，就是出于对不同估价方法局限性的调整和综合平衡的考虑。针对不同的估价对象，如何选用合适的估价方法，如何对不同估价方法测算出的结果进行取舍、调整得出最终的估价结果，这个过程是房地产估价师对房地产市场规律的把握，对估价理论和方法的掌握以及其实务操作能力的综合体现。最终的估价结果是否客观合理，也依赖于房地产估价师综合判断艺术水平的高低。因此，可以说房地产估价不仅是科学，也是艺术。
　　房地产估价需要专业人员按照严谨的程序对房地产价值进行综合分析评估。房地产估价不是简单的价格判定，它有不同于普通物品估价特点。房地产估价仍应努力把握房地产价格影响因素，科学量化它们对房地产价格的影响，从而不断增加房地产估价的科学成分，减少其“艺术”成分，提高估价的客观性。

8. 房地产估价的特点和本质包括哪些方面？

　　房地产估价特点或本质概括起来有五个方面：

　　1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
　　中国在20世纪80年代开始恢复房地产估价活动时，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解，特别是当时人们对本质上不是劳动产物的土地，否认它有价值或者对它是否有价值存在很大的分歧，从而采用了“价格评估”的称谓而未采用“价值评估”的称谓。
　　价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。因此，为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。
　　2、房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价
　　估价与定价（pricing）有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等。交易当事人出于某种目的或者需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于房地产的价值。
　　例如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，在向其提供土地时可以给予价格优惠；或者为了限制某些产业发展，可以对其实行高地价政策。至于私人之间的让利交易就更不用讲了。
　　3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
　　估价行业外的人通常认为，估价机构和估价师提供的评估价值，应是在市场上可以实现的。否则，估价机构和估价师应当赔偿由此造成的损失。实际上，房地产估价是房地产估价师以“房地产价格专家”的身份发表自己对估价对象价值的见解、看法或观点，即估价结果是一种专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。
　　虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证，但并不意味着估价机构和估价师可以不负任何责任。可以把估价专业意见的作用分为性质不同的两类：一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。为估价委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，例如评估投资价值为委托人确定投标报价提供参考，估价报告是一种“私人产品”，这种估价通常是属于咨询性或参考性的。
　　为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的特定第三方特别是给众多的不特定的第三方使用，例如评估市场价值为上市公司的关联交易提供参考依据，估价报告具有“公共产品”性质，这种估价通常是属于鉴证性或证据性的。在这两类起着不同作用的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任。其中在起着鉴证性或证据性作用的估价中承担的法律责任，一般要大于在起着咨询性或参考性作用的估价中承担的法律责任。
　　4、房地产估价都有误差但误差应在合理范围内
　　从估价行业外的人来看，合格的估价师对同一估价对象的评估价值应是相同的；对于为交易提供价值参考依据的估价，评估价值是否正确还应当用事后的实际成交价格来检验。但在实际中，评估价值与实际成交价格常常有一定的差异甚至差异很大；即使是聘请合格的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的价值进行重新评估，不同的估价师得出的评估价值往往也不相同。这就产生了估价准确性的问题。
　　5、房地产估价既是科学也是艺术
　　正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须依靠房地产估价师的实践经验。因为房地产市场是地区性市场，各地的房地产市场行情和价格影响因素可能各不相同，而且影响房地产价格的因素众多，其中许多因素对房地产价格的影响难以准确把握和量化，从而房地产价值不是简单地套用某些数学公式或者数学模型就能够测算出来的，数学公式或者数学模型中的一些参数、系数等，有时也要依靠房地产估价师的实践经验作出判断。
　　此外，每种估价方法都是从某个角度或者某个方面建立起来的，它们或多或少存在一些局限性。在估价实务中要求采用两种以上估价方法进行估价，就是出于对不同估价方法局限性的调整和综合平衡的考虑。针对不同的估价对象，如何选用合适的估价方法，如何对不同估价方法测算出的结果进行取舍、调整得出最终的估价结果，这个过程是房地产估价师对房地产市场规律的把握，对估价理论和方法的掌握以及其实务操作能力的综合体现。最终的估价结果是否客观合理，也依赖于房地产估价师综合判断艺术水平的高低。因此，可以说房地产估价不仅是科学，也是艺术。
　　房地产估价需要专业人员按照严谨的程序对房地产价值进行综合分析评估。房地产估价不是简单的价格判定，它有不同于普通物品估价特点。房地产估价仍应努力把握房地产价格影响因素，科学量化它们对房地产价格的影响，从而不断增加房地产估价的科学成分，减少其“艺术”成分，提高估价的客观性。