厦门市物业管理若干规定
2024-05-16 14:27
1. 厦门市物业管理若干规定
第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。第二条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。第三条 市建设行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）组织实施本规定以及其他关于物业管理的法律、法规； （二）研究拟定或者制定物业管理相关政策； （三）指导、协调街道办事处（镇人民政府）、行业协会等依法开展物业管理相关工作； （四）负责物业服务企业的资质管理； （五）法律、法规规定的其他职责。 区建设行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，并接受市建设行政主管部门的业务指导。第四条 街道办事处（镇人民政府）对本行政区域内物业管理活动履行下列职责： （一）指导、组织业主大会成立和业主委员会换届； （二）办理业主委员会的备案工作； （三）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动； （四）法律、法规规定的其他职责。第五条 建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业管理中的重大问题。物业管理联席会议的召集及具体工作由街道办事处（镇人民政府）负责。第六条 市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，维护会员合法权益，组织物业服务行业从业人员的业务培训，促进物业服务企业依法、诚信经营，促进行业健康发展。第二章 业主大会和业主委员会第七条 物业管理区域的划分应当以经批准的项目规划用地范围确定。 业主要求对物业管理区域进行调整的，应当向区建设行政主管部门提出书面申请。区建设行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）进行审查后，根据公共配套设施设备配置、物业类型及社区布局，作出决定。第八条 建设单位应当在工程竣工验收备案之日起一年内向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提供业主清册、物业总建筑面积、各独立产权建筑面积、物业出售并交付使用时间及物业管理用房的位置、面积等资料。 街道办事处（镇人民政府）根据履行物业管理职责的需要，可以向房地产交易权籍登记机构查阅、复印物业管理区域内的业主姓名、各独立产权建筑面积、业主联系方式等资料。第九条 建设单位在物业管理区域符合召开首次业主大会会议的法定条件后三十日内，应当向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提交成立业主大会的书面报告；建设单位未提交书面报告的，业主可以以书面形式向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的请求。 建设单位应当承担首次业主大会成立所需的经费，并协助街道办事处（镇人民政府）组织召开首次业主大会会议。第十条 街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面报告或者请求之日起三十日内，负责组织成立首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）。 筹备组由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、建设单位和业主代表组成。第十一条 首届业主委员会委员候选人由业主自荐和推荐产生，并按照物业管理区域内不同物业类型、不同幢（梯）及相应建筑面积均衡分布。同一物业类型、同一幢（梯）按照推荐票多少顺序确定委员候选人。 筹备组应当将前款规定的候选人名单在物业管理区域内公示，公示时间应当不少于七日。业主有异议的，筹备组应当核实和处理，及时向业主反馈，并将处理情况向业主大会会议报告。第十二条 业主委员会由委员五至十三人的单数组成，每名委员具有同等表决权；业主委员会委员实行差额选举，按照候选人得票多少顺序当选。 每届业主委员会委员任期不超过五年，可以连选连任；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会决定。第十三条 业主大会在选举业主委员会委员的同时，应当一次性选举产生业主委员会候补委员。候补委员人数按照不超过委员人数的百分之四十设置；候补委员实行差额选举，按照预定名额和候选人得票多少顺序当选。 候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会委员在任期内因故出缺时，从候补委员中按照得票多少依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。
2. 厦门市住宅区物业管理条例实施细则
厦门市住宅区物业管理条例实施细则
根据《厦门市住宅区物业管理条例》第三十九条规定，现制订颁布《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》，请认真贯彻执行。
第一章 总则
第一条 根据《厦门市住宅区物业管理条例》(以下简称《条例》)的规定，制定本细则。
第二条 《条例》所称业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人，包括取得房屋产权证的所有权人、已签订房屋买卖合同并经房屋管理部门登记备案的买受人、以及拆迁安置协议或购买经济适用房确定的房屋所有权人。
开发建设后尚未出售的房屋，其开发建设单位视为业主。
第三条 《条例》所称入住是指业主收到书面入住通知并办理完相关入住手续。
业主在收到书面入住通知的限定期限未办理入住手续，经书面催告仍逾期未办理入住手续的，视为入住。入住通知应当符合法律法规规定和合同约定。
第四条 《条例》所称物业的前期管理是指首个业主办理完入住手续至业主委员会依法成立时止的物业管理服务活动。
第五条 物业管理区域以立项、规划批准的范围确定。但有下列情况之一的，可以由开发建设单位、管理责任单位或业主委员会提议(有业主委员会的应当由业主委员会提议)，建设行政主管部门会同有关部门根据方便管理服务、节约管理成本和业主自愿原则划定：
(一)一个物业管理区域超出立项、规划手续批准的范围;
(二)已实施物业管理的多个物业管理区域合并;
(三)物业管理区域不明确的旧城区、城中旧村区及其他区域拟实施物业管理的。
第六条 市建设行政主管部门在组织实施《条例》中，负责制订行业发展规划及实现规划目标的相关政策和措施;负责物业管理服务企业的资质管理和从业人员的培训教育;负责组织有关部门对物业管理区域的物业管理服务进行考评。市建设行政主管部门可委托区建设行政主管部门办理《条例》和本细则规定的事项。
在区建设行政主管部门监督指导下，街道办事处、镇人民政府负责本辖区物业管理区域的业主会议召开、业主委员会选举等有关事宜的指导、协调工作。
社区居民委员会依照本细则在配合、参与协调和监督指导所辖的物业管理区域的物业管理活动的过程中，有权对影响和损害业主利益、公众利益的事项进行劝导、教育或提请街道办事处、镇人民政府或有关行政管理部门进行监督管理。
厦门市物业管理协会应加强自身建设，建立健全对物业管理服务企业、业主委员会等会员单位的自律管理制度，并配合市建设行政主管部门做好从业人员培训教育等行业发展工作。
第二章 业主自治管理
第七条 开发建设单位在组织召开第一次业主会议选举产生业主委员会的前一个月，应书面报告住宅区所在区建设行政主管部门。区建设行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、社区居民委员会代表，组成业主自治监督指导小组。
第八条 业主自治监督指导小组履行以下职责：
(一)依照物业管理服务的有关法律法规对开发商组织召开的第一次业主会议进行监督;?
(二)经三分之二以上小组成员同意，有权对业主会议的召开程序、表决办法、表决事项等事宜提出监督意见;
(三)对业主会议召开、业主委员会组成过程中的纠纷进行协调;
(四)发现违法行为及时向有关执法机关报告。
第九条 业主可以委托代理人出席业主会议。物业代管人、物业使用人可凭有效证件(代管证件、租赁合同有直接委托或约定的，依委托或约定代行业主的权利义务)参加业主会议并行使委托授权范围内的权利事项。其它代理人的授权委托书应经公证机关公证或所在物业管理区域的社区居民委员会确认。
第十条 开发建设单位应于第一次业主会议召开的前15天，将会议的时间、地点、形式、审议表决内容、业主委员会候选人名单及简历、投票权数、参加会议业主或代表的权利义务等在物业管理区域的显著位置张榜公布，同时书面通知每位业主。
第十一条 开发建设单位应在《条例》规定的期限内自行组织召开或委托市物业管理协会、已进驻的物业管理企业组织召开第一次业主会议并选举产生业主委员会。逾期未组织召开或开发建设单位因破产倒闭等客观原因无法组织召开第一次业主会议的，可由住宅区所在的业主自治监督指导小组直接组织召开或委托已实施物业管理的企业组织召开第一次业主会议，并选举产生业主委员会。
第十二条 第一届业主委员会委员候选人可由以下方式推荐产生：
(一)由住宅区内20位以上业主签名推荐、住宅区超500户的按百分之五以上业主签名推荐，或按住宅区楼宇的幢号、梯号、楼层签名推荐。但推荐人不得重复签名推荐;
(二)开发建设单位推荐;
(三)由住宅区所在社区居民委员会推荐。
开发建设单位、社区居民委员会推荐的候选人数合计不得超过候选人总数的百分之二十。?
第十三条 第一次业主会议的组织者应将推荐产生的侯选人的个人简况在住宅区公示，公示时间应不少于3日。
第十四条 由业主自治监督指导小组从推荐产生的候选人中指定若干名候选人，配合业主会议的组织者开展拟订业主公约草案、业主委员会章程草案、选聘物业管理企业方案草案及其他需要提交第一次业主会议表决的文件资料等筹备工作。
第十五条 在业主自治监督指导小组监督下，第一次业主会议按下列程序召开：
(一)公布会议程序;
(二)组织召开第一次业主会议的代表汇报会议的组织情况;
(三)开发建设单位或其委托的物业管理企业汇报前期物业管理的情况;
(四)介绍业主委员会候选人基本简况;
(五)依照表决权数投票差额选举业主委员会委员;
(六)已推选出的业主委员会委员投票选举业主委员会主任委员及副主任委员;
(七)在业主委员会主任委员主持下，修改业主委员会章程草案、业主公约草案及提交第一次业主会议表决的文件资料并根据需要推选业主委员会执行秘书;
(八)对业主委员会章程、业主公约、授权事项、执行秘书人选及其它有关住宅区公共利益的重大事项进行表决。
第十六条 业主委员会委员应符合以下条件：
(一)遵守物业管理法律、法规、规章和业主公约、业主委员会章程;
(二)有足够的时间履行业主委员会委员职责;
(三)品行端正，具有较强的责任感并热心公益事业;
(四)具有完全民事权利能力和民事行为能力;
(五)在本市实际居住。
第十七条 属于下列情形之一的业主委员会委员，可由业主会议、临时业主会议予以终止业主委员会委员资格：
(一)不符合《条例》第十条、本细则第十六条规定情形的;
(二)违反物业管理法律、法规、业主委员会章程、决议，情节严重或造成严重后果的;?
(三)无故缺席业主委员会会议、业主会议连续三次以上;
(四)利用业主委员会委员职权侵害业主合法权益和非法干预物业管理企业正常物业服务活动的;
(五)以书面形式向业主委员会提出辞呈;
(六)因疾病等原因无法继续履行业主委员会委员职责的;
(七)其它不适宜担任业主委员会委员的情形。
第十八条 第一次业主会议召开以后入住的业主，有权了解住宅区物业管理的有关事项。
第十九条 业主委员会任期临届满，现届业主委员会在业主自治监督指导小组的监督指导下，组织召开业主会议进行换届选举。换届选举按以下程序进行：
(一)换届选举前15天，业主委员会或其委托物业管理企业将换届选举事项告知全体业主。告知事项应包括：
1、换届依据;
2、推荐候选人办法;
3、会议程序;
4、监督指导单位及电话等内容。
(二)按本细则第十二条第(一)项之规定推选候选人。
(三)换届选举前7天，由业主委员会或其委托物业管理企业将会议的时间、地点、形式、议题、候选人名单及简历、投票权数等事项在物业管理区域的显著位置张榜公布。
(四)会议议程应包含的内容：
1、业主委员会代表作工作报告;
2、物业管理企业作工作报告;
3、宣读候选人名单及简况;
4、推荐监票员;
5、按表决权数投票表决;
6、已当选的业主委员会委员以无记名投票选举业主委员会主任委员及副主任委员;
7、其它事项在新一届业主委员会主持下审议表决。
(五)换届选举结果在10日内向住宅区所在的区建设行政主管部门备案。
第二十条 公共设施、设备相对独立的分期开发的住宅区，先期开发面积超过2万平方米，且先期开发住宅区符合业主委员会成立条件的，经住宅区所在区建设行政主管部门确认，召开临时业主会议并成立临时业主委员会。
临时业主会议的`召开程序、条件、职责及临时业主委员会权利和义务与业主会议、业主委员会相同。
第二十一条 分期开发的住宅区完成整个住宅区开发建设，且符合业主委员会成立条件的，应按《条例》及本细则的规定组织召开第一次业主会议并选举产生业主委员会，临时业主委员会同时自行终止。
由开发建设单位或临时业主委员会申请，经住宅区所在区建设行政主管部门同意，可由临时业主委员会组织召开业主大会，按本细则规定的换届选举程序召开业主会议并进行业主委员会换届选举。临时业主会议视同第一次业主会议。
第二十二条 业主委员会应建立公章管理制度，并经全体委员过半数通过。公章管理人违反制度使用公章的，由公章使用人承担相应责任。
第二十三条 业主委员会应建立业主及使用人的投诉受理制度。受理以下事项：
(一)对物业管理服务合同约定事项的投诉;
(二)对业主公约约定事项的投诉;
(三)对业主会议、临时业主会议及业主委员会职权内作出决定事项的投诉;
(四)对物业管理服务中的其他民事纠纷进行调解。
业主委员会应认真受理投诉和纠纷案件，对处理不了的投诉案件可提请街道办事处、镇人民政府或区建设行政主管部门协调解决，也可告知当事人依法申请仲裁或提起诉讼。在投诉受理中，发现违法行为的，业主委员会应予以劝阻、制止，并向有关行政主管部门报告。
第二十四条 业主委员会可以指定委员或执行秘书或成立专门机构受理投诉，并给予投诉受理工作人员适当经济补助。
投诉受理处理结果应向投诉人反馈。投诉受理处理的汇总情况应向业主会议公布。
第三章 物业管理服务
第二十五条 开发建设单位是前期物业管理服务责任单位。开发建设单位应就前期物业管理的有关事项与购房人在房屋买卖合同中明确或同时签订前期物业管理服务协议。
房屋买卖合同就前期物业管理事项约定或前期物业管理服务协议主要包括以下内容：
(一)物业管理服务单位;
(二)物业管理服务收费价格;
(三)物业管理服务标准;
(四)对物业管理服务投诉的管理办法;
(五)业主的权利和义务;
(六)纠纷处理途径。
第二十六条 开发建设单位不得将违法建筑、临时建筑以及擅自将公共场所或公共部位改变规划、设计、使用性质作为物业管理用房移交业主委员会。
第二十七条 开发建设单位向业主委员会移交物业时，所移交的物业管理区域内的公共设施或房屋的共用部位、共用设备应完好，有损坏的，开发建设单位应组织修缮后移交。?
开发建设单位与业主委员会的移交事项应列出清单，注明公共设施、共用部位、共用设备的状况及移交日期。移交文件应有开发建设单位代表和业主委员会代表签字并加盖公章。
第二十八条 前期物业管理服务合同期限至业主委员会成立后选聘物业管理企业时届满。业主会议或受业主会议委托的业主委员会选聘物业管理企业，其物业管理服务合同期限至下一届业主委员会产生后选聘物业管理企业时届满。
第二十九条 物业管理服务合同应载明《条例》第十六条的内容，同时应具体明确以下事项的管理服务标准、要求及相关的权利义务：
(一)住宅楼共用部位的维修维护;
(二)电梯的保养和维修;
(三)化粪池的维护清理;
(四)停车场的管理;
(五)对业主的室内装修管理责任和义务;
(六)档案资料的保管责任;
(七)安全防范服务;
(八)其它公共服务设施设备的管理责任;
(九)业主公约中属住宅区管理秩序的内容。
以上管理服务项目，国家或行业有标准的，应依照标准执行。
第三十条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托物业管理企业代为收取相关费用的，委托服务费用由双方协商确定。
第三十一条 物业管理企业不得将整体物业管理服务工作转包其他企业或个人，但可就专业管理服务项目委托专业公司承担。专业管理服务需要资质资格条件的，应委托有相应资质资格的专业服务企业承担。
第三十二条 全体业主共有的公共场所用于经营的，业主会议或其授权委托的业主委员会可以委托物业管理企业经营管理，经营收益归全体业主所有。该经营收入除依合同约定支付物业管理企业管理服务费用外，经业主会议或经业主会议授权的业主委员会表决通过，可作如下用途：
(一)补充房屋公共维修金或公共设施专用基金;
(二)添置业主委员会办公用品;
(三)租用业主会议场地;
(四)支付执行秘书、投诉受理工作人员工资。
第三十三条 物业管理企业依委托合同提供物业管理区域内公共事务的物业管理服务外，可以对业主提供非公共事务的物业管理服务，服务标准和费用由物业企业与业主另行约定。
第三十四条 物业管理区域内的业主出租房屋时，应告知承租人物业管理有关规定和要求，并就缴交物业管理费等有关事项在租赁合同中明确。
第三十五条 物业管理企业在实施物业管理服务时，应尽必要的注意义务。发现物业管理区域内存在安全隐患时，应及时向业主委员会、有关业主及相关管理部门报告;在物业管理区域内发生突发性的安全事故或可能导致危害后果的事件时，应及时向有关部门报告并采取必要措施予以消除或控制;发现违法行为时，应予以劝阻、制止，并及时向有关执法机关报告。
第三十六条 物业管理企业未能履行物业管理服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四章 物业管理服务收费及资金管理
第三十七条 物业管理服务费用由业主和物业管理企业根据政府的指导价格，按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则协商确定。
第三十八条 前期物业管理服务费的收费标准，由开发建设单位与买受人在房屋买卖合同中约定。前期物业管理期间，开发建设单位或其委托的物业管理企业不得收取房屋买卖合同约定以外的其他费用，法律、法规、规章规定的除外。
第三十九条 开发建设单位可根据企业自身情况减、免收取物业管理服务费，但不得以此为由降低合同约定或承诺的管理服务标准。
开发建设单位在房屋销售中约定或承诺减收、免收物业管理服务费超出前期物业管理期间的，开发建设单位依法向业主委员会移交工程建设档案资料时，应与业主委员会签订提供担保的减、免物业管理服务费合同，并报市建设行政主管部门、市价格行政主管部门备案。
第四十条 开发建设单位在房屋销售中约定或承诺减免的，由开发建设单位根据其与业主委员会的合同约定物业管理服务费向物业管理企业支付约定或承诺减、免部分的物业管理服务费。物业管理企业对尚不足物业管理服务委托合同约定标准的物业管理服务费差额向物业管理区域内的业主收取。
第四十一条 物业管理企业应依照物业管理服务合同的约定向物业区域全体业主公布物业管理服务费的收取情况;物业管理服务合同未约定的，应每半年公布一次。公布的内容包括：
(一)收取依据和标准;
(二)应缴物业管理服务费的总面积和收取情况，其中对未收取的，应列名单和注明原因;
(三)公共场所经营收入;
(四)公摊水电费用的收取、使用情况;
(五)房屋维修金和公共设施专用基金的收取、使用情况。
第四十二条 承接多个物业管理服务项目的物业企业应以物业管理服务项目为财务核算对象建立企业财务二级核算制度。
业主委员会有权对其物业管理服务项目的收费进行监督。
第四十三条 物业管理区域应依法设置房屋公共维修金制度。房屋公共维修金缴交标准和使用管理办法由业主委员会制定，报业主会议表决通过后实施。房屋公共维修金由业主委员会委托物业管理企业在收取物业管理服务费时一并收取，并由业主委员会按幢号或梯号专帐管理或委托物业管理企业管理。
房屋公共维修金缴交标准不得低于市价格行政主管部门核定的最低缴交标准。
第四十四条 物业管理区域内的房屋公共维修金与公共设施专用基金可以合并管理使用。具体管理办法由市建设行政主管部门会同有关部门制定实施。
第四十五条 业主委员会成立以后，未售或已售未装修使用的房屋按物业管理服务合同约定的物业管理服务收费标准减半缴交，公摊水电费按公摊标准减半缴交，业主会议作出决定的除外。
办理装修手续或其他用途使用的，应按物业管理服务合同约定金额缴交物业管理服务费。?
第四十六条 对装修人履行装修协议的，物业管理企业收取的装修押金应于装修人向物业管理企业报告装修项目竣工后的5个工作日内退还。
物业管理企业对装修人违反装修协议不予返还的装修押金，除可提取10%的管理费之外，应专款储存至业主委员会成立后移交，并入物业区域房屋公共维修金管理使用。
第五章 附则
第四十七条 《条例》第二十九条第(六)项“其他必要资料”系指满足公共设施、共用部位、共用设备使用、维修、管理的基本要求的有关资料。
第四十八条 本实施细则由市建设行政主管部门负责解释。
第四十九条 本实施细则自2004年1月1日起实施。
;
3. 厦门市物业管理若干规定
厦门市物业管理若干规定发布：2011-03-30 实施：2011-06-01 已被修改北大法宝一站式法律信息检索系统第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。第二条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。第三条 市建设行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）组织实施本规定以及其他关于物业管理的法律、法规； （二）研究拟定或者制定物业管理相关政策； （三）指导、协调街道办事处（镇人民政府）、行业协会等依法开展物业管理相关工作； （四）负责物业服务企业的资质管理； （五）法律、法规规定的其他职责。 区建设行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，并接受市建设行政主管部门的业务指导。第四条 街道办事处（镇人民政府）对本行政区域内物业管理活动履行下列职责： （一）指导、组织业主大会成立和业主委员会换届； （二）办理业主委员会的备案工作； （三）指导【摘要】 厦门市物业管理若干规定【提问】 厦门市物业管理若干规定发布：2011-03-30 实施：2011-06-01 已被修改北大法宝一站式法律信息检索系统第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。第二条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。第三条 市建设行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）组织实施本规定以及其他关于物业管理的法律、法规； （二）研究拟定或者制定物业管理相关政策； （三）指导、协调街道办事处（镇人民政府）、行业协会等依法开展物业管理相关工作； （四）负责物业服务企业的资质管理； （五）法律、法规规定的其他职责。 区建设行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，并接受市建设行政主管部门的业务指导。第四条 街道办事处（镇人民政府）对本行政区域内物业管理活动履行下列职责： （一）指导、组织业主大会成立和业主委员会换届； （二）办理业主委员会的备案工作； （三）指导【回答】 因字数有限，您可以点开这个链接查看【回答】 https://mi.mbd.baidu.com/r/JylN6VxvwY?f=cp&u=17bbaf644a0af0ff【回答】 你好，我们有一个小区，需要申请首期专项维修资金来建设电动车停车棚，现在业主都同意了，小区没有业主委员会，预算书做好，要社区盖章，他不给盖，怎么办【提问】 一切都是按照正规手续在办理，就是预算书需要社区盖章才能送建行审价中心去审核。卡在社区不给盖章【提问】 可以向居委会的上级机关申请行政复议，也可以直接到法院提起行政诉讼居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，是中国人民民主专政和城市基层政权的重要基础。行政复议，是指行政相对人认为行政主体的具体行政行为侵犯其合法权益，依法向行政复议机关提出复查该具体行政行为的申请，行政复议机关依照法定程序对被申请的具体行政行为进行合法性、适当性审查，并作出行政复议决定的一种法律制度行政复议作为行政管理相对人行使救济权的一项重要法律制度，目的是纠正行政主体作出的违法或者不当的具体行政行为，以保护行政管理相对人的合法权益。行政诉讼是指公民、法人或者其他组织认为行政机关的行政行为侵犯其合法权益，向人民法院提起诉讼，人民法院依法予以受理、审理并作出裁判的活动【回答】 你们要保留好证据【回答】 就是不想搞得大家不好，毕竟社区和所在物业都要配合好【提问】 那就只能去谈了，找他们的软肋，比如有哪些违规操作，消防啊啥的，和他们好好谈谈【回答】
4. 厦门市住宅区物业管理条例
第一章 总则第一条 为规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人、物业管理企业及开发建设单位之间的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，创建整洁、安全、文明、舒适的居住环境，遵循国家有关法律、行政法规的基本原则，结合本市实际，制定本条例。第二条 本条例所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的公共设施的居住小区、居住组团、商住楼等。住宅区的范围由市建设行政主管部门会同有关部门划定。 本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。 本条例所称使用人，是指物业的承租人和非业主的使用人。 本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。第三条 市建设行政主管部门是本市住宅区物业管理的主管部门，负责组织实施本条例。 各有关行政管理部门在各自职责范围内，协同实施本条例。 街道办事处、镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行协调、监督。第二章 业主自治管理第四条 业主通过业主会议或业主代表会议选举成立业主委员会，对住宅区物业实施自治管理。第五条 业主会议由住宅区内全体业主组成。业主人数较多的，也可以推选业主代表，组成住宅区业主代表会议。 业主会议或业主代表会议（以下统称业主会议）必须有代表百分之五十以上表决权的业主出席才能召开。 业主可以书面委托代理人出席业主会议，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。第六条 有下列情形之一的，在市建设行政主管部门和住宅区所在街道办事处、镇人民政府的监督指导下，开发建设单位应在六个月内，组织召开第一次业主会议，选举产生业主委员会： （一）住宅区已入住的建筑面积达到百分之五十； （二）房屋交付使用满二年。 一个住宅区成立一个业主委员会。第七条 业主会议每年至少召开一次，以投票或其他方式表决。表决权按建筑面积每平方米一个表决权或每一份额一个表决权计。业主代表按所代表的表决权行使。 经持有过半数以上表决权的已入住户提议，可推迟召开第一次业主会议，但须在提议中提出推迟召开业主会议的具体日期和理由，并且推迟时间不得超过六个月。 经代表百分之二十以上表决权的业主提议，可以召开临时业主会议。业主委员会应在接到提议后十日内就其所提议题召开临时业主会议。 业主会议的决定，以出席会议的业主所代表表决权的过半数通过。第八条 业主会议的职权： （一）制订和修改业主委员会章程、业主公约； （二）选举、撤换业主委员会的组成人员； （三）决定住宅区有关公共利益的重大事项； （四）听取和审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当决定； （五）决定聘请、解聘物业管理企业，并可授权业主委员会行使； （六）审议公共设施专用基金的使用情况； （七）其他应由业主会议行使的职权。第九条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持成立业主委员会登记申请书、业主委员会章程、业主委员会委员名单，向市建设行政主管部门办理登记，市建设行政主管部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，登记日期为业主委员会成立日期。第十条 业主委员会委员由业主会议在业主、直管公房和单位自管房的业主或其授权的使用人中选出。业主委员会根据住宅区规模由五至十五人组成，其中设主任一人，由业主会议或业主委员会会议在委员中选举产生。业主委员会对业主会议负责。 业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须全体委员过半数同意。 业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。第十一条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责： （一）审议决定物业管理企业制订的物业管理计划； （二）召集和主持业主会议，并报告年度工作； （三）根据业主会议授权，与物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同； （四）审议决定物业管理企业提出的大中维修、更新改造公共设施的报告； （五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准； （六）监督、指导、支持物业管理企业对住宅区的管理、服务工作； （七）督促业主和使用人履行业主公约，交纳物业管理服务费和房屋公共维修金； （八）协调业主和使用人与物业管理企业的关系。 业主委员会不得直接从事以营利为目的经营活动。
5. 厦门市物业管理若干规定实施细则
为了更好地规范物业管理活动，厦门市人民政府根据《厦门市物业管理若干规定》制定了实施细则，下面我给大家介绍关于厦门市物业管理若干规定实施细则的相关资料，希望对您有所帮助。
厦门市物业管理若干规定实施细则如下 第一章 总 则
第一条 为规范本市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《厦门市物业管理若干规定》和其他有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条 市建设行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，履行下列职责：
(一)组织实施有关物业管理的法律、法规、规章，执行物业管理的有关规定;
(二)制定物业管理的相关政策措施;
(三)指导、协调各区建设行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)、市物业管理协会以及其他相关部门(单位)依法开展物业管理相关工作;
(四)指导各区建设行政主管部门依法作出行政处罚、投诉处理等具体行政行为;
(五)统一监督管理全市的专项维修资金;
(六)指导各区建设行政主管部门监督管理物业管理招标投标活动;
(七)组织或指导开展物业服务企业的资质审批管理和日常监督检查工作;
(八)建立物业管理领域的诚信档案、信用监管、监督检查等制度;
(九)开展全市物业管理的法规政策宣传和监管人员培训工作;
(十)指导各区建设行政主管部门定期组织街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员(候选人)、业主委员会专职工作人员进行有关物业管理法律、法规、政策培训;
(十一)法律、法规、规章和市政府规定的其他物业管理监管职责。
第三条 民政部门负责业主委员会的社团法人登记等有关工作，并依法履行监督管理职责。
第四条 区建设行政主管部门履行辖区内的下列物业管理监督管理工作职责：
(一)指导街道办事处履行物业管理的有关监管职责;
(二)会同街道办事处(镇人民政府)调整和决定物业管理区域范围;
(三)办理(前期)物业服务合同、物业管理招投标等备案事项;
(四)监督和管理物业管理招标投标活动;
(五)办理协议选聘前期物业服务企业的审批或服务事项;
(六)依法处理物业管理的信访投诉事项，建立区级多元化纠纷协调机制;
(七)配合或组织实施物业服务企业的资质检查工作和日常监督检查工作;
(八)组织实施或配合实施物业管理的行政处罚;
(九)负责专项维修资金使用和核销的日常监督管理;
(十)定期组织街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员(候选人)、业主委员会专职人员等进行有关物业管理法律、法规知识培训;
(十一)法律、法规和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。
各区建设行政主管部门应当根据辖区物业管理建筑面积，按照每200万平方米配备1名专职工作人员的标准，配备物业管理专职工作人员，并保障工作经费。
区建设行政主管部门可以委托所属物业管理专职机构负责日常监督管理工作。
第五条 街道办事处(镇人民政府)在区民政、建设等部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的筹备、选举和换届工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，具体履行辖区内下列物业管理监督管理工作职责：
(一)负责核实业主大会成立条件并组织成立首次业主大会筹备组，指导筹备工作;
(二)指导监督业主大会、业主委员会依法选举、表决等各项活动：
(三)责令严重违法违规的业主委员会限期整改、解散;
(四)对未能依法选举产生业主委员会、业主委员会集体辞职、业主委员会被街道办事处解散、业主委员会未按规定组织召开业主大会会议且拒不执行限期组织召开决定的情形，负责组织召开业主大会会议;
(五)对出现议事规则及管理规约中规定应当召开业主委员会的紧急情况以及业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，负责指定1名业主委员会委员组织召开业主委员会会议;
(六)对业主委员会无法召开会议的，负责直接组织召开业主大会并选举产生业主委员会;
(七)业主委员会未依法完成换届选举的，监督业主委员会组织换届选举，或者直接组织换届选举;
(八)调查违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，责令限期改正或者报区建设行政主管部门予以撤销;
(九)代为管理已经解散或者任期届满但未完成换届选举工作的业主委员会的公章;
(十)组织召开街道物业管理联席会议;
(十一)依法处理涉及业主大会和业主委员会的信访事项;
(十二)法律、法规 和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。
第六条 社区居民委员会(社区工作站)协助街道办事处或受街道办事处委托依法开展辖区内下列物业管理相关工作：
(一)指导业主大会、业主委员会开展物业管理相关工作;
(二)监督业主委员会做好物业服务合同终止后的物业管理相关资料的移交工作;
(三)根据街道办事处组建筹备组公告，组织业主推荐产生业主代表;
(四)协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业、业主委员会与物业服务企业之间的纠纷;
(五)在业主委员会产生之前或业主委员会不能依法履行职责时，在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下，代行业主委员会组织业主大会表决专项维修资金使用有关职责，并接受全体业主监督;
(六)法律、法规和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。
第七条 街道办事处(镇人民政府)和社区居民委员会应当配备专职工作人员，落实工作经费，依法贯彻落实其物业管理监管职责。
第八条 街道办事处应当根据物业管理工作实际，定期组织辖区内城管执法、公安、安监、工商、司法、社区居民委员会等有关部门、机构召开物业管理联席会议，协调处理物业管理中重大问题，建立一站式多元化纠纷协调机制。会议可邀请区建设行政主管部门进行业务指导，也可以邀请物业服务企业、业主委员会委员、业主列席会议。
第九条 街道办事处可委托社区居民委员会组织召开物业管理联席会议。
街道办事处受区建设行政主管部门委托办理的事项不得转委托。
第十条 经物业管理联席会议议定的政府内部工作事项，与会政府部门、机构应当予以执行;无正当理由拒不执行的，依法追究行政责任。
经物业管理联席会议议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为，物业服务企业、业主委员会应当履行，但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除外;拒不履行的，作出具体行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院强制执行。
物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。
第十一条 各区建设局、街道办事处、社区居委会应建立物业投诉处理和纠纷调解平台，可委托物业管理行业专家、律师等专业人士调解处理物业管理纠纷。
业主委员会应当依照法律、法规、规章以及管理规约，对物业管理区域内业主损害他人合法权益的行为进行劝阻和制止，对物业管理纠纷进行调解。
第十二条 鼓励和提倡市或区建设行政主管部门及其物业管理专职机构、街道办事处(镇人民政府)和社区居民委员会根据工作需要，采取购买服务的方式，聘请第三方专业机构协助开展物业服务的具体监督管理工作。
第二章 业主大会和业主委员会
第一节 业主
第十三条 下列主体在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务：
(一)房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人;
(二)尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁安置等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人;
(三)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人;
(四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人;
(五)其他符合法律、法规规定的人。
符合前款规定的主体，应当提供合法、有效的证明文件。
第二节 业主大会筹备组
第十四条 一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。街道办事处(镇人民政府)在收到建设单位提交成立业主大会报告或10名以上业主以书面形式提出成立业主大会请求的，应在30日内负责组织成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)。
筹备组成员由街道办事处、社区居民委员会、建设单位和业主代表7至11人单数组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数三分之二;筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)派工作人员担任，常务副组长由社区居民委员会派代表担任。
建设单位已不存在，或经街道办事处(镇人民政府)书面通知后仍未在通知期限内委托一名代表参加筹备组的，建设单位可不作为筹备组成员。
第十五条 筹备组中的业主代表应当符合下列条件：
(一)具有业主身份，住宅小区的业主应当在本住宅小区实际居住;
(二)具有完全民事行为能力;
(三)依法履行法律法规等规定的业主义务;
(四)本人及近亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的;
(五)热心公益事业，具有参加筹备组工作的时间;
(六)没有欠缴物业公共服务费、专项维修资金等费用及违章搭盖的行为;
(七)临时管理规约中规定的其他条件。
业主代表名额应当考虑物业类型、幢(梯)及建筑面积的均衡分布。
第十六条 街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位报告或业主请求之日起5日内，制定组建筹备组的公告，在物业管理区域内显著位置进行公告，公告期不应少于7日。
组建筹备组公告应当明确业主代表的人数、条件、产生办法和提交资料的方式、时限等。
社区居民委员应当根据组建筹备组的公告，组织业主推荐产生业主代表。业主代表根据得票率高低确定。
筹备组成员名单确定后，街道办事处(镇人民政府)应当将名单在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期不应少于7日。公示期间，业主对筹备组成员有异议的，街道办事处(镇人民政府)应当进行复核。
筹备组成员名单公示期满且业主无异议的或者经复核异议不成立的，街道办事处(镇人民政府)应当及时在物业管理区域内显著位置公告筹备组成员名单、工作职责、工作规则等，公告期不应少于7日。筹备组自公告之日起成立。
筹备组成立后一个月内，街道办事处(镇人民政府)应当组织筹备组进行物业管理相关法律法规的培训。
第十七条 筹备组应当做好以下筹备工作：
(一)确认并公示业主身份、业主人数以及各业主所有的建筑物专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)拟订管理规约、业主大会议事规则;
(四)制定业主委员会委员候选人产生办法和业主委员会选举办法，确定业主委员会委员候选人名单;
(五)完成召开首次业主大会会议的其他筹备工作。
第十八条 筹备组通过召开会议，按照少数服从多数的原则进行筹备工作的决定。
筹备组会议由筹备组组长或受其委托的筹备组成员召集和主持。除法人或者其他组织外，筹备组成员不能委托代理人参加会议。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。
筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的决定，参会成员应当签字确认，并自作出决定之日起3日内向全体业主公告。
因筹备工作需要，以筹备组名义对外发布文件资料需要使用印章的，在由筹备组按照前款规定作出决定并经社区居民委员会报街道办事处(镇人民政府)审核同意后，可由社区居民委员会代章。
筹备组的决定违反法律法规及相关规定的，街道办事处(镇人民政府)应当责令其改正。
第十九条 筹备组应当于首次业主大会会议召开前15日，将会议时间、地点、议题、议程和筹备情况等在物业管理区域内显著位置进行公告。
筹备组应当自成立之日起30日内完成本细则第十七条规定的筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。筹备组自成立之日起30日内仍无法召开业主大会会议并选举产生业主委员会的，街道办事处(镇人民政府)可以解散筹备组并重新成立筹备组。
第二十条 鼓励街道办事处(镇人民政府)通过购买服务的方式，委托第三方开展成立筹备组、召开业主大会会议、选举产生业主委员会等工作。
第二十一条 建设单位应当向筹备组提供业主名单、业主联系方式和各业主所有建筑专有部分面积情况等。建设单位未能提供的，由街道办事处(镇人民政府)向房地产交易权籍登记机构查阅。房地产测绘档案管理机构应当在收到街道办事处(镇人民政府)的书面查询函件后7个工作日内以书面形式答复并提供所查阅内容。
第二十二条 首次业主大会筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在办理工程竣工
验收备案前，一次性向物业所在地街道办事处(镇人民政府)缴纳筹备经费。筹备经费缴交标准为：物业总建筑面积5万平方米以下的，按每平方米1元缴交;超出5万平方米以上的部分，按每平方米0.5元缴交，建设单位缴交的筹备经费最多不超过20万元。
第二十三条 筹备经费应当专户储存、专款专用。首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况、结余情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。经费结余部分应当转入公共收益资金账户。
第三节 业主大会
第二十四条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送达业主，并在物业管理区域内显著位置进行公告，公告期不应少于15日。
第二十五条 在物业管理区域内显著位置进行公告或公示的，业主委员会应当采取在物业管理区域内的宣传栏以及幢(梯)张贴的形式，同时根据实际情况选择下列至少一种形式作为补充：
(一)在物业服务场所、业主委员会办公场所张贴;
(二)在物业管理区域的主要出入口张贴;
(三)在物业管理区域内的广场、商场等人流密集的商业、文体服务设施出入口张贴。
第二十六条 业主大会共同决定的管理规约应当对下列事项作出约定：
(一)物业共用部位、共用设施设备的使用和维护;
(二)物业管理用房的使用和经营;
(三)业主合理使用物业专有部分的权利和义务;
(四)物业屋面、外墙、阳台、门窗的装修和户外设施的装饰装修和安装规范;
(五)业主维护物业管理区域环境卫生和公共秩序的权利和义务;
(六)物业公共服务费、日常专项维修资金等缴交标准与方式及公共收益的分配方式;
(七)业主违反管理规约应当承担的责任;
(八)其他应当予以约定的有关内容。
第二十七条 管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、物业使用人均具有约束力。
第二十八条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
(一)业主大会名称;
(二)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
(三)业主投票权数的确定方法;
(四)业主代表的产生和业主授权委托的具体方式及主要内容;
(五)业主大会会议的表决程序;
(六)业主委员会的职责;
(七)业主委员会议事规则;
(八)业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期和职务终止情形等;
(九)业主委员会换届选举程序、业主委员会委员补选规则等;
(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;
(十一)业主大会、业主委员会印章的名称、使用和管理;
(十二)业主委员会所聘请专职工作人员的职责和报酬。
第二十九条 首次业主大会会议的选票、表决票和委托书等原始凭证应当由街道办事处(镇人民政府)保管，保管期限为一个完整的选举周期。其他业主大会会议的选票、表决票、委托书等资料的保管由业主大会议事规则规定。
第三十条 业主对业主大会会议的选票、表决票等有疑义的，经专有部门占建筑物总面积20%以上的业主且占总人数20%以上的业主提议，街道办事处(镇人民政府)可以进行必要的查验复核、重新统计等工作。
第三十一条 业主可以梯(幢)、单元为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章及管理规约规定，不得与业主大会的决定相抵触。各单位范围内的事项内容、议事方式、程序等应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。
第三十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次。
业主大会定期会议召开前，业主委员会应当物业管理区域内显著位置公告以下内容：
(一)上一年度物业管理情况;
(二)上一年度业主委员会工作情况;
(三)上一年度业主大会收支情况;
(四)物业管理的其他有关事项。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，并于召开前10日发布召开临时会议的公告：
(一)经已交付使用的物业专有部门占建筑物总面积20%以上的业主且占总人数20%以上业主20%以上的业主提议;
(二)经业主委员会决定;
(三)经50%以上业主大会代表提议;
(四)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;
(五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他情形。
第三十三条 业主委员会未按照本细则规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，由物业所在地的街道办事处(镇人民政府)责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，由物业所在地的街道办事处(镇人民政府)或委托社区居民委员会组织召开。
第三十四条 业主根据本细则第三十二条规定提议召开业主大会临时会议的，应当提供业主签名的书面提议资料、业主身份证明和提议业主的有效联系方式。
业主委员会应当在收到提议资料后15日内，核实提议的业主是否达到20%以上。业主委员会未核实或核实情况存在异议的，由街道办事处(镇人民政府)予以核实。
经核实提议符合本细则第三十二条规定的，业主委员会应当自核实完成之日起30日内就提议议题召集业主大会临时会议。经核实提议不符合本细则第三十二条第三款第一项、第三项规定但业主仍认为需要的，业主应当重新按照本条第一款规定，提供业主签名的书面提议材料、业主身份证明和提议业主的有效联系方式，提议召开业主大会临时会议。
业主大会对物业管理事项已作出决定的，业主委员会在一年内不得就该管理事项组织召开业主大会临时会议;但业主大会决定依法被撤销的除外。
第三十五条 召开业主大会会议，应当于会议召开前将会议时间、地点、议题、议程形式及表决规则向全体业主公示，公示时间不少于10日，并同时书面告知物业所在地的社区居民委员会，但因发生重大事故或者紧急事件决定召开业主大会临时会议的除外。
公示期间，业主可以对业主大会会议拟表决事项提出建议和意见。组织召开业主大会会议的组织或机构对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明，并可以对拟表决事项的具体内容进行修改。拟表决事项经修改后应当重新公示，公示时间不少于10日。
第三十六条 采用书面征求意见形式的，业主大会会议投票期限届满，应当按照公正、公开、透明的原则，统计和查验业主的表决意见，并及时公布表决结果。采用集体讨论形式的，应当当场公布表决结果。
表决结果应当向全体业主公示。采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上，采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上。公示内容应当包括业主基本信息、所有的建筑专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。
业主大会会议的选票、表决票和书面委托书由业主委员会保管，保管期限不少于5年。
未按照本条第二款的规定公示业主大会会议表决结果的，物业所在地的街道办事处(镇人民政府)应当责令限期公示并告知全体业主。
第三十七条 业主大会决定自公告之日起生效。业主大会会议表决结果公示期间，业主对表决结果有异议的，组织召开业主大会会议的机构应当记录并及时答复。公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，应当在物业管理区域显著位置公告业主大会决定。
采用书面征求意见形式，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，组织召开业主大会会议的组织或机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计、公示表决结果。
业主查验本人意见，应当提供本人身份证明和房产证明;业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书。
第三十八条 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的单元建筑面积计算;尚未登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的预算建筑面积计算。
(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第三十九条 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：
(一)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按1人计算。但尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按1人计算。
(二) 按照前项的统计总和计算总人数。
第四十条 一个专有部分有2个以上所有权人的，其所有权人应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使表决权。
业主为法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权。
业主委托代理人参加业主大会会议的，其代理人应当出具载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。
第四十一条 业主大会可以决定由业主自行管理物业共用部分。业主在决定自行管理之前，应当对自行管理方案以及应急保障措施进行表决，并告知物业所在地的街道办事处(镇人民政府)。
第四十二条 业主大会成立后产生的经费应当由全体业主共同承担。
第四十三条 业主大会或业主委员会会议决定等需要抄送全体业主的资料，可以采用以下方式之一进行抄送：
(一)挂号信件或特快专递;
(二)电子邮件;
(三)手机短信;
(四)其他电子信息传送方式。
业主的住址、电话、电子邮箱等联系方式以入住时登记的方式为准;业主未入住的，以业主首次书面提供的方式为准。业主变更联系方式的，应当自变更之日起15日内告知业主委员会和物业服务企业。
业主委员会或者业主大会召集人、物业服务企业按规定应当抄送业主的相关信息，按照业主登记的联系方式向业主发送相关信息后，即完成抄送。
抄送人应当保留已抄送的相关记录。
点击下页分享更多 厦门市物业管理若干规定实施细则
6. 厦门市住宅区物业管理条例(2004修正)
第一章 总则第一条 为规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人、物业管理企业及开发建设单位之间的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，创建整洁、安全、文明、舒适的居住环境，遵循国家有关法律、行政法规的基本原则，结合本市实际，制定本条例。第二条 本条例所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的公共设施的居住小区、居住组团、商住楼等。住宅区的范围由市建设行政主管部门会同有关部门划定。 本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。 本条例所称使用人，是指物业的承租人和非业主的使用人。 本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。第三条 市建设行政主管部门是本市住宅区物业管理的主管部门，负责组织实施本条例。 各有关行政管理部门在各自职责范围内，协同实施本条例。 街道办事处、镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行协调、监督。第二章 业主自治管理第四条 业主通过业主会议或业主代表会议选举成立业主委员会，对住宅区物业实施自治管理。第五条 业主会议由住宅区内全体业主组成。业主人数较多的，也可以推选业主代表，组成住宅区业主代表会议。 业主会议或业主代表会议（以下统称业主会议）必须有代表百分之五十以上表决权的业主出席才能召开。 业主可以书面委托代理人出席业主会议，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。第六条 有下列情形之一的，在市建设行政主管部门和住宅区所在街道办事处、镇人民政府的监督指导下，开发建设单位应在六个月内，组织召开第一次业主会议，选举产生业主委员会： （一）住宅区已入住的建筑面积达到百分之五十； （二）房屋交付使用满二年。 一个住宅区成立一个业主委员会。第七条 业主会议每年至少召开一次，以投票或其他方式表决。表决权按建筑面积每平方米一个表决权或每一份额一个表决权计。业主代表按所代表的表决权行使。 经持有过半数以上表决权的已入住户提议，可推迟召开第一次业主会议，但须在提议中提出推迟召开业主会议的具体日期和理由，并且推迟时间不得超过六个月。 经代表百分之二十以上表决权的业主提议，可以召开临时业主会议。业主委员会应在接到提议后十日内就其所提议题召开临时业主会议。 业主会议的决定，以出席会议的业主所代表表决权的过半数通过。第八条 业主会议的职权： （一）制订和修改业主委员会章程、业主公约； （二）选举、撤换业主委员会的组成人员； （三）决定住宅区有关公共利益的重大事项； （四）听取和审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当决定； （五）决定聘请、解聘物业管理企业，并可授权业主委员会行使； （六）审议公共设施专用基金的使用情况； （七）其他应由业主会议行使的职权。第九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持成立业主委员会登记申请书、业主委员会委员名单，向所在街道办事处备案。第十条 业主委员会委员由业主会议在业主、直管公房和单位自管房的业主或其授权的使用人中选出。业主委员会根据住宅区规模由五至十五人组成，其中设主任一人，由业主会议或业主委员会会议在委员中选举产生。业主委员会对业主会议负责。 业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须全体委员过半数同意。 业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。第十一条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责： （一）审议决定物业管理企业制订的物业管理计划； （二）召集和主持业主会议，并报告年度工作； （三）根据业主会议授权，与物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同； （四）审议决定物业管理企业提出的大中维修、更新改造公共设施的报告； （五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准； （六）监督、指导、支持物业管理企业对住宅区的管理、服务工作； （七）督促业主和使用人履行业主公约，交纳物业管理服务费和房屋公共维修金； （八）协调业主和使用人与物业管理企业的关系。 业主委员会不得直接从事以营利为目的的经营活动。
7. 厦门市住宅区物业管理条例的第三章 物业管理服务
鼓励业主委员会采用招标投标的方式选聘物业管理企业。业主委员会应当与选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同。委托合同应当于签订之日起三十日内由物业管理企业报市建设行政主管部门备案。物业管理企业可就受委托的专项业务聘用有相应资质的专营公司或专人承担，可对业主委员会委托的项目进行经营。 当事人在物业管理委托合同中约定的物业管理事项应当包括下列内容：（一）房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；（二）住宅区内公共设施的使用管理、维修和更新；（三）绿化、环境卫生管理服务；（四）停车场地的管理；（五）维护公共秩序；（六）物业维修、更新费用的管理；（七）物业档案资料的保管和移交。 在住宅区物业使用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构；（二）擅自改变房屋设计用途和改变房屋外貌；（三）占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备；（四）乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物；（五）排放有毒、有害物质或发出超过规定标准的噪声；（六）不按指定地点停放车辆；（七）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。业主委员会和物业管理企业对住宅区内的上述行为，有权予以劝阻、制止，要求恢复原状或者依法赔偿损失。 住宅区的管理维修责任，按下列规定划分；（一）房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；（二）房屋的共用部位、共用设备的管理维修由物业管理企业负责，维修费用按异产毗邻房屋维修责任划分与费用分摊规定，从房屋公共维修金中支出；直管公房和单位自管房按房改政策出售的，由出售方从公房售后提取的房屋公共维修金中分摊相关费用；（三）开发建设单位投资的公共设施管理、维修、更新改造由物业管理企业负责，维修、更新改造费用从公共设施专用基金中支出；（四）政府投资的公共设施的管理、维修、更新改造等工作由有关行政管理部门或专业部门负责，也可委托物业管理企业承担，并支付相应费用；（五）住宅区内公共设施的管理、维护、维修、更新改造等责任不明确的，由市建设行政主管部门会同相关部门共同确定。 房屋公共维修金由业主缴纳，按栋号或梯号专款专用，不得挪作他用，并应按栋号或梯号设立维修金档案。公共设施专用基金由开发建设单位一次性缴纳设立。公共设施专用基金以及房屋公共维修金的管理办法由市人民政府制定。 物业管理企业根据物业管理委托合同向业主、使用人收取物业管理服务费。物业管理服务费实行政府指导价管理。政府指导价由市物价管理部门按小区类别、楼宇类型、服务项目核定，并报市人民政府备案。物业管理企业为业主和使用人提供的特约服务，物价管理部门有收费标准的，按规定执行；没有规定收费标准的，由双方当事人约定。物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。 业主委员会应依据城市管理有关规定和物业管理委托合同对物业管理企业进行监督，并支持物业管理企业按照市人民政府有关部门的要求开展各项创优活动。业主委员会、物业管理企业应协助居民委员会依照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定开展相关工作。 物业管理企业应及时处理业主及使用人对物业管理的投诉。市建设主管部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和使用人对违反本条例行为的投诉。
8. 厦门市住宅区物业管理条例的第一章 总 则
本条例所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的公共设施的居住小区、居住组团、商住楼等。住宅区的范围由市建设行政主管部门会同有关部门划定。本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。本条例所称使用人，是指物业的承租人和非业主的使用人。本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。 市建设行政主管部门是本市住宅区物业管理的主管部门，负责组织实施本条例。各有关行政管理部门在各自职责范围内，协同实施本条例。街道办事处、镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行协调、监督。
最新文章
热门文章
推荐阅读