房贷收紧，房贷利率高企持续到年底，购房者该怎么办

1. 房贷收紧，房贷利率高企持续到年底，购房者该怎么办

近日，一线城市的多家银行纷纷上调了首套房贷款的最低利率。房贷规模收缩，大批购房人已被波及。
所说的房贷收紧，不止表现在贷款利率上涨、优惠折扣减少，还包括银行放款时间也比之前普遍延长，不少银行甚至还要“额度排队”。
所以对楼市来说，限购限贷，都没有房贷收紧的影响大。这也给贷款者带来一定的压力。
银行收紧房贷是大势所趋
房贷作为银行的优质业务，此政策一出，必定是资金紧张了，而另一方面也能在某种程度上抑制放贷杠杆带来的泡沫。
至于房贷利率会怎么走，从全国数据来看，个人房贷的平均利率已经见底反弹。去年下半年最低值为4.52%，今年一季度 为4.55%，到后来的95折，到基准利率，但即使现在房贷利率升高了，与往期历史对比，房贷利率仍不算最高。如果预测未来的房贷利率的走势，持续攀升大势所趋。
一家股份制银行高管认为，房贷利率高企的现状预计会持续到今年底。

某股份制银行个贷客户经理说，他所在的银行在监管全面趋严的形势下，目前基本没有个人住房按揭贷款额度，已经到了主动“劝退”购房者的地步。
“如果购房者主动愿意承受上浮利率，放贷速度会快一些，否则要等很久。”
目前他所在的支行基本不接受房贷业务，要么说服客户接受利率上浮，要么就劝退，几乎构成了实质上的“停贷”。
房贷收紧，这对购房者来说，明显不是利好消息，毕竟购房成本增加了。
所以，如今对需要贷款的买房人来说：要么接受更贵的房贷，要么接受漫长的等待。

2. 房贷利率有望再度下调，能给房地产经济带来怎样的影响？

一、可以促进人们购房
房贷利率下调，可以促进人们购买房子的欲望，很多人不买房子租房子住就是因为微薄的工资没办法支撑高额的房贷。支付房贷就没办法生活，降低生活质量，甚至工资都不足以支付房贷，从而影响结婚率，影响新生儿人口的出生数量等等。但是降低利率之后，可以在有限的范围只能承担一个完全属于自己的房子，有这种归属感。并且房贷利率下降之后，很多没有购买房子的家庭也开始着手询问贷款的相关问题，促进了房地产经济的发展，不至于产生房地产泡沫。

二、降低生活压力促进消费增长经济

房贷利率下调，原来贷款的人也会少还一些贷款。就比如原来需要还贷30W，但是下调之后或许只需要还25W，虽然分摊到每个月的金额并不是很多，但是不要小看这三百二百，这种降低房贷的事情是一定会降低房奴们生活的压力的。房贷的压力小了，在日常的生活中手上也会有一定的闲钱，这些钱就可以用在家庭的支出上面，变相的促进当地人们的消费，增长全体的经济，是一种市场发展比较好的事情。

三、侧面降低房价
房贷利率下降了，二手房市场的价格也会下降。很多人有了购买房子的欲望，手上有很多房子的房东为了快点将房子变现，就会折价销售。当整体销售房价的金额进行折价之后，会带动周边的房子整体下降，这对于一些收入并不是很高的人群来说是一件非常好的事情，毕竟二手房的交易价格也是根据当地人们购买房子的欲望和交易价来的，这种促进的方式势必会成为一种未来的主流方式，非常值得推荐。

3. “稳楼市”继续，房贷利率持续走低，真的能够拯救楼市吗？

我觉得这个措施没有办法拯救楼市，毕竟很多地方的房价严重过高，所以拯救房楼市的唯一方式就是降低房价，而不是降低所谓的房贷利率，更不是降低申请个人住房贷款的门槛。
在很多城市的楼市行情急转直下的情况下，很多城市已经陆续出台了各种房地产措施，有些城市也在主动降低房贷的基本利率。在此过程当中，有些城市的房贷利率已经降到了4%左右。虽然购房者可以用更低的代价申请个人住房贷款，但因为很多普通人确实没有购房的能力，很多人的收入水平也远远达不到买房的程度，所以很多城市的房地产行情依然非常的差，降低房贷利率根本就没有办法拯救楼市。
降低房贷利率不可能拯救楼市。
这个道理其实非常简单，之所以楼市的行情如此之差，一方面是因为很多城市的房价非常贵，另一方面也跟大家的购买能力有关。当整个楼市已经透支了大部分年轻人的幸福生活的时候，能够买得起房子的人的数量已经不多了。如果一个城市不主动降低房价的话，自然就没有太多的人能够买得起房子。
我们需要降低各个城市的房价。
以我个人来看，如果想维持楼市的基本运作的话，我们最需要做的事情是直接降低各个城市的房价。对一线城市和二线城市来说，这些地区的房价可能会有20%~50%的跌幅。对于二线城市以下的地区来讲，这些地区的房价至少需要减去50%以上。
如果能够做到这一点的话，全国各地的房地产行情才能基本稳定下来。楼市的问题不仅会涉及到年轻人的住房问题，过高的房价更会直接影响年轻人的结婚生子的选择，所以我们一定要重视这个问题。

4. 房贷利率再次调整，利率下调能否挽救房地产行业？

房贷利率再次向下调整，人们贷款买房的利息会降低，但这一政策并不能从根本上去挽救房地产行业。
房贷利率降低是重要因素，但不是决定性因素。例如贷款100万，以30年为期限，总体利息可能只有几十万，这对于很多普通家庭来说仍然是可承受的范围之外，根据相关的经济学专家统计显示我国大部分的家庭年均收入在10万以内。按照这样的收入比例来算，平均需要5年时间的左右才可以付房子的首付，还不包括今后几十年之内的每个月的房贷。

经济发展没有得到恢复，房贷利率再低，人们也没有资金去买房。疫情带给人们的影响是很大的，重创很多人都面临着经济来源不稳定，甚至出现失业的人口。这些人在失去经济来源是仍然需要每个月按时还房贷，如果还不了房贷。因此想要彻底的拯救房地产行业，一定要让经济得到恢复得到发展，只有经济形势好了，人们的手里有钱了，才会愿意考虑去买房，否则一切都是空谈。

要把房价降低才能拯救房地产行业。这里所说的降低，并不是没有底线的降低，而是根据国家经济结构的调整，使其降低到最低的接受限度来满足更多人的购房需求，例如1栋100万的房子可以降低到80万或者70万，减少人们每个月的月供金额，让人们的生活负担没有那么重，经济压力没有那么大，房地产行业自然会向较好的一方面发展。

总体来说，利率下调虽然减少了人们的利息，但并没有从根本上去解决，而且解决的办法是短期内看到效果，长期内看不到效果的。房地产行业依然要从实际情况出发，考虑到整体的居民收入水平，在实施各种各样的购房优惠政策。

5. 房地产回暖预期明晰 多地房贷利率下调放贷周期缩短

2月8日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会两部委联合发布了《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》(以下简称《通知》)。专家认为，该政策主要影响银行对房企的贷款倾向，将间接传导至居民的购房选择，但是也不意味着保障性租赁购房市场可以高枕无忧。
《通知》主要涉及两方面政策：一是保障性住房；二是房地产贷款集中管理制度。
保障性住房主要提供给当地存在住房困难的个人，在价格方面十分优惠。以上海为例，住房困难的面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。在价格方面，面向社会供应的项目，应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下定价。此外，在收费时，保障性租赁住房租金按月或按季度收取，但不得预收超过一个季度以上的租金；押金不得超过一个月租金。
而房地产贷款集中管理制度是指2020年12月28日，中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。该通知将银行业金融机构分为了中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档，并分别对这五档机构的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限做出了规定，五个档次分别为40%、32.5%，27.5%、20%，22.5%、17.5%，17.5%、12.5%，12.5%、7.5%，三、四、五档可根据实际情况上下浮动2.5个百分点。
《通知》将如何影响房贷市场？
宜信财富首席宏观研究员王好认为，《通知》的政策导向性比较明确，应该会对房贷市场有一定影响。“此次新政主要是针对贷款集中制度中的房企贷款，直接影响到房地产企业，后续或将传导至居民的购房选择，尤其在一些房价较高、供需较为紧张的一二线城市。”
他表示，一方面，新政会吸引一部分信贷进入保障性住房市场，这对保障性住房市场的发展具有促进作用；另一方面，新政也将会对地方政府的监管工作思路、房企的经营决策等方面都会产生影响。总体而言，新政可以视为践行“房住不炒”的重要举措。长期来看，健全的保障房市场在未来可以视为一种公共产品和服务，将会对国内人口流动，乃至城市经济发展产生愈加显著的影响。
保障性住房市场是否可以高枕无忧？克而瑞房地产行业首席分析师孙杨提示，政策性的宽松可以给房企带来更多融资，以投入到保障性租赁住房的建设中，但是这类住房的需求有多大仍是一个有待解答的问题。满足居民的租赁性住房需求不仅仅在于提供住房，还有配套的医疗、教育、生活基础设施等。
房地产回暖预期逐步明晰
2021年受房地产行业不断加码的收紧政策，以及房企的爆雷危机影响，房地产开发投资和商品房销售增速都有所下降。国家统计局1月17日公布的《全国房地产开发投资和销售情况》显示，2021年全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%。商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%，增速同比2020年的7.0%下降5.1%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%，同比2020年的8.7%下降3.9%。
2022年开始，无论从银行放贷速度来看，还是从政策的调整来看，“房住不炒”原则在不断落实，房地产行业回暖预期不断清晰。
2022年首月，受行业下行惯性影响，二手房价格环比仍显下降趋势，但出现了跌幅收窄迹象。贝壳研究院数据显示，2022年1月贝壳50城二手房价格指数环比跌幅为0.3%，较上月收窄0.5个百分点。下跌城市个数进一步减少，房价修复较快的城市主要是一线及基本面较好的二三线城市。北京、上海、佛山、苏州等城市二手房价格指数在上月环比止跌后，1月平稳上涨；泉州、长沙、广州、南京、厦门、无锡、合肥等二手房价格指数止跌趋稳。
全国多地利率下行
1月下旬，受LPR利率下行影响，房贷利率整体下降。北京地区银行首套房贷利率普遍降至5.15%，二套房贷降至5.65%；上海地区银行首套房贷利率普遍降至4.95%，二套房贷降至5.65%；深圳地区首套房利率最低降至4.9%，二套房最低降至5.2%。
此外，不少地区的银行也主动降低了房贷利率，并且在放贷速度方面有所提升。比如，苏州多家国有银行将首套房贷利率下调至4.95%，较2021年底5.7%的利率水平下降0.75个百分点；二套房贷利率最低可至5.1%，较去年底的6%下降0.9个百分点。记者对1月上海房贷市场的调研也显示，房贷额度充足的同时，银行的放贷速度也大大缩短，普遍在1至2月，最快可达1周。
一些地方也放松了公积金贷款的限制。2月1日开始，福州第二次申请纯住房公积金贷款，首付款比例统一调整为40%。此外，二次申请住房公积金贷款在第一次结清后当月即可申请，而原先需满12个月才可办理。

6. 房贷市场稳定 房贷利率“按兵不动”

房贷市场稳定 房贷利率“按兵不动”
银行对贷款人的资质要求更加严格
近期，广州、上海、杭州等地不断传出银行按揭额度紧张、房贷利率上调的消息，甚至有市场传言一些银行已暂停了部分城市的二手房贷业务。作为一线城市的北京，房贷市场如何？利率和额度是否出现了变化？北京青年报记者近日走访了北京多家国有行、股份行和中介机构，从反馈情况看，目前北京的房贷行情和楼市一样基本平稳，房贷利率按兵不动，大部分银行的额度都不紧张，二手房也没出现停贷现象；只有少数银行表示额度告急。此外，有中介反映，银行对贷款人的资质要求更加严格。
房贷利率按兵不动
“北京的房贷利率一直还挺稳，没怎么涨。”昨日，在北京干了多年房产中介的小曹告诉北青报记者。各银行目前的房贷利率都还是执行首套在LPR基础上上浮55个基点，二套上浮105个基点这一标准，具体来说，目前是首套5.2%，二套房5.7%。某股份行个贷经理称，北京地区的银行房贷利率都是一样的，大家都统一定价，最近很平稳。
根据央行规定，2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。新政后，北京地区个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR 55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR 105个基点。这一标准至今没有改变。
多家银行表示二手房没停贷
买房人更关心的银行放款时间与银行额度紧张程度密切相关。两家国有大行和一家总部在南方的股份行的北京分行人士均表示，目前个人贷款额度并不紧张，放款周期跟以往一样，并不需要排队预约；他们的二手房贷款也正常进行，没有停贷。
有国有大行支行个贷人士介绍称，该支行合作的楼盘不多，现在额度不紧，也不需要排队；放贷周期方面，纯商贷从批贷到放款大概两周时间，公积金贷款慢一些。
中介小曹表示，现在申请房贷不难，银行批贷快，放款周期跟以往差不多，快的一两周就能放款，慢的可能要一两个月。
朝阳区某专做高端楼盘的中介机构经纪人小王表示，现在申请房贷的利率和放款周期都没有明显变化，放款时间大概在一个月左右，具体情况各家银行会有所差异，感觉最近有些银行审核贷款比较严，对贷款人的资质要求比较高。
少数银行今年以来额度一直紧张
不过，也有少数中小银行表示，房贷额度今年以来一直比较紧张，这并非因为最近贷款需求大增，主要是因为年初“房地产贷款集中度管理”新政实施的缘故。某股份行北京分行人士称，总行今年就没批按揭贷款的额度。还有一家股份行支行人士称，虽然现在还有一些额度，但所剩不多了，客户申请房贷需要预约排队。
今年1月1日，房地产贷款集中度管理制度正式实施，对银行房地产贷款和个人房贷余额画出“两条红线”。部分银行房地产相关贷款余额占比超标，要在过渡期内需要逐步压降。
有银行业人士表示，部分银行出现额度紧是因为他们的总行在监管方面的指标超标了，所以会受限；而那些没有超标或超标压力不大的银行，在额度方面自然就不紧张。
分析
房贷行情稳定背后是楼市平稳
和北京地区形成鲜明对比的是，其他一线城市房贷利率今年不时传来上调消息，特别是广州地区房贷利率已连续4次上涨。近日，全国多个重点城市又陆续传出银行贷款额度紧张，放款周期拉长的消息，部分城市还出现二手房停贷情况。
为什么北京的房贷行情如此平稳？中原地产首席分析师张大伟指出，各个城市的房贷情况主要跟楼市表现息息相关。最近，南方很多城市成交量大增，贷款需求大涨，虽然银行并没有刻意控制贷款供应，但相对巨大的需求，额度肯定不够用。而北京以及北方不少地区，楼市成交平稳甚至清淡，贷款需求不多，所以额度不紧张，利率也没涨。张大伟认为，这次南方很多城市房贷额度告急，并不是政策调控的结果，主要是市场原因。
据了解，今年上半年北京二手房成交住宅套数达到了11万套，创出2016年下半年来的最高点，新建住宅网签成交突破3万套，创出最近8年同期的最高点。
但是，在张大伟看来，当下北京楼市处于市场的暖冬，远远未到小阳春。他认为，北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市，购房杠杆难度最大，这种情况下，市场不太可能出现高温。北京持续重申一旦市场过热就会调控，这也抑制了市场的过热。
多名银行业内人士也认为，过去两年，北京房价表现平稳，预期也稳定，房地产调控成效显著。未来，北京地区整体的贷款利率水平仍然会保持平稳态势，进一步收紧的概率并不是非常大。
也有市场人士认为，如果下半年北京楼市悄然升温，不排除利率会随着贷款需求的增加而上涨。但从现在的情况看，即使上涨，空间也不会很大。

7. 专家：房贷利率下调不代表放松楼市调控

近期，多地传来房贷利率松动的消息，市场对于未来的房贷利率走势，再次掀起讨论热潮。
昨日，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，近期部分城市房贷利率下调，与2018年第四季度以来央行的多次定向降准有直接关系，同时，从回调房贷利率的城市来看，当地房贷利率也都处于较高水平，贷款额度相对充足，加之购房按揭贷款的坏账比例较低、风险较小，因此，在流动性充分的前提下，银行的下调意愿就会更为明显。
然而，在中原地产首席分析师张大伟看来，虽然近期央行降准使得房贷利率继续下探的可能进一步加大，但春节前后，银行的资金面并未完全宽松，因此，预计短期内银行下调房贷利率的可能性不大。
中国银行国际金融研究所研究员李赫对《证券日报》记者表示，房贷利率下降确实会使得购房者的购房成本降低，虽然在理论上将为房价上涨提供一定的支撑，但由于现阶段市场中的购房需求较弱，叠加今年一二线城市共有产权房、长租房等大量入市，预计今年房价上涨空间不大。
张波也指出，房贷利率下调并不代表楼市调控出现放松，虽然这在一定程度上可以理解为对楼市的间接利好，会刺激一部分购房需求，但其对市场的影响仍相对有限。

8. 局地现松动 整体房贷利率显触顶迹象

随着稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控思路的深入，房地产市场明显稳定。同时，随着市场流动性的改善，2019年房贷利率结束了此前单边上涨的趋势，触顶迹象显现，部分地区利率出现松动。
业内人士表示，未来房地产调控政策将保持政策的连续性和稳定性，在房地产金融风险可控的前提下，预计2019年主要城市的房地产供应量相对稳定，房贷利率将整体上稳中有降。
部分城市利率有松动迹象
最近，有多个城市的房贷利率出现松动。融360大数据研究院监测的最新数据显示，宁波地区房贷利率3月出现下调，下调后首套房贷利率从此前的上浮15%，调整至最低可以执行基准上浮5%，二套房利率从此前执行基准上浮20%，调整至最低执行基准上浮10%。
深圳方面，多家银行首套房最低可执行基准上浮5%，二套房利率最低可执行基准上浮10%。其中，15家银行下调了首套房贷利率。中、农、工、建、交、邮储6家国有大行及5家股份行的首套房贷款利率最低可执行基准上浮5%；光大银行则从之前的基准上浮20%下调至10%。
若从全国整体情况来看，融360大数据研究院监测的首套房贷款利率数据显示，2019年2月全国533家银行分（支）行中，有147家银行首套执行基准利率上浮10%，较上月增加15家；153家银行首套执行基准利率上浮15%，与上月持平；118家银行首套执行基准利率上浮20%，较上月减少8家。全国二套房贷款时隔8个月后首次回归至6%以下水平，平均利率为5.99%，连续4个月回落，较1月回落3个百分点。
值得一提的是，在房贷利率微调的同时，放款也有加速迹象。《经济参考报》记者也从多家在北京的中介机构和银行了解到，银行批贷和放款进程较为顺畅。一位国有大行工作人员对记者说，目前贷款审批在1周左右，批贷之后放款的速度和贷款规模有关，但整体而言很快。也有股份制银行工作人员对记者说，审批之后放款在1至2个工作日之内。
一位房屋中介工作人员也对记者表示，贷款方式不同，放贷周期可能有所不同。商业贷款一般很快，大约一星期左右，面签到银行批贷就都能全部能完成，放款大约在过户后半个月到20天左右。如果是公积金贷款，流程没有商贷那么快，不过从提交材料、面签到银行批贷，也就10天左右。
“稳”仍是主基调
但值得注意的是，重点城市的房贷利率并未见松动。以北京为例，目前基准利率为4.9%，首套房利率在基准利率基础上上浮10%，即5.39%，二套房在基准利率基础上上浮20%，即5.88%。记者询问了多家位于北京地区的银行分支机构，大部分银行目前仍在执行这一标准，并无松动。太原某银行的人士也对记者称，近期房贷利率并未有下调迹象，整体以稳为主。
一位国有大行总行人士对记者说，目前银行房贷业务整体基调较之前没有大变化，相关利率政策可能在各个地区之间会有一些差别，整体房贷业务的增长也还是较为平稳。
事实上，根据日前各上市银行发布的年报，各银行开展住房信贷业务的主基调仍可用“稳健”来形容，部分银行房贷投放增速有所上升，不过增速也在10%至20%之间。
中国建设银行年报显示，截至2018年末，个人住房贷款余额47535.95亿元，较上年新增5405.28亿元，增幅12.83%，余额居同业首位。浦发银行整体个人贷款总额14707.54亿元，较上年末增长19.43%，其中住房按揭贷款总额5850.07亿元。
中信银行称，报告期内，本行继续遵照我国各级政府房地产调控要求，开展住房按揭贷款业务。住房按揭贷款余额6292.15亿元，比上年末增长1364.52 亿元，增速比上年提高10.54个百分点。招行表示，结合各地房地产调控政策，以支持居民合理自住购房需求为导向，稳健发展房贷业务。截至报告期末，本公司住房贷款余额9213.47亿元，较上年末增长11.57%。
平安银行也称，“本行严格落实国家政策规定和监管要求，支持居民家庭首套自住购房需求，并将继续在合规和符合监管要求的前提下稳步开展住房信贷业务，强化住房信贷管理，优化信贷结构，进一步服务客户，支持实体经济。”
数据显示，截至2018 年末，平安银行住房按揭贷款余额1823.63亿元，较上年末增长19.3%。平安银行还表示，其住房按揭贷款通过进一步调整客群结构，加大对优质客户的投放力度，有效提升新发放贷款质量，按揭贷款不良率维持在较低的水平。
业内人士表示，目前房贷业务仍是比较安全的资产，银行有动力去发展，与此同时，今年以来，市场流动性有所改善，银行资金也比较充足。在市场需求的推动下，银行房贷业务保持一定增速有其合理性。不过，比起2016年和2017年，目前银行整体的房贷业务增速还是比较稳健的。
房贷利率见顶或存微调空间
中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼接受记者采访时表示，自2018年央行定向降准、全面降准措施落地后，2019年流动性合理充裕，银行手头资金充足。这种情况下银行下调房贷利率，属正常操作，与此同时，当前银行风险偏好仍低，个人房贷尤其是首套房房贷不良率的历史表现较好，是银行的优质资产，以低利率政策加大投放很正常。未来，个人房贷利率后续仍有下调空间。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，历史上看，房贷利率运行趋势一旦形成，通常会持续一段时期。此外，未来央行货币政策的“宽信用”取向不会改变，还会继续引导长端利率适度下行。“接下来几个月房贷利率下行趋势仍会延续。不过，考虑到当前‘宽信用’主要针对民营、小微企业等实体经济，房地产领域仍是抑制泡沫、防范风险的重点对象，未来房贷利率下降势头仍将会比较缓和。”
“与往年相比，房贷规模增速在逐年下降，利率下调暂时没直接影响房贷规模的变化。”融360大数据研究院分析师李万赋表示，2019年房地产市场的政策基调是进一步满足有刚需和改善性需求用户的合理住房需求，严格管控投机性购房行为。因此，在房地产金融风险可控的前提下，预计2019年主要城市的房地产供应量相对稳定，房贷利率将整体上稳中有降。
李万赋认为，2019年整体房贷利率仍有一定的下调空间，但是不同省市下调的空间和时间会有一定的差异。整体来看，一线城市的房贷利率仍会低于其他城市，但下调幅度不会过大。