如何看待农村土地流转问题

1. 如何看待农村土地流转问题

一、科学地看待农村土地流转的“效率”价值功能 

　　市场机制的灵魂在于它的“效率”价值功能，“效率”又通过市场自由流转得以实现。正因为如此，我们才不遗余力地呼吁尽快建立我国农村土地流转制度，并试图以此破解我国的“三农问题”难题。但是我们也应当清醒地认识到： 

　　(1)我国农村土地承载的国家粮食安全，无论是现在还是将来都无法取代； 

　　(2)尽管农民对土地的生存依赖不如从前，但在相当长的一个时期内，仍然不能完全消灭； 

　　(3)土地流转仅仅是实现“效率”的手段，它不是目的，流转制度也不必然带来农业土地利用效率。这些基本因素的存在和不可改变，决定了我国农业及其农业土地利用制度运用市场机制的有限性与局限性。 

　　因此，破解我国“三农问题”难题，缩小城镇与农村的差距，除了构建农村土地流转制度之外，更为重要的应当是通过统筹城乡发展、农业生产组织形式与生产方式创新、城镇化进程、以工哺农和以城带乡制度机制等综合配套措施，系统地加以解决。 

　　总之，我们应当理性分析与看待农村土地流转的作用，准确给予定位，不过分地夸大它对“三农问题”的价值功能。 

　　二、建立农村土地流转制度应当从制度基础改革入手 

　　在现行的农村土地承包经营权法律制度基础上，不可能创新一项真正的农村土地流转法律制度。道理很简单，我国现行的农村土地承包法律制度，完全以农民的生存保障为基础，以社会公平的价值理念为目标，它遵循了“需要就是权利”的社会保障规则。 

　　 因此，无论如何我们也难以看到承包土地使用权自由流转的市场繁荣景象。即使我们的《物权法》明确土地承包经营权是一项独立的物权，我们也不难预见：并不会因此而出现承包土地经营权自由流动的农村土地流转市场。 

　　 只有我们不再以“公平”价值目标作为农村土地利用制度的基础，不再让农村承包土地使用权肩负农民生存保障社会功能，农村土地使用权的流转才有真正的可能。 

　　因此，农村土地流转制度创新的难点，并不在于设计一套流转规则，而是创新一项能够自由流动的农村土地的权利类型。对于土地使用权的流转与交易本身，我们并不陌生，从小到大，谁不会买卖东西！核心问题在于进入市场交易的“东西”的可交易性及可交易程度。 

　　我们《农村土地承包法》不是用一节专门规定土地承包经营权的流转吗？但我们并没有由此而看到一个发达的承包土地经营权的交易市场。同样的原因，我们也不应当对新的《物权法》关于土地承包经营权是一项物权的定性抱以更大的期望。 

　　总而言之，建立农村土地使用权流转制度的关键，在于设计一项能够真正自由流动的，符合交易法律特征的，能够促进交易繁荣的农村土地使用权的权利类型，以替代目前并非以自由流转为目的而设立的承包土地经营权。

2. 农村土地流转中应注意的几个问题

在签订农村土地流转合同时要注意以下六方面：
　　1.流转双方签字盖章并到村集体经济组织登记备案。尤其要注意转出方实际享有流转土地承包经营权的承包人均应签字或通过授权委托书委托被委托人签字。 
　　2.注明流转土地的名称、坐落地点、面积、质量等级等
　　3.约定流转期限、起止日期、流转价款及支付方式
　　4.约定双方的权利义务。特别是要约定各项惠农补贴由谁享有及该份土地相应义务由谁承担。
　　5.约定流转土地的用途
　　6.约定双方违约责任。特别要对解除和修订合同进行约定。
　　前两条不用过多考虑，但后4条在签订流转合同时填写必须慎重。流转期限不得超过本轮土地承包的最后一年。

3. 如何实现农村土地流转的顺利进行

（一）思想认识不到位。一是基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力，认为土地流转与乡镇村社关系不大，造成土地流转无人监管。二是小农经济思想严重。部分农民恋土观念强，认为务工经商虽然收入高但有风险，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，即使外出务工也不愿转出土地，担心失业没地而生活养老没保障；农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮补促使部分农民不愿转出土地；城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。三是对流转政策心存误解。部分农民担心政策不稳，政府收回土地承包权，没有安全感。
（二）流转行为不规范。在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，未经发包方同意及管理部门备案公证，即使签订书面合同，其内容不完整、不规范，双方没有明确责权利关系，没有专人负责合同管理工作。部分业主借合同不规范，经营不善违约逃债，或未经有关部门审批同意，擅自改变土地农用性质。国家各项惠农政策落实后，土地不断增值，部分农民借合同不规范索回土地经营权。
（三） 规模流转难度大。农村中有一定文化技能的劳动力纷纷外出务工经商，其他劳动力大多仍从事农业生产，依靠承包地收入维持基本生活。许多业主租赁土地都希望集中连片，但不同农民利益目标不一致，往往导致大规模土地流转难以成功，影响农业项目实施。绝大部分土地没有进行农业综合开发，地块小且不平整，水、电、路建设滞后，不适于连片种植和机械耕作，无法实现旱涝保收；农田水利基础设施较差，规模经营成本增加，向金融机构申请贷款数额增加，导致规模流转难度加大。
（四）保障机制不完善。社会保障体系不健全，未能覆盖所有农村地区，无法为转出土地的农民提供充分的社会保障。农民对土地流转态度更加慎重，出于对土地普遍有预期增值和稳定的经济收益保障心理，不愿放弃土地承包经营权。其次，农民利益不能完全得到保障。少数地方将土地流转作为增加乡村集体收入、干部福利的手段，用行政手段干预农民土地流转，承租大量土地进行规模开发，常压低流转价格，使农民获得补偿往往最低；业主因投资失败和市场变化等原因，不能及时兑现农民租金，农民流转收益存在风险。再次，流转收益缺乏增长机制。在流转合同约定上，农民土地流转收益一般固定，流转期间不再调整租金，流转收益没有随经济发展得到相应增长。

4. 如何推进农村土地流转

建立完善规划导向机制，引导流转
　　制订农业产业发展规划，解决“流转干什么”。综合考虑区位优势、生产条件等因素，修订农业产业化发展规划。对不同产业制定针对性、操作性强的优惠政策，强化信息、科技服务，激活农村土地资本。
　　制订农村土地流转规划，解决“哪些可流转”。根据土地性质、农业人口数量、市场条件等，特别是产业规划，制定土地流转规划，有序推进农地流转。严禁城市规划控制区内的农地流转。
　　制订基础设施建设规划，解决“流转没人要”。制订农业产业化经营的基础设施建设规划，在加大政府投入的同时，出台优惠政策，引导土地流转的受让方完善产业发展区域内的道路、水利、电力等基础设施。
　　建立完善流转服务机制，方便流转
　　完善信息服务平台建设。进一步完善土地流转市场、区镇村三级农村土地流转服务网络，完善信息发布机制，提高流转供需双方最快最佳“配对”的几率。
　　完善流转市场中介服务。建立区、镇两级土地流转信托中介服务组织，从事土地信息收集，接受农田托管，提供土地流转广告、政策咨询、信用担保、土地资产评估、物资供应等专业化服务。建立土地流转法律服务机构，免费提供法律咨询、合同审查、风险防范等法律服务。
　　探索创新土地流转金融服务政策。大力发展村镇银行、小额贷款公司、农业担保公司等，探索土地承包经营权抵押贷款，提高土地流转融资活力;广泛开展农业保险试点，逐步建立农业保险政策性业务、商业化运行模式。
　　创新土地流转模式，助推流转

5. 如何推进农村土地流转

　　建立完善规划导向机制，引导流转
　　制订农业产业发展规划，解决“流转干什么”。综合考虑区位优势、生产条件等因素，修订农业产业化发展规划。对不同产业制定针对性、操作性强的优惠政策，强化信息、科技服务，激活农村土地资本。
　　制订农村土地流转规划，解决“哪些可流转”。根据土地性质、农业人口数量、市场条件等，特别是产业规划，制定土地流转规划，有序推进农地流转。严禁城市规划控制区内的农地流转。
　　制订基础设施建设规划，解决“流转没人要”。制订农业产业化经营的基础设施建设规划，在加大政府投入的同时，出台优惠政策，引导土地流转的受让方完善产业发展区域内的道路、水利、电力等基础设施。
　　建立完善流转服务机制，方便流转
　　完善信息服务平台建设。进一步完善土地流转市场、区镇村三级农村土地流转服务网络，完善信息发布机制，提高流转供需双方最快最佳“配对”的几率。
　　完善流转市场中介服务。建立区、镇两级土地流转信托中介服务组织，从事土地信息收集，接受农田托管，提供土地流转广告、政策咨询、信用担保、土地资产评估、物资供应等专业化服务。建立土地流转法律服务机构，免费提供法律咨询、合同审查、风险防范等法律服务。
　　探索创新土地流转金融服务政策。大力发展村镇银行、小额贷款公司、农业担保公司等，探索土地承包经营权抵押贷款，提高土地流转融资活力;广泛开展农业保险试点，逐步建立农业保险政策性业务、商业化运行模式。
　　创新土地流转模式，助推流转

6. 农村土地流转要注意哪些要点

土地流转是农业适度规模经营的先提要素，如果土地不能有序的流转，那么势必经营农村经济的发展也会阻碍农业现代化的实现。而如今农村土地流转虽然有了一些规则，但是仍然存在不少的问题，所以农村土地流转过程中，把握住要点，那么基本上不会吃亏，否则损失会很惨重。首先，了解流转土地相关条件。
1、流转土地权属必须清晰且没有纠纷和争议存在。
2、土地流转交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织，且有流转交易的真实意愿。
3、土地流转流出方必须是产权权利人，或者受产权权利人委托的组织或个人。
4、土地流转交易要符合法律法规和环境保护规划、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等政策规定。
5、流转土地的经营权应该是通过家庭承包方式、集体经济组织未发包、其他承包方式、其他依法可流转交易获得的才适合流转。其次，土地流转交易过程的中止。如果在土地流转交易过程中出现了下面几种情况，那么就可以中止土地流转交易。当然需要进行申请和相关部门确认。
1、不可抗力导致土地流转交易活动不能如约履行。
2、流转土地的权属有争议且尚未解决。
3、司法部门依法要求的活动中止。
4、其他导致土地流转交易中止终止的情况。第三，要注意土地流转交易中的细节。
1、了解清楚流转土地的属性。比如，流转农用地，结果建了厂房的情况是肯定不被允许的。因此流转土地前就应该明确土地属性。
2、了解清楚承包方的经济实力。没有相应的经济实力和抗风险能力，很容易出现毁约弃田的现象，导致农民经济损失。
3、了解清楚流转土地的剩余期限。
1、切忌土地流转合同有约定不明的情况出现。
2、切忌只订立口头协议。
3、切忌擅自更改土地使用用途。只要把握好以上几方面，农村土地流转交易过程中就能最大限度的减少纠纷的出现，也不会因此而遭受损失。

7. 关于农村土地如何流转问题详解

经常会有朋友问土地流转的程序是啥样的?流转的条件是啥?想承包土地国家有政策补贴吗?根据相关文件精神，对符合以下条件的农村土地流转项目，财政对土地流转方按每亩100元的标准给予一次性奖励。
①具有稳定的土地流转关系，土地流转期限在3年以上，单宗土地流转面积在1000亩以上(土地股份合作社入股面积300亩以上)。
②土地流转价格不低于农户常年直接经营纯收入或市、县规定基准价，同时确保流转农户每年的收益获得稳定增长。对流转期限在3年以上的规模流转，流转价格的确定应采取实物计价、货币兑现或根据项目盈利水平和物价上涨情况分年段确定增长幅度，以确保农民长远土地收益不降低。
③对取得工商部门营业执照，具有示范带动作用、运作规范(有章程、股权证书、实行“保底分红”)的土地股份合作社优先扶持。
④符合土地承包政策法律、土地流转操作规范、流转合同手续完备。
⑤当地政府重视土地流转工作，能够安排土地流转扶持资金，用于对土地流转农户的奖励。土地流转了，补贴该归谁?国家农业部下发的《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，当前农村土地流转的主要形式包括转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。针对土地流转后的收益问题，《办法》第七条规定，农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。就是说：谁种粮，补贴谁。另外，根据财政部、农业部最新公布的《关于调整完善农业三项补贴政策的指导意见》，自2015年起，将各地从中央财政提前下达的农资综合补贴中调整20%的资金，加上补贴种粮大户试点的资金和农业“三项补贴”增量资金，统筹用于支持粮食适度规模经营。这笔资金将重点补贴种粮大户、家庭农场、农民合作社、农业社会化服务组织等新型经营主体，即“谁多种粮食，就优先支持谁”。在签订土地流转合同时要注意以下六方面：
①流转双方签字盖章并到村集体经济组织登记备案尤其要注意转出方实际享有流转土地承包经营权的承包人均应签字或通过授权委托书委托被委托人签字。
②注明流转土地的名称、坐落地点、面积、质量等级等。
③约定流转期限、起止日期、流转价款及支付方式。
④约定双方的权利义务，特别是要约定各项惠农补贴由谁享有及该份土地相应义务由谁承担。
⑤约定流转土地的用途。
⑥六约定双方违约责任特别要对解除和修订合同进行约定。前两条不用过多考虑，但后4条在签订流转合同时填写必须慎重。流转期限不得超过本轮土地承包的最后一年。
【本文关联的相关法律依据】
《农村土地承包法》第三十六条：承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。《农村土地承包法》第五十三条：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。《农村土地承包经营权流转管理办法》第十四条：农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地转包合同最长期限为三十年。

8. 农村土地该如何流转

土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。农村土地应该怎么样流转？转让转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。转包转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。互换互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。入股入股指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份或者合作社等，从事农业生产经营。出租出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出时租约定的条件对承包方负责。在签订土地流转合同时要注意以下六方面
一、流转双方签字盖章并到村集体经济组织登记备案尤其要注意转出方实际享有流转土地承包经营权的承包人均应签字或通过授权委托书委托被委托人签字。
二、注明流转土地的名称、坐落地点、面积、质量等级等
三、约定流转期限、起止日期、流转价款及支付方式
四、约定双方的权利义务特别是要约定各项惠农补贴由谁享有及该份土地相应义务由谁承担。
五、约定流转土地的用途
六、约定双方违约责任特别要对解除和修订合同进行约定。前两条不用过多考虑，但后4条在签订流转合同时填写必须慎重。流转期限不得超过本轮土地承包的最后一年。