投资性房地产转换日公允价值大于账面价值应该如何处理

1. 投资性房地产转换日公允价值大于账面价值应该如何处理

如果转换日，固定资产转换成公允模式计量的投资性房地产，公允大于账面的，差额计入其他综合收益。（以前是计入资本公积，2014年出来新准则，增加了一个权益类科目“其他综合收益”）
借 投资性房地产
  累计折旧
   固定资产减值准备
贷 固定资产
 
如果转换日，是成本模式换成公允模式计量的投资房地产：
 借：投资性房地产-成本 
        投资性房地产累计折旧 
       投资性房地产减值准备
   贷：投资性房地产 
          递延所得税负债 （一般是公允与账面差额再乘以企业所得税率）
          盈余公积            （*盈余公积计提比例）
          利润分配-未分配利润  （差额）

2. 投资性房地产采用公允价值模式的入账价值

应当按取得时的成本入账，并应按照投资性房地产类别和项目分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。
            公允价值变动损益科目是在采用公允价值计量模式下，核算公允价值变动产生的损益。该科目贷方反映公允价值变动产生的收益；借方反映公允价值变动产生的损失。期末将该账户余额转入本年利润科目后无余额。
            采用公允价值模式时，不计提折旧或摊销，以期末公允价值为基础，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

3. 投资性房地产的公允价值变动如何计算？

4. 投资性房地产为什么借记公允价值变动

公允价值低于其账面余额时，借记公允价值变动损益
资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”，贷记“公允价值变动损益”；公允价值低于其账面余额的差额作相反的会计分录。

5. 长期股权投资是公允价值还是现值？

公允价值；
进行长期股权投资，属于一种战略投资行为，所以投资者不会因为被投资单位短时间内公允价值的波动，而改变战略。而权益法，其精髓是将被投资企业，作为自身企业的一部分进行核算，在被投资企业的市值发生小幅度的变动时，会计上也不做处理。但是如果被投资单位，当期的股票市价发生了大幅度下跌(一般是20%以上)，且跌幅明显高于因时间推移或者正常情况下预计的下跌，那么要根据《企业会计准则——8号资产减值》，对长期股权投资进行资产减值测试。测试的依据主要是，未来现金流量VS公允价值减去处置费用的差额，其中的较高值再与长期股权投资的账面价值进行对比，如果高于账面，说明资产没有减值，低了，说了资产发生减值，那么要进行会计处理。借：资产减值损失贷：长期股权投资减值准备这样以后，除了出售转让该股权，在以后期间不得将减值转回。
公允价值确定方式
1、有价证券按当时的可变现净值确定(见“可变现净值”)；
2、应收账款及应收票据按将来可望收取的数额，以当时的实际利率折现的价值，减去估计的坏账损失及催收成本确定；
3、完工产品和商品存货，按估计售价减去变现费用和合理的利润后的余额确定；
4、在产品存货，按估计的完工后产品售价减去至完工时尚需发生的成本、变现费用以及合理的利润后的余额确定；
5、原材料按现行重置成本确定；
6、固定资产应分不同情况进行处理：对尚可继续使用的固定资产，按同类生产能力的固定资产的现行重置成本计价，除非预计将来使用这些资产会对购买企业产生较低的价值；对于将要出售，或持有一段时间(但未使用)后再出售的固定资产，可按可变现净值计价；对于暂使用一段时间、然后出售的固定资产，在确认将来使用期的折旧后，按可变现净值计价；
7、对专利权、商标权、租赁权、土地使用权等可辨认无形资产按评估价值计价，商誉按购买企业的投资成本与所确认的公允价值之间的差额确定；
8、其他资产，如自然资源、不能上市交易的长期投资按评估价值确定；
9、应付账款、应付票据、长期借款等负债，按未来需支付数额采用当时利率折现所得的金额确定；
10、或有事项和约定义务，如不利的租赁协议所引起的付款、合同对企业的约束以及行将发生的固定资产清理费用等，都应加以充分的估计，并按预计支付的数额以当时的实际利率折现的现值计价。
只要某项可辨认资产和负债是被并企业的，都需对其确定公允价值，如企业的研究开发成本、行动计划成本、开发某配方成本等等。
11、存在活跃市场的金融资产公允价值的确定
存在活跃市场的金融资产，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在正常交易中实际发生的市场交易的价格。
12、不存在活跃市场的金融资产公允价值的确定
金融资产不存在活跃市场的，企业应当采用估值技术确定其公允价值。采用估值技术得出的结果，应当反映估值日在正常交易中可能采用的交易价格。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融资产的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
企业应当选择市场参与者普遍认同，且被以往市场实际交易价格验证具有可靠性的估值技术确定金融工具的公允价值。
综合上面所说的，长期股权投资就是通过投资来取得公司的股份，但对于长期股权投资的风险也是特别大的，如果公司受损那么投资者也会跟着损失，但对于投资者也会通过公允价值来估值来算是应如何投资，所以，在投资方面应该更深入的了解。

6. 投资性房地产的转换，是按转换日公允价值入账还是按账面价值入账？

非投资性房地产转为投资性房地产时，公允价值模式下，公允价值高于账面价值的，差额计入其他综合收益，反之，差额计入公允价值变动损益；投资性房地产转为非投资性房地产时，公允价值模式下，不论公允价值是否高于账面价值；差额均计入公允价值变动损益。
自用转投资性房地产时，贷方要放到资本公积去，原因：现在房地产公允价值往往会高出其成本很多，甚至成倍，如果进公允价值变动损益，期末影响净利润时会看到净利润爆增，而这个并不是由于经营所致。
投资者看到净利润这么高，会影响其做出决策的，所以规定贷方差额进资本公积…其他资本公积，这个属于其他综合收益，不影响净利润直接进所有者权益而已。
当投资性房地产转自用，按转换日公允价值入账，两者差额实际上没什么大的悬殊，所以差额通过损益记录就可以了，对利润影响不会使利润暴增。

扩展资料：
属于其他综合收益的情况包括以下情况：
一是以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。也包括将持有至到期投资重分类为可供出售金融资产时，重分类日公允价值与账面余额的差额计入“其他综合收益”的部分。
以及将可供出售金融资产重分类为采用成本或摊余成本计量的金融资产的，对于原计入资本公积的相关金额进行摊销或于处置时转出导致的其他资本公积的减少。
二是确认按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额导致的其他资本公积的增加或减少。这里需区分两种情况：
(1)对合营联营企业投资，采用权益法核算确认的被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，导致的其他综合收益的增加，不是资本交易，是持有利得。因此，不论是在投资单位的个别报表还是合并报表，均应归属于其他综合收益。
(2)对子公司投资，在编制合并报表时，只有因子公司的其他综合收益而在合并报表中按权益法确认的其他资本公积和少数股东权益的变动才是其他综合收益，子公司因权益性交易导致的资本公积或留存收益的变动使得合并报表按权益法相应确认的其他资本公积和少数股东权益的变动不是其他综合收益。
参考资料来源：百度百科-其他综合收益

7. 投资性房地产公允价值模式账务处理怎么做

(一)企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
 
 (二)将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积—其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

8. 投资性房地产公允价值变动

这个投资性房地产你开始买的时候，借：投资性房地产-成本100 贷：银行存款100。
出售交易性金融资产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按其账面余额，贷记“交易性金融资产——成本、公允价值变动”科目。
同时，按“公允价值变动损益”科目的余额，借记或贷记本科目，贷记或借记“投资收益”科目。处置以公允模式进行后续计量的投资性房地产时，按照收到的金额，借记“银行存款”等科目。


公允价值变动用法：
（一）、本科目核算企业在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债（包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债）和以公允模式进行后续计量的投资性房地产。
（二）、本科目应当按照交易性金融资产、交易性金融负债等进行明细核算。
（三）、公允价值变动损益的主要账务处理。
以上内容参考：百度百科-公允价值变动