多地微调房地产政策 “因城施策”双向调节或成常态

1. 多地微调房地产政策 “因城施策”双向调节或成常态

近期，多地调整房地产政策，多数指向部分限制边际松绑。分析人士指出，在“稳地价、稳房价、稳预期”的要求下，根据本地情况进行双向调节或成常态。
政策边际微调
佛山市房地产市场近日热度明显提升。佛山市房产信息网数据显示，11月22日-11月24日，佛山全市商品房（新房，包括住宅、商业、车位等）分别成交600套、811套、542套，3天合计成交1953套。而11月29日-12月1日，佛山五区一手房分别成交937套、1194套、756套，3天合计成交2887套。
成交量明显上升的动力被认为来自佛山最新推出的人才住房新政。11月29日，佛山市人力资源和社会保障局发布通知，明确在佛山本地工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。
佛山毗邻广州，其部分区域属于广州购房需求的外溢区。目前，靠近广州的几个区域都处于限购状态。非佛山户籍人士，在佛山限购区买房，需提供2年内累计1年以上的社保或个税证明。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，相比于其他城市，佛山的人才首套房购房门槛有所降低低，符合条件的人才很多。这一政策有助于活跃当地房地产市场。
一线城市中深圳的房价仍在上涨。12月2日，深汕特别合作区管理委员会发布公告，宣布深汕特别合作区（简称“合作区”）启动过渡期商品房销售工作。居民家庭在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数不得超过2套，成年单身人士（含离异）在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数只能1套。另外，在合作区购买的商品住房不计入购房者在深圳市其他区（新区）购买商品住房的套数限购范畴；在深圳市其他区（新区）购买的商品住房、商务公寓不计入购房者在合作区购买商品住房、商务公寓的套数限购范畴。
深圳当地房企人士表示，在合作区买房不占在深圳的名额，加之合作区房价目前不到2万元/平方米，此次政策对深圳户籍客户吸引力巨大。不过，目前在合作区购买的商品住房和商务公寓，自取得不动产权利证书之日起5年内禁止转让。
12月4日，成都市住建局回复市民时称，为切实解决刚需购房问题，具有高新南区购房资格的居民家庭可到成都天府新区、高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区购房。成都本地房地产人士对中国证券报记者表示，成都市高新南区的居民可以跨区购买天府新区及五城区的住房，显示出高新南区的限购或有所放松。
本次调整仅放松针对高新南区的定向限购，具有天府新区、高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区购房资格的居民家庭不能到高新区南区购房。前述成都房地产人士表示，此举令高新区刚需购房群体有更多的选择。而此前成都限购政策中，具有高新南区购房资格的家庭或个人仅能在高新南区及郊县购房。
据了解，高新南区的房价目前在成都属于价格高地，且新盘数量较少。同时，区域内云集成都的高新技术产业公司，在区域限购的政策下，供需矛盾较为突出。
此外，郑州住房公积金管理中心宣布，经审议通过，将郑州市住房公积金贷款额度由60万元提高至80万元。该政策自2020年1月1日起执行，即日起购房职工可按新的贷款额度签约备案。贷款额度的提高，将有效缓解购房职工的贷款资金压力。
严控资金来源
近期黑龙江省则加紧了对房企资金来源的管控，坚决降杠杆，严禁房企炒地皮。
11月底，黑龙江省住建厅、黑龙江省自然资源厅、黑龙江省地方金融监督管理局、中国人民银行哈尔滨中心支行、中国银行保险监督管理委员会黑龙江监管局、中国证券监督管理委员会黑龙江监管局6部门联合印发《进一步加强全省房地产市场监管的通知》，明确要求要进一步规范房地产市场秩序，加强房地产开发项目事中事后监管，提升全省房地产开发企业开发建设能力，营造良好的房地产市场发展环境。《通知》特别强调，要建立开发购地资金审查制度，确保开发商购地资金是合规自有资金，并设置了惩戒制度。
开发购地资金审查制度方面，上述《通知》规定，各地要建立开发购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购置开发项目用地。具体措施为，参加建设用地招拍挂之前，房地产企业必须提交一份承诺书，承诺土地购置资金是合规自有资金，其来源不属于金融贷款、资本市场融资等，并载明如承诺不实则自愿放弃开发用地中标资格。各地自然资源部门会同有关金融部门，严格对房地产开发企业购置土地资金来源进行核查。经核查发现房地产开发企业购置土地资金不符合要求的，由自然资源部门取消其土地竞买资格，并在两年内禁止企业参加土地招拍挂。2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目，将全面实行项目资本金监管制度。
有房地产人士对中国证券报记者表示，黑龙江省出台此项政策，可能主要出于两方面考虑，首先是防控项目风险。在目前的房地产调控下，中小房企资金压力突出，一些“杠杆买地”企业后续资金链断裂，导致项目停工、烂尾的情形时有发生。明确买地资金需来源于自有资金，有助于控制项目风险。同时，黑龙江部分城市今年以来土地市场持续火热，土地成交款较去年同期大幅增长。而土地成交价格上涨往往是房价上涨的先声，严控房企资金渠道，有助于整个房地产市场平稳运行。
数据显示，今年以来，全国30个城市土地成交金额持续增长，包括哈尔滨在内的8个城市同比增速超过100%。
维持市场稳定
中原地产首席分析师张大伟对记者表示，相比2019年4-6月份的收紧，近期多地的人才政策对房产限购有所放松，尤其是11月以来部分城市集中通过人才政策调整购房资格。
有地产人士表示，尽管近期不少地区的调控方向是边际松绑，但松绑群体有限，预计对当地市场的影响不会很大。整体看，维持市场稳定依然是房地产调控的原则。“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，稳定其实是双向调节。
5年期LPR更能反映按揭贷款利率走向，此次5年期LPR首次下调对房地产市场的影响备受关注。多位业内人士表示，本次调整幅度有限，若房贷加息基点不变动，房贷将较目前略有降低，对于房地产市场不会产生明显的影响，但有助于稳定房地产市场。
“未来大部分城市都可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。保持市场稳定仍然是政策首要目标。”张大伟表示。

2. “因城施策&分类指导”，多地楼市现政策微调

中房网讯 去年中国楼市出现调整，尤其是下半年调整力度较大，近段时间，部分城市也出现了政策松动和微调。
专家预计，2019年“房住不炒”的政策主基调不会有实质性扭转，意即在支持居民合理自住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求。随着去年下半年房地产市场持续降温，部分城市、部分区域2019年调控政策出现微调也在预期之中。
多地松绑调控 部分城市存在政策回调动力
据《经济参考报》报道，近一个多月来，多个地方城市松绑了限购或者限售政策。其中，最为明确的是山东菏泽市，明确提出取消限售条件，这被理解成为“打响楼市松绑令的第一枪”。紧接着不少城市纷纷放宽购房限制。
1月10日，珠海市提出，将加快完善覆盖在珠海发展港澳人员的公共就业服务体系，探索放宽澳门居民在购房等方面的限制。1月3日，青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知，暂停“摇号售房”规则。2018年12月底，广州市出台最新规定，可异地提取公积金进行购房；几乎同时，佛山市取消了购房最低准入条件。
回顾2018年，房地产调控政策由紧到松。相对应的是，地方政府政策层面也出现明显的两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是明确提出取消限售条件。
联系到近期菏泽取消限售，有分析认为本轮调控政策预期将出现转变，更多城市或将跟进松绑调控。尤其是那些库存压力较大的城市，放松调控的可能性更大。
新城控股高级副总裁欧阳捷分析认为，当前，市场成交量下滑是住宅市场的主流。“限购的目的是为了限制投机，既然投机客全面退潮，放松限购就成为稳定提升成交量的政策首选。比如，降低入户门槛、降低社保条件、降低人才标准，都会增加市场成交量。”
在他看来，限价政策也有放松迹象。“一些城市在市场下行时放松高端盘价格，释放高价地入市，顺势解决了高端盘‘堰塞湖’问题。部分一二线城市房贷利率下调已经成为小趋势，也会推动住宅市场的回温。”
至于政策放松的边界在哪里？欧阳捷认为，“限购政策将出现普遍性放松，但不会是取消限购。放松的边界将聚焦在限购条件上，比如农民进城买房即可落户，本科落户降为中专可落户，社保年限可以降为半年甚至更低。”
“房地产市场正面临逆周期调节的时机，政策放松恰是逆周期调节的预调微调。”欧阳捷表示，地方政府适度放松调控，吸引房企买地，金融机构下调利率，都在助推市场回温。“不过，‘房住不炒’仍是长期定位，从这个意义上来说，放松不等于放开，调控也不会退出。”
在业内看来，局部市场住宅销售持续遇冷是政策松绑的主要原因。2018年，全年商品住宅成交规模较2017年微增，城市市场格局也发生了明显变化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾。
克而瑞地产研究中心分析认为，考虑到2018年下半年以来市场持续低迷、观望情绪蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢跑，预计2019年城市市场成交规模整体将下滑，而政策回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的部分二线和大多数三四线城市。
上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期全国部分城市出现了政策调整，“这说明政策放松会考虑很多内容，目前是试探阶段，比较谨慎。”严跃进认为，“对于涉及房价、市场交易秩序、市场预期等概念，政策的松绑相对会谨慎，不会轻言放松。对于市场成交量、库存、物业结构等概念，政策上相对会有所放松，体现了‘政策分类指导’的导向。”
杜绝各类炒房 部分城市调控政策还在“打补丁”
虽然部分城市近期纷纷释放房地产调控“松绑”信号，但还有一些城市也在收紧相关政策。
据《经济日报》报道，海口市政府近日下发通知，暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅（经批准的企业人才周转房除外）。同时，进一步加强商业、办公类建设项目管理，严格按照土地用途和规划性质审批，严禁房地产开发企业变相改变建筑用途，不能按住宅户型设计改造。
海南曾于2018年出台全域限购政策，但限购政策只是针对居民家庭，不限制企业购房。可以看出，此次暂停企业购房，为此前的政策“打补丁”，杜绝了以企业名义购房炒房现象。
此前，已经有一些城市出台了禁止或者限制向企业售房的政策。有些城市明确不再允许企事业单位购房，如深圳2018年7月底明确，暂停企事业单位、社会组织等法人单位在深圳购买商品住房，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续；西安2018年6月份明确，暂停企事业单位购买住房，防止以企业名义投机炒房；杭州2018年6月份明确暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)；长沙于2018年6月份暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让；上海则对企事业单位购房作出了一些限制性规定——购买商品住房企业必须同时符合设立年限已满5年，在上海累计缴纳税款金额已达100万元；企业职工人数10名及以上等条件。
深圳市房地产研究中心主任王锋表示，部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压。限制企业购房，一是有利于堵住漏洞，避免个人绕开限购政策炒房；二是有助于“摇号购房”的公平性，防止企业“与民争利”。
业内人士分析认为，2018年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。基于此，未来“房住不炒”、因城施策的政策主基调保持不变，在支持居民合理居住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求，缓解热点城市房价上涨压力。
同时，应该明确房地产市场调控主体责任在地方，不同城市面临不同情况，房地产产业链长，地方政府有必要根据市场情况及地方经济社会发展的情况适时调整政策。
对此，清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，地方政府要结合当地实际情况，通过完善住房发展规划，确定城市住房发展和市场稳定目标。同时，还应赋予地方政府更多调控自主权，把房地产市场稳定的主体责任真正地落实到地方，有效避免调控政策“一刀切”现象，实现地方政府从被动调控到主动调控的转变。
不同城市间表现预计仍将出现分化
克而瑞地产研究中心相关人士分析认为，考虑到当前市场已经转冷，项目去化率已经有明显的下调，而菏泽、珠海等局部政策放松后，调控放松预期被进一步强化。但是，购买力严重不足是制约三四线成交的最大障碍，大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期，预计2019全年不同城市间表现仍将出现分化。
易居房地产研究院分析预测，2019年全国商品房销售面积可能呈现小幅下降态势，预计全年同比下降6%左右，在持续四年增长后再次转降。因此，易居方面预测，2019年全国楼市将延续2018年8月开始的降温进程，全国多数地区的楼市都处于过冬状态。
该机构据此分析指出，“相关部门必须密切关注降温节奏与幅度，转变调控思路，由之前两年多的紧缩型调控，慢慢过渡到扩张型调控；政策重心由防房价大起，转向防大落。以确保全国房地产市场实现‘软着陆’，朝着平稳健康的发展方向推进。”
针对2019年的政策走势，易居方面指出，在“房住不炒”大前提不变的情况下，相关部门和地方政府同时将关注地产领域包括销售量、投资量、价格等下行所带来的压力，进而出现各类托底和提振的政策内容。从宽松的角度看，对于一些楼市下行压力大的城市，将遵循“一城一策”的大方向，局部放松，尤其是普通住房标准、二套房贷认定、限价、限售、限购、公积金政策等方面，会有放松的可能。
值得注意的是，社科院在2018年12月发布的报告中也同样指出，综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，预计2019年市场仍将保持总体回调、平稳释放的总体走势，出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。但局部地区和租赁市场仍存在供需矛盾紧张、市场预期向好的上行压力，刚性需求和改善性需求有进一步的释放空间。
社科院的报告由此预计，未来，一线城市可能微调调控措施，保持调控政策的适度；二线城市可能最具放松的冲动和条件，激活楼市的热度；三四线城市可能动用干预之手，极力维护楼市的温度。

3. 多地出台房地产市场调控政策 楼市“因城施策”凸显

2020年开年，多地出台针对房地产市场的调控政策。从调控力度和调控方向看，因城施策特征明显。从调控手段看，放宽购房政策的城市主要从实施新房补贴、放宽落户政策、放宽公积金提取流程和提取额度等角度进行；调控趋严地区主要从限售等角度进行。
　　此外，多地区发文鼓励租赁市场发展，放宽“商改租”范围。人才落户政策，也在很大程度上刺激了春节期间返乡置业的需求，落户放宽的城市中，热点地区春节返乡置业需求有望大幅提升。
　　稳房价导向不变
　　近日，多地出台针对新房的补贴政策。四川达州市印发的《关于中心城区稳地价稳房价稳预期确保房地产业平稳健康发展十二条政策措施的通知》指出，支持有实力、有品牌的大企业参与土地市场竞买。同时，恢复购房补助，从2020年1月1日起，凡购房者购买建筑面积低于140平方米的新建普通住房，按房屋产权证登记的建筑面积，由市、区财政对各自供应土地的开发楼盘给予100元/平方米的补助。
　　在此之前，四川富顺县也出台了类似政策。按照富顺县住房和城乡建设局发布的《富顺县购买商品住房财政补贴实施细则》，对在2020年1月1日至2020年6月30日期间，在富顺县城规划区内购买新建商品房的居民，给予一次性200元/平方米的财政补贴，二手房买主不享受这一补贴。
　　从补贴时间看，多数地区时间较短，抱着试点的态度较为明显。例如，湖南省衡阳市衡东县房交会上，当地政府部门也推出了税费补贴政策，涵盖住宅、商铺、车位等多个业态。政府表态称，“鼓励企业让利，但不搞恶性竞争”。上述政策在衡东县房交会期间适用，具体时间为2020年1月1日到2020年3月31日。
　　房地产调控收紧的城市中，多数地区前期房价、地价出现较大幅度上涨。以唐山市为例，唐山市政府首创“网签限售”，明确购房人购买新建商品住房，自网签之日起42个月内不得上市交易。国家统计局公布的2019年11月70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，2019年11月，唐山市新建商品住宅销售价格指数环比上涨1.9%，同比上涨11.9%，房价相比2015年涨幅达到37.3%，环比上涨幅度与银川市并列第一。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，2020年房地产调控将坚持“稳”这个主题，遏制投机，保护真实的居住需求。
　　某机构研究院智库中心研究总监严跃进表示，2020年各地房地产市场秩序维护导向明显，即便是有各类刺激性的政策，但稳房价、稳地价和稳预期的导向依然没有变。
　　租赁政策为重点
　　不少地区为了优化外地人口租房环境、扩大租房供给、满足租房需求，2020年以来出台了针对租房市场的政策。
　　以深圳为例，1月9日深圳住建局发布《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿），对“商改租”的改建原则等方面进行规范。既有商业和办公用房应同时符合以下条件方可改建：已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业；不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。存在抵押登记等他项权益的，应取得所有他项权益人同意；以宗地或者栋为单位；不能以宗地或者栋为单位的，改建部分应当相对独立且改建后的租赁住房原则上不少于50套（间）。
　　此前深圳曾表态，力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。
　　中原地产数据显示，2019年超过50个城市发布了不同力度的鼓励租赁政策，北京、长春、上海、南京等16个城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。租赁市场成为不少城市大力发展的重点。
　　业内人士普遍认为，2019年12月中央经济工作会议指出，要加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。同月，住建部联合六部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规范住房租赁市场，全面保障租户的合法权益。2020年预计更多城市将在不同层面加大租房保障力度，针对租赁市场的优惠政策将持续推进。
　　人才落户带动返乡置业升温
　　2019年全国超过170个城市对外发布了人才相关政策，吸引人才成为了城市竞争的主要政策内容。2019年12月，中办、国办印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，明确全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
　　人才落户政策也在很大程度上刺激了春节期间返乡置业的需求，落户放宽的城市中，热点地区春节返乡置业需求有望大幅提升。

　　某机构发布的《2019-2020年返乡置业调查报告》显示，有68.6%倾向于选择回乡置业。与2019年相比，2020年返乡置业潮呈现“意愿人群占比有所上升”“意向房源总价范围提升”“越来越多人倾向线上购房”三大趋势。在热点城市方面，从全国范围来看，二三线城市春节期间的找房热度有望创出新高。重庆、成都、西安是返乡置业最热门的地区；徐州、南通、合肥紧随其后；东北地区的返乡置业热度有所下降。
　　某机构房产研究院分院院长张波认为，返乡置业是近年来一直持续的热门话题。品牌房企在三四线及以下城市布局的下沉化，拉动春节期间更多返乡人群关注到当地楼市。从返乡人群变化看，用户不仅会关注地县级城市的项目，同时还会关注到本省更为核心的二三线城市；加之落户政策放松，二三线城市春节期间的找房热度有望创出新高。
　　张波强调，在房住不炒的大背景下，返乡置业的核心诉求依然是自用，子女教育、当地房价、工作机会、照顾家人等因素为是否返乡置业的主要原因。随着部分三四线城市房价的不断提升，返乡人群找房热情有望继续提升。但由于购房者心态更趋理性，真实购房需求或不及往年。

4. “因城施策”！全国近百城出台房地产新政

今年以来，不断有城市通过调整现行政策来稳定房地产市场。
截至目前，全国已有近百城加入了因城施策队伍。而多地政策调整的背后，当地房地产市场整体依旧处于低迷态势。
根据克而瑞监测，4月份30个重点城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%。虽然近期有个别城市出现回暖迹象，但整体看，政策效应尚未传导至市场。
而五一节前高层会议对房地产的定调，释放了更加积极的维稳信号。此后，金融管理部门相继召开的专题会议，也均对房地产行业有所提及，比较系统和全面地对近期房地产市场中的金融需求给予了总结，对未来的相关金融政策优化进行了推进。
 因城施策特点明显
最近官方的各类表态，无疑在为房地产市场注入信心。从稳定市场和购房者预期等因素考虑，多地政策未来存在进一步调整的空间。而从此轮政策调整的内容来看，因城施策特点明显。
4月26日，沈阳市房产局和税务局联合发布通知，将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年；4月25日，无锡市四部门发出通知，改善生育二个孩子及以上家庭的居住条件。除上调了公积金贷款的最高限额外，还对限购政策进行了局部松绑，对生育两个孩子及以上的无锡市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。
值得注意的是，沈阳是第一个对二手房增值税进行调整的城市，通过政策调整，有助于降低二手房的交易成本，提升市场活跃度。同样，无锡新政更是充分体现了满足二孩及以上家庭的住房需求，减轻此类家庭的购房负担，对其他城市都具有一定的示范效应。
实际上，此轮政策调整早有端倪。自去年12月以来，监管层就曾多次表示支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
此后，越来越多的城市开始对楼市政策进行调整，不仅涉及的范围越来越广，调整的力度也越来越大，而调整城市的级别也逐渐向省会城市蔓延。其中，以郑州、哈尔滨、福州等省会城市为代表的40余个城市，对一直以来执行最为严格的"四限"（限购、限贷、限售、限价）政策进行了不同程度调整。
3月初，郑州率先打响“第一枪”，成为首个放松限购、限贷的省会城市。随后，同为省会城市的哈尔滨、福州和兰州也先后对限售、限购政策进行了调整。4月20日，湖南也宣布支持长沙具有大专及以上学历就业人员落户，并在长沙享有购房资格。
根据中房网不完全统计，截至目前全国已有接近100个城市不同程度对房地产政策进行了调整。政策内容主要包括调整“四限”政策、人才政策、发放购房补贴或契税补贴、重启货币化安置、提高住房公积金贷款额度、下调房贷利率和首付比例，以及调整增值税年限等措施。
整体来看，对住房公积金政策优化的城市多达67个；40余个城市对“四限”政策进行了调整；接近40个城市出台了购房补贴政策。
中房研协分析认为，从地方房地产调控历程来看，主要表现出了两大特点：一是松绑城市由下行压力较大的二线城市及三四线城市扩展至热点一二线城市；二是调控逐渐深入，宽松力度加大。尤其自3月份以来，一二线城市相继对“四限”政策作出调整，地方房地产调控政策工具箱和松绑力度明显加大，宽松政策导向更加明确。
  地方政策调整将延续，“房住不炒”仍是调控主基调
从全国市场来看，当前政策的回暖力度，对房地产市场的修复仍显不足。叠加疫情影响及居民加杠杆意愿受到挤压，房地产市场销售情况不容乐观。
根据国家统计局公布的数据显示，1-3月份全国商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。
虽然近期个别城市住房需求有一定释放，但不同能级城市的库存仍保持上扬。根据克而瑞数据，3月份百城库存去化周期延长至22.70个月。其中，一线城市增至15.55个月；二线城市增至21.56个月；三四线城市更是高达25.83个月，已经超过2020年疫情期间水平。
对此，首创证券指出，从当前的政策反馈效果来看，宽松范围及力度均有待升级，才有可能逐步打破行业供需负反馈的局面。
在易居企业集团CEO丁祖昱看来，政策救市效果仍需要时间验证，后续能否促进房地产市场真正回稳，能否有更大力度的刺激性政策落地是关键点。
自2016年底中央经济工作会议首次提出"房子是用来住的、不是用来炒的"定位以来，时至今日，坚持"房住不炒"仍是房地产市场的政策主基调。那么，在本轮政策调整过程中，地方结合自身实际情况进行有针对性的调整。
国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖此前在一季度国民经济运行情况发布会上表示，尽管当前房地产销售在下降，但是也要看到，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。下阶段，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。
官方的表态，也客观反映了管理层对当前地方政策调整的认可。在坚持“房住不炒”定位前提下，未来地方将进一步落实房地产调控城市主体责任，充分发挥调控自主权，楼市因城施策预期延续。
丁祖昱认为，随着高层会议定调，后续将有更多城市因城施策促进行业良性循环，核心一、二线城市调控政策或将适度松绑，但限购政策较难全面退出；弱二线和三四线城市或将跟进放松调控，甚至刺激居民购房消费。
中房研协预计，在一二线城市“四限”政策松动导向下，后续或将有更多二三线城市因城施策，对相关限购、限贷、限售类政策作出宽松性调整，促进地方房地产市场平稳运行。对于热点一二线城市而言，由于城市自身房地产市场支撑性较好，松绑“四限”政策对楼市的刺激作用要比三四线城市要更加强烈。因此，在“房住不炒”定位和稳地价、稳房价、稳预期调控目标指导下，热点一二线城市在“四限”尤其是限购政策调整上将保持审慎，政策维持或小幅调整的可能性较大。
中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成近日也在其发表的署名文章中指出，房地产行业继续从需求端边际放松是现实的举措。各地应灵活把握因城施策和全国统一政策的平衡，以不增加行业风险为底线，在缓解疫情影响的同时巩固已经取得的调控成果。目前各地的政策仍在调整，整体看来是在适度放松并体现了因城施策的精神，但热点城市政策放松仍需谨慎。
  附：2022年以来部分城市政策调整情况

5. 楼市“因城施策”继续深化：限制性政策正逐步弱化

限购、限贷、限价等各项限制性政策，正在逐渐弱化。
21世纪经济报道记者 张敏 北京报道
9月15日，青岛市住房和城乡建设局官方公众号发文称，缩小住房限购政策的范围，除市南区、市北区（原四方区域除外）外，不再实行限购政策。同时，二孩、三孩家庭可增购1套住房，外地居民居住满半年限购1套；二手住房不再限购。
同日，济南日报发布消息称，济南继续对二环以内的历下区、市中区实施限购。这也意味着，济南市的其他区域不再纳入限购范围。
在此之前，宁波、苏州两地也分别对限购政策进行了调整，使之更有利于刚需和改善性需求的释放。
为稳定楼市，近期，各地因城施策的节奏进一步加快。今年9月以来，已有多个热点城市对现有的调控政策进行优化，内容涉及二孩三孩家庭允许购买多套住房、放松公积金政策、发放购房补贴等，不少城市还直接放松限购政策。此外，部分城市还传出扩大新房备案价格浮动比例的消息，说明对于价格的限制性政策也在弱化。
这些调整的背后，是监管层对“用好政策工具箱”的鼓励，以及各地对市场信心不足的担忧。
经过年内三次降息，房地产市场的信贷成本已处于低位。如今，随着各项限制性政策的进一步弱化，房地产市场的信心能否恢复？
“稳楼市”图谱
在此轮因城施策的调整中，除宁波、苏州、青岛、济南等二线城市外，一些三线城市也有相关的动作出台。
9月上旬，湖南常德、湖北襄阳分别对公积金贷款政策进行优化，包括提高公积金贷款额度上限、放宽借款申请人家庭还贷能力测算标准等。徐州则于9月13日发文，提高三孩家庭公积金贷款最高额度。此外，浙江省兰溪市、江苏省泰州市、湖南省浏阳市也于本月出台政策，以发放购房补贴、允许二孩和三孩家庭购买多套住房等措施，来吸引购房者。
区县一级的政府部门也表现出了紧迫感。9月13日，河北省邯郸市下属的磁县和成安县发布《关于支持房地产业良性循环和健康发展的十条政策措施》，对楼市政策进行优化，并将任务细化到各职能部门。此前，安徽省淮南市高新区管委会也发文，在区域内实行购房补贴。
楼市政策的优化，覆盖了不同能级的城市，体现出对因城施策的深化已经是普遍现象。有分析人士指出，在棚改货币化退潮后，三四线楼市需求不足，近年来增长乏力。相比需求潜力更大的一二线城市，其现状更加值得关注。
值得注意的是，很多城市已经不是首次对政策进行调整。出于稳定市场预期的目的，今年以来，不少城市已多次对政策进行优化。
以青岛为例，今年6月3日，青岛就对中心城区房产政策进行了调整，将黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道调出限购区域。5月和8月，青岛还两次调整了公积金政策。
中指研究院指出，今年以来，全国已有超250个省市优化调整楼市政策超700次。其中，4月-6月曾是政策密集出台期；7月-8月，各地因城施策有所放缓；9月以来，这种节奏进一步加快。
来自监管部门的支持和鼓励，是近期因城施策得以深化的主要原因。7月28日召开的中共中央政治局会议指出，因城施策用足用好政策工具箱。8月末的国务院常务会议也表示，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示，近年来，中央监管部门在楼市调控中更强调“压实地方责任”，但同时也赋予地方政府更大的调整权限。因此，近期很多城市都出台了稳楼市政策，且并未遭遇“一日游”的窘境。
他指出，按照现有的政策方向，楼市政策继续优化是未来的大趋势，主要表现为限购、限贷、限价等各项限制性政策的弱化。但在重点一二线城市，寄望于这些政策彻底取消并不现实。
稳定预期 强化信心
市场方面，对于稳定预期、强化信心的需求已十分迫切。
2022年，楼市开局略显低迷，但相较于往年，整体交易数据并不差。今年第一季度，全国商品房销售规模虽然低于去年同期，但仍高于2018年、2019年和2020年的同期水平。进入第二季度，部分城市疫情反弹压力较大，在严格的防控措施下，房地产交易一度受阻。4月和5月，商品房交易规模连续创下近五年的同期新低。
在此期间，各级监管部门推出多项稳楼市措施。5月中旬，监管部门将首套房贷利率下限在5年期LPR基础上下调20个基点，随后又宣布降息。6月，房地产市场的各项指标有所改善，在纳入国家统计局的70个大中城市中，房价上涨的城市数量创去年9月以来的新高。
但6月下旬，部分项目出现停工停贷现象，并出现蔓延，给市场带来了一定的心理影响。进入7月，随着传统淡季到来，房地产交易规模明显下滑，楼市复苏的势头被阻断。8月，央行再度降息，但市场交易仍然没有真正的起色。
进入传统的“金九银十”，市场仍然表现不佳。据中指研究院监测，今年中秋假期期间，代表城市商品住宅成交规模较去年中秋假期降幅超三成。该机构认为，当前房地产市场情绪仍较为低迷，需要时间修复。
今年8月15日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在新闻发布会上表示，“总的看，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”业内人士普遍认为，这种筑底的态势已经延续至今。
此轮的政策深化，能否起到强化信心的目的？
严跃进认为，一方面要看政策的力度，以及叠加效应能否实现，政策力度大、针对性强的城市，效果更容易体现；另一方面则取决于所在城市的基本面，市场需求潜力较大的一二线城市更容易回温。
北京某上市房企相关负责人则认为，就整体市场而言，信心的恢复恐怕需要较长时间。因为相比于对需求端的“减负”，对供给端的限制性条款仍然较多。且鉴于企业运作的复杂性和房地产开发的周期性特征，企业信心的恢复恐怕需要更长的周期。
但他同时认为，在各地强力的“保交付”措施下，短期来看，市场的恐慌情绪有望缓解，预期也将逐步恢复。
目前来看，一些积极的信号已经出现。9月15日，2022年杭州第三轮集中土拍落幕，19宗地块全部成功出让，总成交金额430.6亿元，成交楼面均价20741元/平方米，平均溢价率5.13%。中指研究院指出，此轮土拍中，各项指标表现良好，房企的参与度也较高，既体现出杭州楼市的韧性，也能给其他城市带来一定的信心。
分析人士指出，正在进行的重点城市2022年第三轮土拍，有望成为市场变化的“晴雨表”。此轮政策的效果，将在土拍中得到一定的体现。

6. “因城施策”稳预期 多地扎堆发布楼市调控新政

多地密集出台楼市新政，完善调控政策，释放呵护市场的积极信号，主要涉及购房补贴、首付比例、贷款限额、限售放松等方面的内容。业内人士认为，多地根据自身情况“因城施策”，利于促进房地产市场平稳健康发展。
补贴购房城市增多
近期，给予购房补贴的城市数量持续增多，有的地区最高补贴额度达20万元。
根据日照市人民政府网站发布的《关于支持青年人才集聚发展的九条措施》，设立人才住房发展基金，符合条件的全日制博士研究生、硕士研究生、本科毕业生、大专（含中专、技工院校）毕业生，本人或其家庭在日照市首次购买新建商品住房的，分别可享受20万元、10万元、5万元、3万元人才发展基金购房补贴。
四川资阳出台6条稳楼市措施，其中包括调整住房公积金政策，将双职工、单职工缴存最高贷款限额分别由50万元提高到60万元、35万元提高到40万元，首套、二套商品住房最低首付款比例分别由30%降低到20%、40%降低到30%。5月1日至31日，开展网络房交会 商品房促销活动，推出购房送2万元现金补贴，以及家电、家居建材、装修商家消费券、万元现金消费券免费领等福利，带动房地产及上下游产业销售，促进消费。
今年以来，针对房地产行业的政策密集出台。4月29日召开的中共中央政治局会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
随后，连云港、无锡、上饶、中山、梅州、惠州等地纷纷发布房地产领域调控政策，涉及降低购房首付比例、下调房贷利率、放松限售、提供购房补贴、提高公积金贷款额度等内容。
调控政策暖意浓
长春市政府办公厅近日发布《关于有效应对疫情影响促进房地产市场平稳发展和良性循环若干措施的通知》，其中明确规定，对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。阶段性降低公积金贷款首付比例，2022年12月31日前，职工首次申请公积金个人住房贷款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申请公积金个人住房贷款的，首付款比例不低于30%。
国家统计局数据显示，3月份，长春新建商品住宅销售价格指数环比持平，同比增长0.9%；二手住宅销售价格指数环比下降0.8%，增速低于二线城市整体表现。
有的地区连续发布楼市调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。
5月9日，扬州市住房和城乡建设局网站发布《关于积极支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》，在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房的，可不适用现行限购政策。在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自网签备案之日起满3年可上市交易。此前的5月7日，扬州市住房公积金管理委员会发布通知，在扬来扬人才、生育二孩及以上家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，贷款最低首付比例由30%调整至20%。
5月9日，记者从苏州市房产交易管理中心了解到，苏州新房限制转让时间将由3年调整为2年。同时，非限购区域房产不再计入家庭限购套数。此外，非本市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，后续银行支持房地产的举措值得期待，预计在房企和购房者两端都会给予支持。
从房企销售端看，受疫情等因素影响，房企销售数据仍然不太乐观。但在政策层面呵护、房企预期向好的背景下，部分地区土地市场已经回暖。

7. “因城施策”稳预期 多地扎堆发布楼市调控新政

多地密集出台楼市新政，完善调控政策，释放呵护市场的积极信号，主要涉及购房补贴、首付比例、贷款限额、限售放松等方面的内容。业内人士认为，多地根据自身情况“因城施策”，利于促进房地产市场平稳健康发展。
补贴购房城市增多
近期，给予购房补贴的城市数量持续增多，有的地区最高补贴额度达20万元。
根据日照市人民政府网站发布的《关于支持青年人才集聚发展的九条措施》，设立人才住房发展基金，符合条件的全日制博士研究生、硕士研究生、本科毕业生、大专（含中专、技工院校）毕业生，本人或其家庭在日照市首次购买新建商品住房的，分别可享受20万元、10万元、5万元、3万元人才发展基金购房补贴。
四川资阳出台6条稳楼市措施，其中包括调整住房公积金政策，将双职工、单职工缴存最高贷款限额分别由50万元提高到60万元、35万元提高到40万元，首套、二套商品住房最低首付款比例分别由30%降低到20%、40%降低到30%。5月1日至31日，开展网络房交会 商品房促销活动，推出购房送2万元现金补贴，以及家电、家居建材、装修商家消费券、万元现金消费券免费领等福利，带动房地产及上下游产业销售，促进消费。
今年以来，针对房地产行业的政策密集出台。4月29日召开的中共中央政治局会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
随后，连云港、无锡、上饶、中山、梅州、惠州等地纷纷发布房地产领域调控政策，涉及降低购房首付比例、下调房贷利率、放松限售、提供购房补贴、提高公积金贷款额度等内容。
调控政策暖意浓
长春市政府办公厅近日发布《关于有效应对疫情影响促进房地产市场平稳发展和良性循环若干措施的通知》，其中明确规定，对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。阶段性降低公积金贷款首付比例，2022年12月31日前，职工首次申请公积金个人住房贷款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申请公积金个人住房贷款的，首付款比例不低于30%。
国家统计局数据显示，3月份，长春新建商品住宅销售价格指数环比持平，同比增长0.9%；二手住宅销售价格指数环比下降0.8%，增速低于二线城市整体表现。
有的地区连续发布楼市调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。
5月9日，扬州市住房和城乡建设局网站发布《关于积极支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》，在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房的，可不适用现行限购政策。在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自网签备案之日起满3年可上市交易。此前的5月7日，扬州市住房公积金管理委员会发布通知，在扬来扬人才、生育二孩及以上家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，贷款最低首付比例由30%调整至20%。
5月9日，记者从苏州市房产交易管理中心了解到，苏州新房限制转让时间将由3年调整为2年。同时，非限购区域房产不再计入家庭限购套数。此外，非本市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，后续银行支持房地产的举措值得期待，预计在房企和购房者两端都会给予支持。
从房企销售端看，受疫情等因素影响，房企销售数据仍然不太乐观。但在政策层面呵护、房企预期向好的背景下，部分地区土地市场已经回暖。

8. 多地调整楼市政策 因城施策力度料加大

机构数据显示，截至3月8日，今年以来有55地楼市调控政策进行了调整，内容包括降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款要求等。
专家认为，各地正加快落实“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的要求，因城施策力度将进一步加大。
加大因城施策力度
诸葛找房最新统计数据显示，今年以来广州、福州、郑州、昆明等55地对楼市调控政策进行了优化。
专家预计，部分二线以及三四线城市或进一步优化调控政策。“但核心一二线城市仍需坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并严堵政策监管漏洞，短期内调控仍将从紧。”易居企业集团CEO丁祖昱说。
野村中国首席经济学家陆挺对这一看法也表示认同。他认为，如果自上而下在全国范围内放松，很难避免部分城市房价会出现大幅波动的情况。“这与当前决策部门反复强调的原则和要达到的目标是相违背的。”
回暖迹象初现
在政策利好接踵而至的背景下，春节以后部分热点城市二手房市场回暖步伐加快。
贝壳研究院数据显示，2月，重点监测的50城二手房成交量环比增长约4%，考虑到春节假期及该月天数较少等因素，2月市场修复力度较为明显。特别是节后成交量快速回升，2月7日至月底，50城二手房日均成交量较1月日均水平增长约40%，超过去年12月日均水平约10%。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，3月份，在供需活跃和预期改善的影响下，市场整体或呈现量升价稳的态势。
近期数据也印证了上述说法。从诸葛找房研究院重点监测的10城数据来看，上周（2月28日至3月6日），包括北京、深圳、苏州、南京等在内的重点10城二手住宅成交量为11876套，环比增长9.65%。二手住宅成交量连续4周上升，虽然较去年同期仍有一定差距，但上周数据已赶超1月周度平均成交水平。
专家预计，各地仍将出台一些稳楼市政策，合理住房需求将得到进一步释放，二手住宅成交量大概率延续稳中趋升态势。