央行、银保监会发文鼓励优质企业兼并收购房地产项目

1. 央行、银保监会发文鼓励优质企业兼并收购房地产项目

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 李未来 北京报道
12月20日，上海证券报等多家媒体报道称，央行、银保监会在近期联合发文表示，鼓励优质企业加大对房地产项目的兼并收购，要求金融机构加大对并购贷款、债券融资的支持力度。此前银保监会也表示，金融机构要合理发放房地产开发贷款、并购贷款。
业内专家认为，近期，央行等加大了对房地产金融的支持力度，这有助于防范房地产项目风险扩大，也有助于盘活处于风险中的地产项目。
鼓励收购地产项目
据上海证券报等媒体报道。近日，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，并会同国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险，促进行业出清。
据悉，该文件主要有6方面内容，分别为稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理、建立报告制度和宣传机制。
此外，文件强调，要求金融机构按照穿透原则评估项目的合规性，同时要严格遵守房地产开发贷款的监管要求，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金的用途监控。同时，银行业金融机构要建立重点房地产业项目并购贷款的报告制度，按月向人民银行和银保监会报告开展并购金融服务的情况、存在的问题和建议，积极配合并购双方披露项目并购和金融支持的信息等。
截至发稿，《华夏时报》记者发现，央行和银保监会尚未在官方平台进行发文。《华夏时报》记者采访了房企相关负责人，受访房企向记者表示，未接到通知，或许是央行和银保监会的内部发文。
专家：有助于化解风险
尽管没有官方发文，但此前银保监会已经释放出信号。12月5日，银保监会发文表示，在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，银保监会有关房地产并购贷款的表述对稳健型房企介入解决风险房企的问题有一定裨益。风险房企则有机会通过金融机构、处置资产、引入投资、加速销售等方法解决企业面临的风险以及防止风险进一步扩大。
可以看出，近期，央行、银保监会对于房地产行业的发声较多。“从此次发文来看，后续包括并购方面的银行贷款、相关债券发行等会明显发力。同时，被兼并收购的对象是项目并非企业股权，则可以看出收购的目的主要是为了化解房企项目的经营困难。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如此认为。
在严跃进看来，央行、银保监会发文具有积极意义。一方面，这给很多机构和企业提供了更多的金融支持和宽松环境，有助于通过兼并收购来更好地实现项目扩展。另一方面，在类似的兼并收购下，一些问题房企的项目可以更好地得到去化，也有助于企业回笼资金。
房地产股票大涨
近期，地产金融层面利好不断。12月20日，新一期LPR报价出炉。其中，1年期LPR较上一期下调5个基点至3.8%，5年期以上LPR则保持不变，仍为4.65%。值得关注的是，自2020年4月20日LPR创下改革以来单月最大降幅后，1年期和5年期以上LPR一直保持稳定。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，1年期LPR下降再结合此前央行降准，将有效促使资金支持实体经济发展。而作为房贷利率基准锚的5年以上LPR保持稳定，也有从宏观层面平稳房地产市场，防止刺激楼市之意。
同时，近期，各个城市的房贷环境持续改善，房贷利率下降，放款周期缩短。许小乐认为，在“良性循环”的指引下，信贷环境的持续改善将对年底市场成交带来利好，带动市场底部修复。
或许是受到房地产金融层面利好消息的影响，房地产板块大幅上涨。12月20日，A股房地产开发板块报收13845.49点，涨幅为1.85%。其中，包括京能置业、津滨发展等在内的多家公司涨停。

2. 央行、银保监会联合发文，鼓励并购出险房企的优质项目

近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称《通知》）。接近监管人士对中国证券报记者表示，鼓励优质房地产企业并购出险房地产企业的项目，是按照市场化方式出清风险的有力举措。
鼓励并购出险房企的优质项目
梳理我国房地产市场可以发现，每年都会有一些房地产企业倒闭，但并没有对市场产生较大影响。这背后很重要的一个原因是，存在着一项重要的风险化解手段——房地产项目并购。
“若某个房地产企业无法继续经营，那么其他房地产企业就会将该企业收购或者购买该企业的项目。目前有少数房地产企业出现了风险事件，做好这些大企业在退出过程中的风险化解工作至关重要，项目并购就是其中一项重要手段。”接近监管人士表示，这也是此次人民银行和银保监会出台该《通知》的意义所在。
据知情人士透露，近期人民银行分别与国资委和银保监会召开了相关会议，一方面鼓励大型民营企业、央企和国企并购出险和存在困难的房地产企业的优质项目，另一方面也希望大型银行和股份制银行能够积极为并购方提供并购贷款，同时，对出现风险和困难的房地产企业不要抽贷、断贷。
接近监管人士同时强调，《通知》主要是为了支持重点房地产企业项目的并购，不是为了并购出险房地产企业的股权或房地产企业本身。
实际上，早在12月初，监管部门就表示会合理发放并购贷款。银保监会新闻发言人日前在答记者问时表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务
值得一提的是，《通知》明确，银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。
“《通知》的核心有两点：一是收购对象是出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目；二是收购主体自身条件要好，否则有可能拖垮优质房地产企业。”接近监管人士称。
与此同时，《通知》也在加大债券融资支持力度方面进行了明确——支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。
接近监管人士表示，一方面人民银行鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。另一方面，也鼓励金融机构投资并购债券和并购票据等债务融资工具。
此前交易商协会举行房地产企业代表座谈会，会议表示将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设。招商蛇口等企业近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于房地产项目的兼并收购。证监会也表示，支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购，近期，已有大型优质企业启动相关债券发行工作。
加强并购贷款风险控制
《通知》从并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理等方面作出了明确要求。
《通知》提出，积极提供并购的融资顾问服务。鼓励银行业金融机构发挥客户和网络渠道优势，整合信贷、投行、金融市场的业务资源，提供融资顾问服务。同时，加强与证券公司、会计师事务所等第三方机构的合作，匹配并购双方需求，提高并购成功率。
在提高并购服务效率方面，《通知》建议从三方面着手，一是加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率。二是对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查和信贷审查。三是推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理，加快权证办理等支持措施，为并购融资营造良好环境。
在风险管理方面，《通知》要求，银行业金融机构要按照穿透原则评估项目的合规性。“不能只看项目的表面，还要穿透到底层，查看该项目是否合规，同时要严格遵守房地产开发贷款的监管要求，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。”接近监管人士称。
此外，《通知》明确要建立报告制度和宣传机制。银行业金融机构要建立重点房地产企业项目并购贷款的报告制度，按月向人民银行和银保监会报告其开展并购金融服务的情况、存在的问题和建议，积极配合并购双方披露项目并购和金融支持的信息。

3. 央行、银保监会：鼓励并购出险房企优质项目

近日，人民银行与银保监会联合出台通知，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。
观点地产新媒体了解到，《通知》主要围绕六方面内容展开，包括：稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理，以及建立报告制度和宣传机制。
值得注意的是，《通知》主要是为了支持重点房地产企业项目的并购，不是为了并购出险房地产企业的股权或房地产企业本身。
《通知》明确，银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。重点支持优质的房地产企业兼并收购一些出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。
与此同时，《通知》也在加大债券融资支持力度方面进行了明确——支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。
《通知》提出，积极提供并购的融资顾问服务。鼓励银行业金融机构发挥客户和网络渠道优势，整合信贷、投行、金融市场的业务资源，提供融资顾问服务。同时，加强与证券公司、会计师事务所等第三方机构的合作，匹配并购双方需求，提高并购成功率。
在提高并购服务效率方面，《通知》建议从三方面着手，一是加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率。二是对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查和信贷审查。三是推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理，加快权证办理等支持措施，为并购融资营造良好环境。
在风险管理方面，《通知》要求，银行业金融机构要按照穿透原则评估项目的合规性。"不能只看项目的表面，还要穿透到底层，查看该项目是否合规，同时要严格遵守房地产开发贷款的监管要求，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。
此外，《通知》明确要建立报告制度和宣传机制。银行业金融机构要建立重点房地产企业项目并购贷款的报告制度，按月向人民银行和银保监会报告其开展并购金融服务的情况、存在的问题和建议，积极配合并购双方披露项目并购和金融支持的信息。

4. 银保监会：重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目

3月16日，银保监会召开专题会议，传达学习贯彻国务院金融委会议精神，会议由银保监会党委书记、主席郭树清主持。
会议指出，坚持以经济建设为中心，坚持深化改革、扩大开放，坚持市场化、法治化原则，坚持"两个毫不动摇"，切实保护产权，统筹疫情防控和经济社会发展，持续提高监管前瞻性有效性，深入推进银行业保险业改革开放，着力推动经济社会高质量发展，牢牢守住不发生系统性金融风险底线。
值得注意的是，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善"稳地价、稳房价、稳预期"房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。
此外，会议称，要按照市场化、法治化、国际化的方针完善既定方案，坚持稳中求进，通过规范、透明、可预期的监管，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作，红灯、绿灯都要设置好，促进平台经济平稳健康发展，提高国际竞争力。要加强与香港金融监管部门的沟通协作，支持香港金融市场健康发展。

5. 央行召集金融机构与12家房企开会，内容涉及并购业务纾困

4月25日，网传央行召集商业银行及多家房地产公司开会，内容涉及房地产并购等问题，参会的主要有世茂集团、中梁控股、恒大集团、佳兆业等12家房企。接近中梁人士证实，消息属实，确实开会了。会议主要谈的是不良资产处置问题。阳光城一位人士告诉记者，的确有会议。目前AMC机构承接此类业务意愿较强。
根据网络流出的会议内容，对12家房企“四证不全”项目、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松；存量逾期补充增信后可以进行展期；要求开发贷全力支持房企，但是资金务必封闭管理；此外，需要保证按揭的发放。