土增税清算流程及技巧

1. 土增税清算流程及技巧

随着房地产行业的不断发展,房地产开发企业创造高额利润的同时也带来了高税负,税收作为房地产开发企业外部成本来说,客观上影响了其经济收益。土地增值税就是较大的影响因素,是影响收益较大的税种之一,那么土地增值税清算的条件和流程是什么?下面我为大想要了解更多关于土地增值税清算的条件和流程有哪些的知识,跟着我一起看看吧。
      一、土地增值税清算的条件:      1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;      2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;      3、直接转让土地使用权的。      二、清算流程:      一、取得土地使用权所支付金额的分配      二、房地产开发成本的分配      1、分期开发的,如果各期完工情况不同,应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊      2、在同一期开发成本中,应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配      三、开发费用的分配      财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。      四、与转让房地产有关的税金的分配      房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中,故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除,具体要看当地税务机关的规定。核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额,按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。      五、财政部规定的加计20%扣除数的分配      根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第七条第(六)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和,加计20%的扣除。即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%。计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。      六、汇总不同类型房屋的扣除项目金额      1、普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。      2、非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。      3、商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除      七、计算不同类型房屋的增值额      1、普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额。      2、非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额。      3、商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额。      八、计算不同类型房屋的增值率      1、普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额。      2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额。      3、商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额。      九、查找土地增值税税率      纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。      十、计算土地增值税      土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。      这些就是我们在这方面的知识。希望我的这篇文章能给你带来帮助。

2. 土增税清算条件

土第增税清算条件如下：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权。土地增值税清算指的是，纳税人符合以上条件之一时，依照相关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并结清相应税款的行为。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 对于符合相关规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合相关规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。【法律法规】《土地增值税清算管理规程》第九条  纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。

3. 土增税如何清算

亲亲，您好！现在为来您解答哦~[心]，土增税的清算是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人，均应按规定缴纳土地增值税。【摘要】
土增税如何清算【提问】
亲亲，您好！现在为来您解答哦~[心]，土增税的清算是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人，均应按规定缴纳土地增值税。【回答】
法律依据：《土地增值税暂行条例》的规定，凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人，均应按规定缴纳土地增值税。包括两层含义：只对转让国有土地使用权征税，转让集体土地使用权不征税的哦亲亲【回答】

4. 土地增值税清算的条件和流程？

（一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
1：房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 
2：整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　
3：直接转让土地使用权的。 
（二） 同时，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 
2:取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 
3:纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算； 
4:省（直辖市）税务机关规定的其他情况. 流程：
1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。
2、先做一个测算。
3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。
4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。
5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。
6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。
7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。

扩展资料：
计算公式
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
计算方法
和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率： 
按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。 
增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。 
增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。
按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：
（1）以转让房地产的增值额为计税依据。
土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。
（2）征税面比较广。
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。
（3）实行超率累进税率。
土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。
（4）实行按次征收。
土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
参考资料：百度百科-土地增值税

5. 土地增值税清算的条件和流程？

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。同时，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（直辖市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

6. 土地增值税清算的条件和流程？？

土地增值税清算的条件和流程？？土地增值税清算的条件和流程？一、清算条件纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。二、清算流程对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。这样解释大家理解吗？

7. 清算后的土增税怎么缴纳

参考《北京市地方税务局关于发布〈北京市地方税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》(2016年第7号公告)第四十六条 土地增值税清算时未转让的房地产,纳税人清算后转让的,按以下规定办理:      (一)清算后再转让房地产的纳税人应在每季度终了后15日内进行纳税申报(含零申报)。      (二)清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他商品房分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。      (三)清算后再转让房地产扣除项目金额按清算时确认的普通住宅、其他商品房单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认。      清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总金额÷清算的总已售面积      上述公式中,“本次清算扣除项目总金额”不包括纳税人进行清算时扣除的与转让房地产有关的税金。      (四)清算后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除。      (五)清算后再转让的房地产,按照上述方式计算的增值率未超过20%的普通住宅,免征土地增值税;增值率超过20%的,应征收土地增值税。      (六)纳税人清算后再转让房地产的,对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的,纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天;对于采取预收款方式的,纳税义务发生时间为收到预收款的当天。      (七)清算后再转让房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的项目再转让房地产的,按清算时核定征收率计征税款。

8. 土地增值税清算的流程

1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。
2、先做一个测算。
3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。
4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。
5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。
6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。
7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了
一、股东退股的情况有哪些
股东退股的情况有：
1、是股东退股，其他股东接受。这种情况不需要清算，而是根据公司净资产的情况处理转让收益和损失；
2、是股东决定不继续经营企业。然后企业要清算。企业清算时，应要求中介机构出具清算报告。目前，大多数税务局要求税务师事务所出具清算。破产会计的处理方法适用于清算。
二、工商税务注销的手续是怎样的
一般公司注销都是工商局先备案，地税局申请注销，又开始填写表格，补交租金发票，收缴发票，注销发票，上传报表，门前申报最后一个月的税收，账务审查，实地调查等，最后等待审批，拿到注销通知后去国税局申请注销，填写表格，上交发票注销发票，上传报表，注销税控机，申报完毕最后一个季度的税收，账务审查，出具清算报告，等待国税局审批；国地税完毕后，又开始工商局递交注销资料；银行开始注销等等，如果碰到了非三证合一的，还有代码证需要注意的哦，所以，注销公司下来，流程非常多且复杂，一般人注销下来，人都要疯了。