北京部分银行房贷额度收紧、暂停！想买房只能排队预约，这意味着什么？

1. 北京部分银行房贷额度收紧、暂停！想买房只能排队预约，这意味着什么？

“房地产贷款集中度管理”新政自今年1月1日施行以来已超过半年之久，各地均传出房贷额度收紧、利率上浮消息，当前，北京地区房贷市场发生了哪些变化？6月27日，记者就相关问题对北京地区部分国有大行、股份制银行、城商行个贷中心相关人士进行采访后发现，当前，北京地区有部分银行已经出现了房贷额度进一步收紧现象，但房贷利率依旧“按兵不动”，各大银行房贷利率均执行首套在LPR（贷款市场报价利率）基础上上浮55个基点，二套上浮105个基点这一标准。对后续北京地区房贷利率走势，分析人士也持有不同看法，有人认为，预计房贷利率整体保持稳定；也有人预测，下半年购房者应关注后续利率是否会抬升以及贷款门槛是否会提高等情况。
部分银行额度收紧
“房地产贷款集中度管理”新政后，北京地区已有银行房贷额度出现收紧。一位股份制银行个贷中心人士向记者介绍称：“现在行内暂时没有额度，我们的额度调整是临时的，银行已经不放款了，什么时候有额度还不确定，我们也在等消息。”额度暂停是否为个别银行特例？对此记者咨询了该银行另一网点，也得到了同样的答案。
另一家股份制银行则出现了额度“停滞”的情况，这一情况在年初就已经发生。该行个贷经理介绍称：“按揭贷款目前我们行没有额度，总行今年就没给我们批额度。”
除了暂停额度外，也有部分银行出现了额度收紧情况，一位股份制银行个贷部门人士直言，“房贷额度已经收紧了，但现在行内还有额度，客户申请房贷需要预约排队。”
通常情况下，临近半年末这一特殊的时间节点，房贷额度一般会出现收紧现象，不过在咨询过程中，上述个贷经理均向记者否定了这一情况，有个贷经理表示对收紧原因并不知情，只是听总行的调整安排。有的银行个贷经理则称，一般3月、6月、9月、12月通常会出现收紧情况，但这次的情况比较特殊，出现了逐月收紧情况。
针对该现象出现的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房贷额度紧张的情况其实在今年上半年确实是存在的，而停贷业务和贷款的额度等有关系。各地在严管房贷集中度政策，自然需要严管贷款。通过此类贷款的管控，能够在很大程度上促进贷款业务的规范，也打击了部分炒房行为。
不过，北京商报记者在调查中也发现，中大型银行的额度普遍依旧充足，并不存在额度收紧、需要排队预约这一情形。一位国有大行支行个贷人士介绍称，“我们银行目前只能接少数楼盘的贷款申请，每个项目都需要由开发商准入，我们支行合作的不多，现在额度不紧，也不需要排队，放款方面，纯商贷快一些，从批贷到放款大概2周时间，公积金贷款慢一些，申请之后，下款时间一般需要2-3个月。”
“我知道的消息是，海淀区春节期间放款需要排队，主要是没有额度，这段时间没听过要排队，能放贷款。资料齐全1-2周就可以放款。”另一家国有大行贷款部门相关人士说道。
一位股份制银行贷款经理则介绍称，“当下额度很充足，暂时不需要排队，每个月都在放款，资料齐全就可以办，公积金贷款我们银行目前没有该业务，我们只做纯商贷，商贷资料齐全3天内就放款了。”
房贷利率“如旧”
一直以来，房贷利率都是市场较为关注的话题，6月21日，央行公布了最新贷款市场报价利率，5年期以上LPR为4.65%，与前期持平，包括1年期LPR在内的两项贷款市场报价利率均连续14个月保持不变。在调查过程中，北京商报记者也注意到，北京地区的房贷利率也如LPR走势一样稳定。
“目前房贷在LPR基础上进行加点，换算下来首套房、二套房利率分别是5.2%和5.7%，大部分银行没有什么极特殊的情况都是执行这一政策。没听过要上调。”一家国有大行贷款部门相关人士向北京商报记者介绍称。
“利率没涨，最近都是这样，首套房利率5.2%、二套房利率5.7%，一直都没变，北京的房贷利率还比其他地方的高一些。”上述国有大行支行个贷人士介绍称，“未来不确定，不过这一年多的时间都没涨。”
股份制银行、城商行也不例外，均执行这一标准。一位股份制银行个贷部门经理表示，“房贷利率都一样，我们也没收到上涨房贷利率的消息。由于每个月20日左右会公布一次LPR基准利率，近一年都是4.65%，去年3月之前是4.75%，所以去年3月之前签合同的客户首套房贷利率是5.3%，去年3月之后至今签的客户是5.2%，但是后续会不会涨需要看具体政策。”
“我们也同样执行首套房贷利率LPR 55个基点，二套房贷利率 105个基点的标准。”一位城商行个贷经理说道。
此前，有银行相关人士向北京商报记者释放了未来北京地区房贷利率将要上涨的信号。一家股份制银行客户经理曾介绍称：“有消息说可能会调整利率，上浮20%-25%的幅度，估计5月底就会出文，根据文件的实际情况执行。”
但这一情况直至6月底也并未出现，北京商报记者今日从该行个贷经理处了解到，“暂未调整，依旧执行首套房利率5.2%、二套房利率5.7%这一标准。”
后续贷款门槛会否提高？
近年来，在“房住不炒”的要求下，涉房金融监管持续收紧态势明显。2020年12月26日，央行、银保监会联合印发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》对房地产贷款集中度和个人住房贷款集中度提出监管要求。监管规定，大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；中资中型银行房地产贷款占比上限为27.5%、个人住房贷款占比上限为20%；城市、商业银行等小型银行的贷款上限分别为22.5%、17.5%。
一位受访的银行业人士对北京商报记者直言：“出现停贷、额度紧等原因就是因为银行在监管方面的房贷指标超标了，所以会受限。银行只能通过提高房贷利率、延长贷款周期甚至停贷的方式，缓解上限压力。”
在提升房贷利率方面，和北京地区形成鲜明对比的是，其他一线城市房贷利率已经有所上调。根据融360大数据研究院监测数据显示，5月一线城市中，深圳地区自2020年6月起，首套房贷利率主流水平一直维持为4.95%，平均水平为4.98%，5月各银行陆续上调，最终首套房贷利率主流水平上涨至5.1%，平均水平上涨至5.03%。
广州地区房贷利率已连续4期上涨房贷利率，首套房贷平均水平由上期的5.26%涨至本期的5.35%。4月底和5月初，广州地区包括国有大行在内的多家银行，再度上调房贷利率。首套房贷利率调整为最低5.4%，二套房最低5.6%，均较之前上调10BP。
各地纷纷上调房贷利率也引发了市场对北京地区房贷利率走势的讨论。在中国（香港）金融衍生品投资研究院院长王红英看来，由于北京房地产市场整体调控要比其他热点城市严格，北京购房的增长率水平并没有南方一些热点城市高，所以过去两年当中，北京的房价整体相对比较稳定，甚至在一段时间还存在稳中略降的态势，足以见得北京地区对于房地产市场的调控非常有力。未来，北京地区整体的贷款利率水平仍然会保持平稳态势，进一步收紧的概率并不是非常大。
一位资深银行业观察人士也指出，目前北京楼市表现平稳，预期也稳定，预计房贷利率整体保持稳定，但不排除各家银行利率因“两条红线”、信贷额度出现小幅度波动情况。
不过，严跃进却持有不同看法，他进一步指出，“从现在市场来看，北京5月、6月的房价也开始上升，这背后也会透支一部分的购房需求。预计未来北京地区房贷利率有可能会上涨，不过从可能性来讲要弱于别的一线城市。下半年要关注后续利率是否会抬升以及贷款门槛是否会提高等情况。

2. 多家银行直呼没额度 北京房贷收紧

北京地区各大银行再度收紧房贷闸口，个人购房者申请房贷难度进一步增加。8月9日，北京商报记者从北京地区银行多位个贷人员处获悉，目前多家银行分行以及分支行均无房贷额度可向贷款人发放，较两个月前出现收紧，更有个贷人员直言，“今年想要额度应该没戏了，明年可能才会有”。而在强监管不断加码的背景下，消费贷、信用贷等未还清者也将影响房贷额度的审批。
“已无房贷额度”
一家总部位于北京地区的国有大行个贷中心人士向北京商报记者介绍称，“纯商贷我们最近已经不接了，目前没有额度，我们是收到北京分行下发的通知，北京地区所有的能接房贷的网点应该都没额度了”。
一家总部位于南方地区的股份制银行北京分行个贷经理也提及，“现在行内暂时没有房贷额度，不受理按揭业务，什么时候放开额度还不一定”。
事实上，在今年清明小长假后，北京商报记者在调查过程中就注意到，北京地区部分银行房贷额度出现了收紧，但在彼时调查时，出现无房贷额度情况的银行仅有2-3家，且多属于个别网点层面，现如今，多家银行分行以及分支行均无房贷额度。
另有两家股份制银行分支机构业务人员也表示“已无房贷额度”，其中，一家股份制银行支行的个贷经理向北京商报记者介绍称，“我们这已经不签房贷合同了，因为房贷现在放不出款，没有额度，今年想要额度应该没戏了，估计要等到明年”。
另一家股份制银行支行个贷中心业务人员说道，“我们行现在只能做纯商贷，不能做和公积金一起的组合贷款，一般时间越往下半年走额度就越紧，现在申请已经没有额度了，明年才会有”。
无额度对个人购房者来说，最直接的影响在于申请住房贷款的难度将会增加。光大银行分析师周茂华在接受北京商报记者采访时分析称，造成该现象的直接原因是银行落实“两条红线”政策，导致部分区域银行由于此前房贷扩张速度较快，额度紧张；更深层次原因是监管促进银行资产负债结构进一步优化，避免银行信贷资源过度集中在房地产领域。
周茂华进一步指出，同时，国内落实“房住不炒”理念，促进国内房地产市场中长期健康发展，房地产过度发展无疑会透支部分区域经济中长期发展潜力。从这些原因看，银行额度紧张状况中短期内难以明显缓解，毕竟房地产行业转型发展与银行资产负债结构优化需要一段较长时间。
消费贷未还清影响审批
“部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利，挪用消费贷、经营贷资金作为购房款或‘过桥’资金……”今年2月初，北京银保监局发文要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题。
在强监管铁腕之下，银行层面对未还清消费贷或信用贷客户的审核也进一步趋严，多位北京地区银行人士向北京商报记者透露称，未还清消费贷或信用贷的客户有可能会影响房贷的审批额度，甚至不能通过审批。
一位国有大行营业部个贷中心人士向北京商报记者介绍称，“我行现在房贷额度比较紧张，需要预约排队，一般客户在满足贷款要求之后就可以进行申请，比如二手房贷款需要用户的收入覆盖负债的两倍以上，必须要结清未还清的消费贷和信用贷款才能进行房贷申请”。
北京商报记者获悉，各家银行对于房贷的审核要求各不相同，同一银行也因房贷业务的种类不同而在审核方面有不同的要求，但总体而言，此类要求均主要包括基本情况、购房资格、贷款资格、还款能力、信用状况、共同借款人/共同还款人/保证人的审查情况等。
“北京地区针对客户的审核要求目前没有收紧，您只需信用良好、拥有稳定的工作或经营，能够按时偿还贷款就可以，除此之外还能提供身份证明、婚姻证明、贷款用途证明、收入证明材料等文件。不过行内对有负债的客户审核还是比较严格，消费贷、信用贷负债占比较高的客户可能不会通过审批。”另一家总部位于南方地区的股份制银行北京分行人员介绍道。
另据一家城商行支行客户经理提供的信息，“有消费贷或信用贷的客户每个月都会缴纳月供，所以在申请房贷时银行要计算客户每个月的还款能力，如果每个月需要还的消费贷比较多，负债比较高，在申请房贷时审批下来的额度就会受到影响，银行一般建议用户还清消费贷和信用贷，没有负债对贷款审批也有好处”。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，当前的房贷集中度管控以及房贷市场秩序管控，都会对银行贷款工作产生影响。将消费贷或信用贷等还贷情况纳入监管，也说明银行对于申请房贷的人会有更严苛的管理。通过此类监管，能够规范贷款发放，对于此类还背负其他债务的人员来说，要获取购房方面的贷款，也会面临压力。
周茂华进一步指出，消费贷等未还清者将影响审批也是调控后的连锁反应，银行由于房贷额度紧张，在市场供需机制作用下，会提升审贷标准，挑选更为优质的客户。
会否继续收紧
从宏观层面来看，银行房贷放款出现紧缩主要源于房贷集中度的合规性压力。去年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确对中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
其中，第一档的中资大型银行的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%；第二档的中资中型银行两项占比分别为27.5%和20%，监管对占比超标的银行设置两年或四年调整过渡期。就已经公布2020年年报数据的银行来看，已有多家银行房地产贷款占比或个人住房贷款占比出现超标。
但值得关注的是，在调查过程中，北京商报记者注意到，一些占比并未超标的银行也在同时对房贷额度进行收紧。谈及出现该现象的原因，周茂华解释称，“这可能与区域房地产宏观调控有关，如果部分银行及其分支机构所在区域房地产调控压力较大，也可能影响这些机构的房贷投放，加强房地产金融调控是抑制区域房地产过热的重要手段。下半年房贷资金供给情况取决于两方面情况：一是要看部分银行房贷额度是否紧张；二是取决于区域楼市整体情况，如果存在过热苗头，相应房贷资金供给必定紧张”。
正如严跃进所言，没有超标的银行也采取了行动，说明近期管控房地产市场的任务也开始落到银行本身。下半年还是要落实稳定金融秩序和稳定房地产市场秩序的双重任务，所以下半年银行基调很明确，会继续收紧。